Автор: Віктор Коваленко
За спостереженнями порталу Zagorodna.com, у III кварталі 2026 року ринок заміської нерухомості не лише зберіг позитивну динаміку, а й продемонстрував помітну концентрацію нового будівництва у західних областях та на Київщині. Водночас збільшення кількості проєктів поки не супроводжується різким зростанням середньої вартості квадратного метра.
Аналіз даних за липень-вересень показує ще одну важливу зміну: за кількістю нових котеджних містечок Львівська область у III кварталі випередила Київську, яка традиційно залишається найбільшим ринком заміської нерухомості України.
Кількість котеджних містечок: за квартал додалося 43 проєкти
Станом на кінець вересня 2026 року в Україні налічувалося 2534 котеджні містечка проти 2491 на початку кварталу.
Таким чином, за три місяці кількість проєктів збільшилася на 43, або на 1,7%.
Проте розвиток ринку був вкрай нерівномірним.
Найбільший приріст продемонструвала Львівська область, де кількість котеджних містечок збільшилася з 272 до 291. За квартал тут з'явилося 19 нових проєктів.
Це 44,2% усього приросту ринку України за III квартал.
На другому місці опинилася Київська область. Кількість котеджних містечок тут зросла з 1278 до 1294, тобто на 16 проєктів. На Київщину припало 37,2% загальноукраїнського приросту.
Разом Львівська та Київська області забезпечили 35 із 43 нових котеджних містечок, або 81,4% приросту ринку.
Зростання також зафіксоване у:
- Хмельницькій області — з 52 до 55 містечок, +3;
- Волинській — з 24 до 26, +2;
- Вінницькій — з 62 до 63, +1;
- Закарпатській — з 66 до 67, +1;
- Чернівецькій — з 39 до 40, +1.
В інших регіонах, представлених у статистиці Zagorodna.com, кількість котеджних містечок за квартал не змінилася.
Що це означає для ринку
Головною особливістю III кварталу стала концентрація нового девелопменту навколо двох центрів — Київщини та Львівщини.
Київська область залишається безумовним лідером за загальною кількістю котеджних містечок — 1294 проєкти, тобто більше половини всього українського ринку.
Однак за темпами появи нових об'єктів у III кварталі Львівщина вийшла на перше місце.
Це може свідчити про подальше зміщення частини інвестиційного та споживчого попиту у західні області, які в умовах війни сприймаються як відносно безпечніші для проживання та інвестування.
Прогноз. У IV кварталі навряд чи варто очікувати рівномірного збільшення кількості нових котеджних містечок по всій Україні.
Найвищу активність, ймовірно, й надалі демонструватимуть Київська область і західні регіони — насамперед Львівська, Закарпатська, Івано-Франківська, Волинська та Хмельницька області.
Водночас у прифронтових регіонах запуск нових проєктів залишатиметься обмеженим через безпекові ризики, складність довгострокового планування та обережність інвесторів.
Таунхауси залишаються найпоширенішим форматом
У III кварталі 2026 року найбільша кількість котеджних містечок пропонувала таунхауси.
Станом на вересень таунхауси були представлені у 1329 проєктах проти 1311 у липні. Приріст становив 18 містечок, або близько 1,4%.
Кількість проєктів із котеджами збільшилася з 1052 до 1073 — на 21, або приблизно на 2%.
Дуплекси у вересні пропонувалися у 447 містечках проти 441 у липні — приріст 6 проєктів, або 1,4%.
Водночас кількість містечок із віллами залишилася незмінною — 24.
Квадрекси були представлені у 38 проєктах, земельні ділянки — у 90. За квартал ці показники не змінилися.
Оскільки один проєкт може пропонувати одночасно кілька видів нерухомості, кількість об'єктів за окремими типами не можна підсумовувати для визначення загальної кількості котеджних містечок.
Що це означає для ринку
Таунхаус залишається одним із наймасовіших форматів нового заміського житла.
Для забудовника він дозволяє ефективніше використовувати земельну ділянку, ніж окремі котеджі, а для покупця — отримати власне житло із земельною ділянкою за нижчої загальної вартості входу.
Водночас найбільший абсолютний приріст у III кварталі зафіксовано саме у сегменті котеджів — плюс 21 проєкт.
Це свідчить про збереження попиту не лише на максимально компактний формат, а й на повноцінні приватні будинки.
Нішеві формати — вілли та квадрекси — залишаються практично незмінними.
Прогноз. У найближчі квартали таунхауси та компактні котеджі, найімовірніше, залишатимуться основою нової пропозиції.
Ринок буде тяжіти до об'єктів меншої площі, енергоефективних будинків і проєктів із нижчою повною вартістю придбання та утримання.
