Ринок організованої малоповерхової забудови Вінниччини розширюється помірно. Основна пропозиція зосереджена у Вінниці та навколишніх населених пунктах, причому передмістя вже дещо випередило обласний центр за кількістю містечок.
Аналіз бази Zagorodna.com показує три основні тенденції: більшу динаміку приміських локацій, збереження переваги таунхаусів і збільшення кількості проєктів на стадії спорудження.
Передмістя зростає швидше за обласний центр
У населених пунктах Вінницького району, які в дослідженні обліковуються окремо від Вінниці, кількість котеджних містечок збільшилася з 30 до 34, або на 13,3%. У самій Вінниці — з 30 до 31, або на 3,3%.
Таким чином, передмістя забезпечило 80% загального приросту. Його частка в обласній кількості містечок підвищилася з 50% до 52,3%, тоді як частка Вінниці становить 47,7%.
Розрив між містом і передмістям поки невеликий — три містечка. Проте динаміка свідчить про поступове посилення ролі навколишніх населених пунктів у розвитку малоповерхової забудови.
Зарванці та Агрономічне утримують провідні позиції
База котеджних містечок охоплює 12 приміських населених пунктів та окремо Вінницю — загалом 13 населених пунктів області.
Серед приміських локацій найбільше містечок зосереджено у Зарванцях — 10. Друге місце посідає Агрономічне з вісьмома, третє — Прибузьке з чотирма.
Разом ці три населені пункти об’єднують 22 із 34 містечок передмістя, або 64,7%. Отже, пропозиція розподілена нерівномірно: майже дві третини приміських проєктів припадають лише на три локації.
По два містечка представлені у Вінницьких Хуторах, Лисогорі та Якушинцях. По одному — у Березині, Бохониках, Луці-Мелешківській, Стрижавці, Хижинцях і Турбові.
Порівняно з базовим періодом кількість містечок в Агрономічному збільшилася із семи до восьми, у Лисогорі — з одного до двох. У переліку 2026 року також представлені Бохоники та Хижинці, яких не було раніше.
Така структура поєднує сформовані осередки котеджної забудови з локаціями, де організована малоповерхова пропозиція поки обмежена одним або двома проєктами.
Таунхауси представлені у семи з десяти містечок
Таунхауси залишаються найпоширенішим типом нерухомості в котеджних містечках Вінниччини. За досліджуваний період кількість проєктів із цим форматом збільшилася з 43 до 46, або на 7%.
У вересні 2026 року таунхауси представлені у 70,8% містечок області. Роком раніше цей показник становив 71,7%. Незначне скорочення частки пов’язане з тим, що загальна кількість містечок зростала трохи швидше, ніж кількість проєктів із таунхаусами.
Особливо помітна перевага цього формату у Вінниці: він представлений у 24 із 31 містечка, або у 77,4%. У передмісті — у 22 із 34, або у 64,7%.
Міська пропозиція сильніше орієнтована на блоковану забудову. У передмісті, де також переважають таунхауси, помітніша представленість окремих котеджів та змішаних форматів.
Усі вісім містечок Агрономічного мають таунхауси. У Зарванцях цей формат представлений у дев’яти з десяти проєктів. Ці дві локації разом зосереджують 17 із 22 приміських містечок із таунхаусами.
Кількість містечок, у яких представлені котеджі, збільшилася з 15 до 18, або на 20%. Їхня частка в обласному переліку підвищилася з 25% до 27,7%.
Основна частина таких проєктів розташована за межами Вінниці: 13 містечок проти п’яти в обласному центрі. У передмісті котеджі представлені у 38,2% проєктів, у Вінниці — у 16,1%.
Отже, саме приміські локації формують більшу частину вибору окремих будинків у складі організованої забудови.
Кількість містечок із дуплексами зросла із шести до семи, або на 16,7%. П’ять із них розташовані в передмісті та два — у Вінниці. Також в обласному центрі зафіксований один проєкт із квадрексами, яких у попередньому зрізі не було.
