Автор: Виктор Коваленко,
руководитель портала Zagorodna.com,
директор консалтинговой компании "РеалЭкспо"
Количество новостроек на Обуховщине
По состоянию на 1 сентября 2025 г. в Обуховском районе Киевской области насчитывается 57 новостроек. За последние восемь месяцев структура рынка изменилась:
• 34 построенных новостройки (было 32 в начале года)
• 21 строящаяся новостройка (было 23 в январе)
• 2 проектируемых новостройки (было 3 в январе)
С начала войны в районе появилось пять новых проектов: два в Ходосовке, по одному в Лесниках, Козине и Украинке.
География строительства в Обуховском районе
Лидеры рынка
• Обухов (14 новостроек, из них 4 активные площадки) – локальный центр, куда тянется спрос благодаря развитой инфраструктуре, транспортной доступности и статусу административного ядра района.
• Ходосовка (9 ЖК, 5 в стадии строительства) – близость к Киеву и популярность в бизнес-классе. Здесь активно достраиваются большие комплексы, а спрос формируют покупатели, которые ищут удобное жилье для ежедневных поездок в столицу.
• Украинка (8 новостроек, несколько введенных в год) — город-спутник с промышленной базой и относительно доступными ценами.
Причины активности
• Транспортный фактор: трасса Киев-Обухов, близость к столице.
• Сегментация спроса: в Ходосовке и Лесниках – бизнес- и премиум-класс, в Обухове и Украинке – комфорт и более доступный сегмент.
• Инфраструктура: школы, ТРЦ, рабочие места в Киеве – формируют стабильный спрос.
Аутсайдеры рынка
• Села Подгорцы и Козин (итого 7 новостроек) — здесь объекты преимущественно элитного класса. Спрос есть, но он узок и зависит от покупательной способности. Новые проекты стартуют редко, потому что девелоперы боятся рисковать в высоком сегменте во время войны.
• Мироновка, Кагарлык, Иванковичи, Богуслав (по 1 ЖК) – практически отсутствует динамика. Основная причина – удаленность от Киева, меньшая транспортная доступность и ограниченный платежеспособный спрос.
Замороженные новостройки Обуховщины
Количество замороженных проектов увеличилось с 7 в начале года до 8 объектов в августе 2025 года.
Проданные новостройки Обуховского района
В 27 новостройках Обуховского района завершено строительство и проданы все квартиры, что составляет 47,4% от общего количества проектов.
Влияние расстояния до Киева на количество и стоимость
• Ближняя зона (5–13 км): Лесники, Хотов, Ходосовка, Подгорцы, Козин. Здесь наибольшая концентрация новостроек и самые высокие цены. К примеру, в Лесниках в ЖК «Lion Hills» квадрат стоит 145 200 грн/м² — абсолютный рекорд района.
• Средняя зона (16-28 км): Васильков, Обухов, Украинка. Здесь сосредоточена почти половина всех ЖК. Цены средние – 29–51 тыс. грн/м².
• Дальняя зона (55–100 км): Кагарлык, Мироновка, Богуслав. Здесь только по одному ЖК, и цены существенно ниже средних.
Зависимость очевидна: чем ближе к Киеву, тем больше новостроек и выше стоимость квадратного метра.
Цены и их условность
Средняя стоимость квадратного метра на 1 сентября 2025 года составляет 43 879 грн/м². С начала года средняя стоимость квадратного метра выросла на 2,4%.
Но эта цифра достаточно условна:
• Минимальная цена – 26 650 грн/м² (Ходосовка, ЖК «Новая Конча-Заспа»).
• Максимальная цена – 145 200 грн/м² (Лесники, ЖК «Lion Hills»).
Разрыв между минимумом и максимумом составляет 5,4 раза. То есть средняя цена на самом деле не отражает реального положения: в более дешевых селах она втрое ниже, чем в премиальных локациях.
Почему растут цены
1. Удорожание стройматериалов и логистики.
2. Сокращение новых запусков — предложение ограничено, тогда как спрос на пригород стабильно высок из-за фактора безопасности (люди предпочитают пригород с доступом в Киев, а не центр столицы).
3. Спрос на бизнес- и комфорт-класс: покупательная способность сфокусировалась на среднем сегменте, поднимающем среднюю стоимость.
Стоимость в зависимости от стадии строительства
• Строятся – 47 541 грн/м² (в начале года – 44 613 грн/м²).
• Построенные – 34 385 грн/м² (в начале года – 37 738 грн/м²).
То есть квартиры в строящихся домах стоят на 38% дороже, чем в сданных.
Влияние класса жилья на стоимость
• Эконом и комфорт (Васильков, Украинка, Обухов): 27–35 тыс. грн/м². Формируют основной массовый спрос.
• Комфорт+ и бизнес (Ходосовка, Хотов, Обухов): 35–50 тыс. грн/м². Популярен сегмент для среднего класса.
• Премиум и элит (Лесники, Козин, Подгорцы): 70–145 тыс. грн/м². Сегмент, создающий верхний предел и «размывающий» статистику.
Административная реформа и статистика
До 2020 года Обуховский район считался элитарным пригородом Киева. Среди его населенных пунктов были Лесники, Ходосовка, Козин, Подгорцы, Обухов.
Однако после административной реформы к нему присоединились отдаленные города и села Васильков, Иванковичи, Кагарлык, Мироновка, Богуслав.
Важно: Хотов до 2020 года принадлежал Киево-Святошинскому району, а не Обуховскому.
Это коренным образом изменило статистику:
• Средняя цена стала ниже, потому что более дешевые сегменты из отдаленных городов «сбалансировали» элитные цены ближнего пригорода.
• Разрыв между минимумом и максимумом вырос в несколько раз.
• Имидж района из «эксклюзивного премиального» превратился в смешанный – от бюджетного жилья в Василькове до ультрадорогих ЖК в Лесниках.
Сравнение с коттеджными городками
В районе насчитывается 190 коттеджных городков, что в 3,33 раза превышает количество многоквартирных новостроек (57).
Средняя стоимость квадрата в коттеджных городках — 59 997 грн/м², что на 36,7% дороже, чем в многоквартирных комплексах.
Прогноз (Q4’2025 – H1’2026)
По базовому сценарию (без резких шоков безопасности) район продолжит достраивать стартованные очереди.
Прогнозирую +2–4% к средней цене за Q4’2025 за счет ввода/предввода и сезонного фактора.
В H1’2026 — +5–10% в премиальных локациях (Лесники, Козин, Подгорцы), +3–6% в массовом комфорт-сегменте (Обухов, Ходосовка, Украинка) при стабильном спросе на готовое жилье.
Выводы
1. Январь-август 2025 показал стабилизацию рынка: застройщики достраивают начатые объекты, но новых проектов практически нет.
2. Лидеры строительства – Обухов, Ходосовка и Украинка. Аутсайдеры – Кагарлык, Мироновка, Богуслав.
3. Цены растут медленно (+2,4% с начала года), но остаются очень неравномерными: от 26,6 до 145 тыс. грн/м².
4. Расстояние до Киева и класс жилья – ключевые факторы, определяющие и количество ЖК, и уровень цен.
5. Средняя цена условна, потому что рынок района теперь слишком разнороден: в несколько раз разница между минимумом и максимумом.
Подробные данные обо всех новостройках Обуховского района ищите на портале zagorodna.com.
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Смотрите видео:
Рынок новостроек Обуховского района
 |
Комментарии