Для значної частини покупців вирішальним буде вже не максимальний метраж, а поєднання ціни, автономності, безпеки та вартості майбутньої експлуатації.
Будівництво активізувалося: споруджуваних містечок стало на 35 більше
На кінець III кварталу в Україні налічувалося 1521 побудоване котеджне містечко проти 1514 у липні.
За три місяці кількість завершених проєктів збільшилася лише на 7, або приблизно на 0,5%.
Значно швидше зростала кількість об'єктів, які перебувають у процесі будівництва.
У вересні їх налічувалося 831 проти 796 у липні.
Приріст становив 35 проєктів, або близько 4,4%.
Кількість проданих котеджних містечок збільшилася з 1102 до 1129 — на 27, або приблизно на 2,5%.
Кількість заморожених проєктів не змінилася і залишилася на рівні 386.
У вихідній статистиці також зазначені 179 проєктованих містечок проти 179 у липні, однак назва цієї категорії у таблиці відсутня, тому цей показник не використовується для висновків.
Що це означає для ринку
Саме показник споруджуваних містечок є одним із найбільш показових результатів III кварталу.
Їх кількість збільшилася на 4,4%, тоді як число повністю побудованих проєктів — лише на 0,5%.
Тобто ринок зараз активніше накопичує нову пропозицію на стадії будівництва, ніж вводить її у завершену експлуатацію.
Водночас важливим позитивним сигналом є те, що кількість заморожених проєктів не зросла.
Попри війну та складне економічне середовище, нові старти поки що не спричинили помітного збільшення кількості зупинених будівництв.
Прогноз. У IV кварталі та взимку темпи будівельних робіт традиційно можуть уповільнитися через сезонність, погоду та скорочення світлового дня.
У 2026 році до цих факторів додається енергетичний ризик.
Тому частина проєктів може перенести завершення окремих черг на 2027 рік.
Найстійкішими будуть забудовники, які мають власне фінансування, сформований попит та можливість забезпечити автономну роботу будмайданчика.
Середня ціна зросла лише на 0,6%
Попри збільшення кількості нових проєктів, різкого зростання цін у III кварталі не відбулося.
Середня вартість квадратного метра у котеджних містечках України збільшилася з 47 425 грн у липні до 47 690 грн у вересні.
Приріст становив лише 265 грн/кв. м, або близько 0,6%.
Найбільше середня ціна зросла у Волинській області — з 33 160 до 34 270 грн/кв. м, або приблизно на 3,3%.
У Львівській області ціна підвищилася з 56 613 до 57 982 грн/кв. м — на 2,4%.
У Закарпатській області — з 49 032 до 49 926 грн/кв. м, або на 1,8%.
На Хмельниччині ціна збільшилася з 34 825 до 35 186 грн/кв. м — приблизно на 1%.
На Київщині середня вартість квадратного метра зросла з 43 964 до 44 308 грн — лише на 0,8%.
На Вінниччині приріст становив близько 0,4%.
Невелике зниження зафіксоване у Чернівецькій області: з 42 130 до 42 051 грн/кв. м, або приблизно на 0,2%.
У більшості інших регіонів ціни за квартал залишилися без змін.
Найдорожчою серед регіонів, представлених у статистиці, залишається Івано-Франківська область — 87 384 грн/кв. м.
В Одеській області середня ціна становила 58 688 грн/кв. м, у Львівській — 57 982 грн, у Києві — 49 858 грн, на Закарпатті — 49 926 грн, на Київщині — 44 308 грн/кв. м.
Що це означає для ринку
Фактична стабільність середньої ціни є важливою характеристикою III кварталу.
З одного боку, на забудовників продовжують тиснути витрати на будівельні матеріали, робочу силу, логістику та енергозабезпечення.
З іншого — платоспроможний попит не дозволяє безмежно перекладати збільшення собівартості на покупця.
Тому забудовники частіше коригують не тільки ціну квадратного метра, а й площу будинку, комплектацію, етапність робіт та умови розстрочки.
Прогноз
До кінця 2026 року передумов для різкого загальноукраїнського стрибка цін поки не видно.
Більш імовірним є поступове подорожчання у найбільш активних і відносно безпечних регіонах.
На Київщині ціни можуть залишатися стриманими через значну конкуренцію між великою кількістю проєктів.
На заході країни тиск на ціни може бути сильнішим у локаціях із високим попитом та обмеженою пропозицією якісних земельних ділянок.
Війна, обстріли та блекаути: як вони впливають на ринок
Війна залишається одним із ключових факторів, що визначають географію попиту, темпи будівництва та вимоги покупців до заміського житла.
