Автор: Віктор Коваленко
За даними порталу Zagorodna.com, річна динаміка змінила співвідношення цін усередині ринку. Житомир майже наздогнав Зарічани, а таунхауси за ціною квадратного метра зрівнялися з дуплексами. Водночас середня ціна в містечках, що будуються, залишилася вищою, ніж у збудованих. У готовому сегменті зафіксовано і найдоступнішу пропозицію області, і найдорожчу.
За єдиним обласним показником стоять різні локальні ринки. У Житомирі та Зарічанах середня ціна перевищує 43 тис. грн/м², тоді як у Новоселиці вона трохи вища за 20 тис. грн/м². Саме географія дає перший орієнтир для розуміння того, як сформувалася ціна заміського житла на Житомирщині.
Як оцінювали ринок
Zagorodna.com порівняла два зрізи власної бази котеджних містечок — за жовтень 2025-го та жовтень 2026 року. До загального підсумку увійшли збудовані містечка, ті, що будуються, і проєктовані. Заморожені об’єкти обліковуються окремо. Показники за типами житла наведено окремо за кожним форматом. Їхня сума перевищує кількість містечок в обох зрізах, тому частки за типами не розраховувалися.
Ціновий аналіз ґрунтується на цінах пропозиції за квадратний метр. Для Корчака цінового показника в таблиці немає, тому він представлений у географії містечок, а порівняння цін за населеними пунктами охоплює Житомир, Зарічани й Новоселицю.
Кількість містечок зросла на 18,2%
За рік у базі стало на два містечка більше. Кількість населених пунктів, де представлений цей сегмент, залишилася на рівні чотирьох. Отже, приріст відбувся всередині вже сформованих осередків забудови.
Житомир зберіг першість — сім містечок проти шести в жовтні 2025 року. Приріст становив 16,7%, а частка міста в обласному підсумку — 53,8%.
У Зарічанах кількість містечок збільшилася з трьох до чотирьох, або на 33,3%. Вищий відсоток пояснюється меншою базою порівняння: кожна з двох локацій додала по одному містечку й забезпечила половину обласного приросту.
У Корчаку та Новоселиці залишилося по одному містечку.
У районному розрізі, де Житомир виділено окремо, у Житомирському районі кількість зросла з чотирьох до п’яти, або на 25%, а в Коростенському районі залишилася на рівні одного об’єкта.
Разом Житомир і Зарічани зосередили 84,6% усіх містечок у базі проти 81,8% роком раніше. Для області з невеликою кількістю проєктів це суттєво. Поява навіть одного додаткового містечка в цій частині ринку помітно змінює обласну статистику, хоча в решті населених пунктів вибір житла може залишатися таким самим.
Таунхауси залишилися найпоширенішим форматом
Таунхауси представлені у шести містечках проти п’яти роком раніше. Їхня присутність зросла на 20%.
Дуплекси додали стільки ж в абсолютному вимірі — одне містечко, з трьох до чотирьох. Через меншу початкову кількість відносний приріст у цьому сегменті вищий і становить 33,3%.
Котеджі представлені у трьох містечках, квадрекси — в одному. Обидва показники за рік збереглися. Таким чином, розширення за типами зосередилося у двох форматах зблокованого житла.
Таунхауси залишаються найпоширенішими, а дуплекси посідають друге місце за представленістю.
Збудованих містечок більше половини
.jpg)
У жовтні 2026 року сім містечок мали статус «збудовано» проти шести роком раніше. Їхня кількість збільшилася на 16,7%, а частка залишилася близькою до торішньої — 53,8% проти 54,5%. Готовий сегмент розширився в абсолютних цифрах і зберіг приблизно ту саму вагу в загальній структурі.
Кількість споруджуваних містечок зросла з трьох до чотирьох, або на 33,3%. На них припадає 30,8% загального показника проти 27,3% роком раніше. На стадії проєктування залишилося два містечка. Їхня частка зменшилася з 18,2% до 15,4%, оскільки загальна кількість об’єктів зросла.
Кількість заморожених містечок збереглася на рівні двох. Отже, зміни за рік видно насамперед у категоріях збудованих і споруджуваних. Чотири містечка на стадії будівництва формують найближчий резерв готової пропозиції. Обсяг, який фактично з’явиться у продажу, залежатиме від строків завершення робіт і від того, скільки будинків на той час залишиться доступними.