Чотири з п’яти містечок уже збудовані
У вересні 2026 року збудованими позначені 52 котеджні містечка Вінницької області проти 51 у базовому періоді. Приріст становить близько 2%.
Водночас кількість містечок на стадії будівництва збільшилася з дев’яти до 13, або на 44,4%. Через це частка збудованих проєктів у загальній базі знизилася з 85% до 80%, а споруджуваних — підвищилася з 15% до 20%.
Містечок на стадії проєктування в обох зрізах не зафіксовано.
Основне будівництво зосереджене у передмісті
У Вінниці збудованими позначені 28 із 31 містечка, або 90,3%. Ще три перебувають на стадії будівництва.
У передмісті збудовані 24 із 34 містечок, або 70,6%, а десять будуються. Таким чином, приміські локації зосереджують 76,9% усіх споруджуваних містечок області.
Порівняно з базовим періодом у Вінниці кількість збудованих містечок залишилася незмінною, а споруджуваних збільшилася з двох до трьох. У передмісті кількість збудованих зросла з 23 до 24, а тих, що будуються, — із семи до десяти.
Серед найбільших приміських осередків ситуація відрізняється. У Зарванцях усі десять містечок позначені як збудовані. В Агрономічному з восьми завершені шість, два будуються. У Прибузькому з чотирьох завершене одне, три перебувають на стадії спорудження.
Окремо в базі позначений один заморожений проєкт у Луці-Мелешківській — стільки ж, як у попередньому зрізі. Він уже врахований у загальній кількості містечок, тому додавати його до обласного підсумку не потрібно.
Що впливатиме на подальший розвиток
Для забудовників ключовим завданням залишається завершення розпочатих об’єктів. Збільшення кількості містечок на стадії спорудження розширює потенційну пропозицію, але результат залежатиме від фінансування будівництва та можливостей покупців.
В умовах війни значення мають безпекові ризики, забезпечення матеріалами й робочою силою, надійність комунікацій та можливість автономного функціонування житла. Надані дані не дозволяють кількісно визначити вплив кожного з цих чинників, проте їх потрібно враховувати під час оцінки перспектив проєктів.
Важливими залишатимуться транспортне сполучення з Вінницею, стан під’їзних доріг, доступність шкіл, магазинів і медичних закладів. Саме поєднання характеристик будинку та повсякденної інфраструктури визначатиме конкурентоспроможність конкретного містечка.
Прогноз на найближчі квартали
За збереження нинішньої структури основні зміни варто очікувати у передмісті Вінниці. Тут зосереджена більшість містечок на стадії будівництва, тому завершення об’єктів і розвиток наступних черг визначатимуть динаміку готової пропозиції.
Таунхауси, ймовірно, збережуть провідну позицію: їхня представленість значно перевищує показники інших форматів. Котеджі можуть поступово розширювати свою частку, однак одного річного порівняння недостатньо для прогнозування темпів.
Відсутність облікованих містечок на стадії проєктування не дає підстав очікувати значної хвилі нових запусків лише на основі цієї бази. Найближча перспектива ринку більше залежатиме від реалізації вже представлених проєктів.
Висновки
Кількість котеджних містечок Вінниччини збільшилася на 8,3%, а основний приріст забезпечило передмістя. Зарванці, Агрономічне та Прибузьке залишаються головними приміськими осередками організованої малоповерхової забудови.
Таунхауси представлені приблизно у семи з десяти містечок. Водночас котеджі та дуплекси розширюють вибір, насамперед у навколишніх населених пунктах.
Збудовані проєкти становлять 80% обласної бази, але частка споруджуваних зросла. Тому наступним показником розвитку стане здатність забудовників завершити розпочате будівництво та забезпечити покупцям готове житло з необхідною інфраструктурою.
Про автора
Матеріал підготував Віктор Коваленко — керівник порталу Zagorodna.com, директор консалтингової компанії «РеалЕкспо», аналітик ринку заміської нерухомості України.
Джерело даних: власна база новобудов передмістя Zagorodna.com, липень-вересень 2026 року.
© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.
Коментарі