Для ринку котеджних містечок особливе значення мають три фактори: безпекова ситуація у регіоні, ризик перебоїв з електропостачанням та здатність будинку працювати автономно.
Саме тому у 2026 році покупці дедалі частіше звертають увагу не лише на площу, ціну та відстань до міста, а й на:
- резервне електроживлення;
- генератори та акумуляторні системи;
- автономне опалення;
- власні свердловини та запас води;
- енергоефективність;
- стабільний мобільний зв’язок та інтернет.
Для приватного будинку можливостей організувати автономне енергозабезпечення значно більше, ніж для квартири у багатоповерхівці. Тому під час перебоїв з електроенергією частина покупців може розглядати заміський будинок як більш незалежний формат житла.
Водночас така автономність збільшує витрати як забудовника, так і покупця. Тому перевагу отримують не просто котеджні містечка, а проєкти, де частина інженерних рішень вже передбачена забудовником.
Вплив війни на регіони
Воєнний фактор також посилює різницю між регіонами.
У прифронтових областях розвиток нових проєктів стримують високі ризики та обережність інвесторів.
Натомість Київщина зберігає великий сформований ринок, а західні області продовжують посилювати свої позиції.
Показово, що у III кварталі саме Львівська область стала лідером за кількістю нових котеджних містечок — 19 нових проєктів проти 16 на Київщині.
Це може бути одним із проявів довгострокового перерозподілу частини попиту та девелоперської активності на користь західних регіонів.
Прогноз
У IV кварталі безпекова та енергетична ситуація залишатиметься одним із факторів вибору заміського житла.
Попит буде більш стійким у проєктах, які поєднують відносно безпечну локацію, транспортну доступність, автономні інженерні рішення та помірну вартість утримання.
Таким чином, війна впливає не лише на обсяг попиту, а й на сам формат продукту: автономність та енергоефективність поступово стають так само важливими характеристиками котеджного містечка, як ціна та місце розташування.
Що може відбутися у IV кварталі 2026 року
До кінця року ринок котеджних містечок, найімовірніше, залишатиметься активним, але його розвиток визначатимуть одразу кілька протилежних факторів.
Підтримувати ринок можуть стабільний попит на житло біля великих міст, прагнення частини покупців до автономного приватного будинку, активність Київщини та західних регіонів і поява нових проєктів.
Стримуватимуть ринок воєнні ризики, можливі нові удари по енергетичній інфраструктурі, дорожчання будівництва, дефіцит робочої сили та обмежена платоспроможність населення.
Ризик зимових атак на енергетику особливо важливий. Після значного пошкодження енергетичної інфраструктури попередніх років Україна входить у черговий опалювальний сезон із необхідністю постійно відновлювати пошкоджені об'єкти та підтримувати резервні потужності.
Тому в IV кварталі одним із факторів вибору котеджного містечка може стати не стільки сама ціна квадратного метра, скільки реальна вартість забезпечення автономності будинку.
Висновки
III квартал 2026 року підтвердив, що український ринок котеджних містечок продовжує розвиватися навіть в умовах війни.
За три місяці кількість котеджних містечок зросла з 2491 до **2534**, тобто на **43 проєкти, або 1,7%**.
Головною несподіванкою кварталу стала **Львівська область**, де з'явилося 19 нових містечок проти 16 на Київщині.
На ці два регіони разом припало понад **81% усього приросту**.
У структурі пропозиції продовжують домінувати таунхауси та котеджі.
Найбільш динамічно збільшується кількість містечок, що перебувають у процесі будівництва: +35 проєктів, або +4,4% за квартал.
При цьому кількість заморожених об'єктів не збільшилася.
Ціни поводяться значно спокійніше за кількість нових проєктів. Середня вартість квадратного метра зросла лише з 47 425 до 47 690 грн, або на 0,6%.
Таким чином, головною тенденцією III кварталу стало не подорожчання, а розширення нової пропозиції та географічна концентрація будівництва.
Війна продовжує радикально впливати на цей ринок, але не зупинила його.
Водночас змінюється сам продукт. Покупцеві вже недостатньо просто сучасного будинку за містом.
На перший план виходять автономність, енергоефективність, резервне електроживлення, власне водопостачання, безпека та здатність будинку функціонувати під час тривалих відключень.
Саме ці характеристики разом із ціною та місцем розташування дедалі більше визначатимуть конкурентоспроможність котеджних містечок у 2027 році.
Про автора
Матеріал підготував Віктор Коваленко — керівник порталу Zagorodna.com, директор консалтингової компанії «РеалЕкспо», аналітик ринку заміської нерухомості України.
Джерело даних: власна база котеджних містечок Zagorodna.com, липень-вересень 2026 року.
© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.
Коментарі