Житомир майже наздогнав Зарічани за середньою ціною
Середня ціна по області зросла за рік на 9 475 грн/м², або на 34,9%. В усіх трьох населених пунктах, де є ціни за обидва періоди, показник підвищився. Водночас швидкість зростання й абсолютна надбавка за квадратний метр помітно відрізнялися.
У Зарічанах середня вартість піднялася з 35 905 до 44 562 грн/м² — на 8 657 грн, або на 24,1%. Це найвищий показник серед населених пунктів, для яких у дослідженні є ціни. У Житомирі квадратний метр додав 11 276 грн і подорожчав із 31 938 до 43 214 грн, або на 35,3%. Обласний центр показав найбільший абсолютний приріст.
Рік тому Зарічани випереджали Житомир на 3 967 грн/м², а в жовтні 2026 року — на 1 348 грн/м². Відрив скоротився майже втричі. Середні ціни у двох основних осередках пропозиції тепер розділяє близько 3%, хоча обидві локації залишаються дорожчими за середній показник по області.
У Новоселиці квадратний метр подорожчав із 14 960 до 20 658 грн. Це найбільше відносне зростання серед досліджених населених пунктів — 38,1%. У грошах приріст становив 5 698 грн/м², найменше з трьох локацій. Цінова дистанція до Житомира в абсолютних цифрах навіть збільшилася — з 16 978 до 22 556 грн/м². Новоселиця зберігає власний ціновий рівень, а її середній показник спирається на одне містечко.
Різниця між крайніми пропозиціями перевищила 37 тис. грн за квадратний метр
Найдоступніша пропозиція жовтня 2026 року — 16 667 грн/м² у готовому котеджному містечку «Княжий хутір». Воно розташоване в селі Новоселиця Коростенського району, за 72 км від Житомира.
Найвищу ціну, 54 237 грн/м², зафіксовано у збудованому містечку таунхаусів «Атмосфера new format» на вулиці Народицькій у Житомирі.
За рік верхня межа піднялася з 40 344 до 54 237 грн/м², а нижня — з 9 603 до 16 667 грн/м². Розрив між крайніми цінами збільшився з 30 741 до 37 570 грн/м². У жовтні 2026 року найдорожчий квадратний метр коштував приблизно у 3,25 раза більше за найдешевший.
Обидва об’єкти збудовані, але перебувають на протилежних полюсах ринку. В одному випадку йдеться про окремі котеджі у віддаленому від обласного центру селі, в іншому — про таунхауси в самому Житомирі. Цей діапазон показує, наскільки сильно можуть різнитися ціни в межах однієї стадії готовності.
Таунхауси за ціною зрівнялися з дуплексами
У жовтні 2025 року дуплекси в середньому коштували 37 834 грн/м², а таунхауси — 33 880 грн/м². Перші випереджали другі на 3 954 грн/м². За рік таунхауси додали 10 927 грн/м², або 32,3%, і досягли 44 807 грн/м². Дуплекси подорожчали на 6 942 грн/м², або 18,3%, до 44 776 грн/м². Різниця між середніми скоротилася до 31 грн/м².
Це зближення змінює саме цінове порівняння форматів. За майже однакової вартості квадратного метра підсумковий бюджет сильніше залежить від площі будинку, розміру ділянки, комплектації та обсягу робіт до заселення. Дорожчим у підсумку може виявитися будь-який із двох форматів залежно від характеристик конкретної пропозиції.
Середня ціна квадрексів зросла з 28 400 до 33 600 грн/м² — на 5 200 грн, або 18,3%. Середня ціна котеджів піднялася з 14 960 до 20 658 грн/м² — на 5 698 грн, або 38,1%. Котеджі показали найвищий відсотковий приріст, але залишилися найдоступнішим форматом у цьому ціновому зрізі. На їхній середній показник суттєво впливає «Княжий хутір» у Новоселиці. Тому така позиція котеджів у ціновому рейтингу відображає склад пропозиції в області та її географію.
Середня ціна готового житла зростала швидше
У збудованих містечках середня ціна зросла з 21 501 до 31 222 грн/м² — на 9 721 грн, або на 45,2%. У містечках, що будуються, вона підвищилася з 35 129 до 42 549 грн/м² — на 7 420 грн, або на 21,1%. У результаті розрив скоротився з 13 628 до 11 327 грн/м². Навіть після такого зближення квадратний метр у споруджуваних містечках у середньому коштував на 36,3% більше.
