Автор: Виктор Коваленко,
руководитель портала Zagorodna.com,
директор консалтинговой компании "РеалЭкспо"
Рынок пригородных новостроек Черниговской области невелик, но показателен. Здесь только 10 объектов, однако динамика цен, география застройки и структура спроса демонстрируют интересные закономерности. Если в Киевской области активность концентрируется в пригороде столицы, то в Черниговской застройка тяготеет к самодостаточным промышленным центрам Нежина и Прилук.
Количество и география
По состоянию на август 2025 года в области насчитывается 10 новостроек:
• 6 построенных,
• 3 в процессе строительства,
• 1 на стадии проекта,
• 3 объекта полностью проданы,
• 2 «замороженных» (Прилуки и Остер)
Лидер - Нежинский район (7 из 10 новостроек, в том числе 4 в самом Нежине).
Прилукский район имеет 2 объекта,
Черниговский – только 1.
По одному дому возводят в Бахмаче, Бобровице, Носовке и Остре.
Стоит отметить, что никаких новостроек нет в ближнем пригороде Чернигова. Ближайший объект – в Остре (80 км от областного центра), самый отдаленный – в Прилуках (172 км). Такая структура объясняется не только безопасностью, но и экономикой: Прилуки и Нежин – это промышленные центры с предприятиями машиностроения, нефтегазодобычи, химии, деревообработки, пищевой и легкой промышленности. Именно здесь есть рабочие места и реальный спрос на жилье.
Интересная деталь: география расстояний
Ни одна пригородная новостройка не расположена в «ближнем кольце» Чернигова. Ближайшая точка – Остер (80 км), самая дальняя – Прилуки (172 км).
Это не только следствие военных рисков – даже до 2022 года в селах вокруг Чернигова новостроек практически не было. Причина проста: отсутствие стабильного спроса. Пригород Чернигова преимущественно сельский, без значительных промышленных предприятий или узлов экономической активности.
Иная ситуация в Нежине и Прилуках: города с собственными производственными базами, заводами, фабриками, рабочими местами и образовательными учреждениями. Здесь постоянный спрос на квартиры со стороны местных жителей, который и стимулирует застройщиков. То есть новостройки возникают не потому, что город близок к Чернигову, а потому, что он самодостаточен по экономике и населению.
Цены: парадокс Черниговщины
Средняя цена квадратного метра в августе 2025 составила 23 294 грн/м², что на 3,2% ниже, чем в начале года.
• Построенные объекты – 25 118 грн/м².
• Строящиеся — 18 550 грн/м².
• Минимальная стоимость – 18 500 грн/м² (Нежин, ул. Независимости).
• Максимум – 30 050 грн/м² (ЖК «Андреевский», Прилуки).
На первый взгляд это выглядит парадоксально. А ведь курс доллара растет, строительные материалы дорожают, заработная плата строителей повышается. В нормальной ситуации это должно толкать цены вверх. Тем не менее, в Черниговской области средняя стоимость квадратного метра снизилась на 3,2% с начала года.
Главные причины:
• Война и близость к границе с Беларусью;
• Обстрелы региона, снижающие привлекательность инвестиций в жилье;
• Ограниченный спрос даже в промышленных центрах;
• Репутационные риски из-за замороженных и затянутых объектов.
Таким образом, рынок демонстрирует ценовую аномалию: факторы спроса и рисков преобладают рост себестоимости.
Спрос на рынке новостроек
• Местные покупатели: молодые семьи, госслужащие, работники промышленных предприятий в Нежине и Прилуках.
• Внутренняя миграция: жители пострадавших деревень ищут более безопасные варианты в готовых многоэтажках.
• Покупатель становится более требовательным: готовность платить больше за качественные завершенные объекты с укрытиями, коммуникациями и утеплением.
Тенденции рынка новостроек Черниговщины
• Доминирует точечная застройка домами 4-10 этажей небольшими очередями.
• Девелоперы редко начинают новые проекты, ограничиваясь достройкой.
• Стандарт: укрытие, утепление, минимальные площади совместного использования.
• Спрос концентрируется в городах с промышленной базой, в то время как в «сельских» общинах активности почти нет.
Проблемы
• Фактор безопасности и близость к границе с Беларусью.
• Сокращение населения и отток молодежи.
• Финансирование: ограниченные возможности ипотеки и высокая стоимость кредитов.
• Замороженные объекты формируют недоверие покупателей.
Выводы
Рынок пригородных новостроек Черниговщины в 2025 году – небольшой и очень выборочный. Его формируют два экономических центра – Нежин и Прилуки. Именно здесь есть предприятия, рабочие места и реальный спрос, в то время как ближний пригород Чернигова остается «белым пятном».
Ценовая картина парадоксальна: затраты на строительство растут, но средняя цена квадратного метра упала. Это свидетельствует о слабости спроса и высоких рисках, сдерживающих покупателей даже при более доступных ценах.
Прогноз развития пригородных новостроек
• В 2025-2026 годах количество новостроек останется стабильным - на уровне 10 объектов.
• Новых крупных проектов под Черниговом не ожидается: застройка будет концентрироваться в Нежине и Прилуках.
• Средняя цена удержится в коридоре 22–25 тыс. грн/м², но готовые и качественные объекты (как «Андреевский» в Прилуках) сохранят «премию» и могут дорожать.
• Перспективы рынка напрямую зависят от ситуации безопасности и восстановления экономики области.
Подробные данные обо всех новостройках Черниговской области ищите на портале zagorodna.com.
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Смотрите видео:
Рынок новостроек Черниговской области
|
Комментарии