До середньої ціни готового сегмента входять пропозиції з різних локацій і різних форматів. Доступні котеджі в Новоселиці знижують цей показник, хоча у цій самій категорії є найдорожча пропозиція Житомира. У невеликій вибірці поява чи вибуття одного дорогого або доступного проєкту здатні помітно змінити середню ціну всієї групи.
За переходу містечка зі стадії будівництва до готових змінюється склад одразу обох цінових груп. Через це різницю між їхніми середніми варто читати як співвідношення цін на різні набори об’єктів. Щоб оцінити, скільки до ціни додає готовність, потрібно порівнювати будинки зі схожими характеристиками в одній локації або простежити зміну ціни в тому самому проєкті.
Як війна та економічні чинники впливають на ринок
Війна позначається на ринку з двох боків. Для забудовника перебої з електропостачанням, дорожча логістика та нестача кваліфікованих працівників можуть збільшити витрати й розтягнути строки робіт. Для покупця ризик затримки означає довший період між оплатою і заселенням. Тому за близької ціни більше значення мають фактична готовність будинку, підключені комунікації та можливість користуватися житлом узимку.
Для заміського житла перебої з електрикою додають ваги тому, як працюватиме будинок після заселення. Резервне живлення, можливість підтримувати опалення й водопостачання під час відключень та витрати на облаштування цих систем впливають на повний бюджет. У будинку на ранній стадії покупцеві доводиться оцінювати майбутні витрати, у готовому — їх можна зіставити з уже встановленим обладнанням.
У Житомирі та Зарічанах вищу вартість квадратного метра покупець може зіставляти зі зручністю щоденних поїздок і доступом до роботи, шкіл та послуг. У Новоселиці нижча ціна входу залишає більше коштів у бюджеті придбання, однак для постійного проживання на перший план можуть вийти витрати часу й грошей на дорогу. Переміщення родин через війну здатне створювати додаткову потребу в житлі, проте для купівлі будинку важливі стабільний дохід і можливість профінансувати всю покупку.
Подорожчання матеріалів, робіт і підведення мереж може підвищувати стартові ціни нових черг. Платоспроможність родин водночас визначає, за якою ціною ці пропозиції знайдуть покупця. За обмеженого попиту забудовник може відкласти початок наступної черги або запропонувати розтермінування. Зміну середньої ціни пропозиції, ціни укладених угод і активність покупців у такій ситуації слід оцінювати окремо.
Висновки
Ринок котеджних містечок Житомирщини за рік розширився в межах уже сформованої географії. Житомир і Зарічани забезпечили весь приріст та утримують близько 85% містечок. У цих двох локаціях ціни зблизилися, тоді як Новоселиця зберегла суттєвий ціновий відрив від обласного центру.
Зростання середньої ціни до 36 588 грн/м² супроводжувалося змінами всередині окремих сегментів. Таунхауси наздогнали дуплекси, готові містечка подорожчали швидше за споруджувані, а крайні ціни розійшлися більш ніж на 37 тис. грн за квадратний метр. Для оцінки конкретного об’єкта визначальними залишаються локація, формат, фактична готовність будинку й комунікацій та документи про введення в експлуатацію.
Прогноз
За оцінкою Zagorodna.com, базовий сценарій на наступні 12 місяців — поступове поповнення пропозиції в Житомирі та Зарічанах. Тут уже зосереджена більшість містечок, а обидві локації показали приріст. Таунхауси мають передумови зберегти першість за представленістю, тоді як дуплекси можуть поступово розширювати свою присутність.
Якщо частина з чотирьох споруджуваних містечок завершить роботи в заявлені строки, у покупців побільшає варіантів готового житла за умови, що в цих проєктах залишаться будинки у продажу. За затримок із фінансуванням робіт або погіршення безпекової ситуації цей перехід може відбутися повільніше.
За появи нових дорожчих черг або вибуття доступних об’єктів середня ціна може підвищитися. Якщо ж на ринку побільшає пропозицій у нижчому ціновому сегменті або забудовники активніше застосовуватимуть знижки через обмежений попит, її зростання може сповільнитися. Два річні зрізи дають підстави для такого сценарного прогнозу. Точнішу оцінку можна буде дати після появи цін на нові черги та оновлення даних про готовність і залишки у продажу.
Про автора
Матеріал підготував Віктор Коваленко — керівник порталу Zagorodna.com, директор консалтингової компанії «РеалЕкспо», аналітик ринку заміської нерухомості України.
Джерело даних: власна база котеджних містечок Zagorodna.com, жовтень 2026 року.
© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.
Коментарі