Автор: Віктор Коваленко
керівник порталу Zagorodna.com,
директор консалтингової компанії "РеалЕкспо"
Ринок приміських новобудов Чернігівської області невеликий, але показовий. Тут є лише 10 об’єктів, однак динаміка цін, географія забудови та структура попиту демонструють цікаві закономірності. Якщо у Київській області активність концентрується в передмісті столиці, то у Чернігівській — забудова тяжіє до самодостатніх промислових центрів Ніжина та Прилук.
Кількість і географія
Станом на серпень 2025 року в області налічується 10 новобудов:
- 6 збудованих,
- 3 у процесі будівництва,
- 1 на стадії проєкту,
- 3 об’єкти повністю продані,
- 2 «заморожені» (Прилуки та Остер)
Лідер — Ніжинський район (7 із 10 новобудов, зокрема 4 у самому Ніжині).
Прилуцький район має 2 об’єкти,
Чернігівський — лише 1.
По одному будинку зводять у Бахмачі, Бобровиці, Носівці та Острі.
Варто відзначити: жодної новобудови немає у ближньому передмісті Чернігова. Найближчий об’єкт — у Острі (80 км від обласного центру), найвіддаленіший — у Прилуках (172 км). Така структура пояснюється не лише безпекою, а й економікою: Прилуки та Ніжин — це промислові центри з підприємствами машинобудування, нафтогазовидобутку, хімії, деревообробки, харчової та легкої промисловості. Саме тут є робочі місця і реальний попит на житло.
Цікава деталь: географія відстаней
Жодна приміська новобудова не розташована у «ближньому кільці» Чернігова. Найближча точка — Остер (80 км), найдальша — Прилуки (172 км).
Це не лише наслідок воєнних ризиків — навіть до 2022 року у селах навколо Чернігова новобудов практично не було. Причина проста: відсутність стабільного попиту. Передмістя Чернігова переважно сільське, без значних промислових підприємств чи вузлів економічної активності.
Інша ситуація у Ніжині та Прилуках: це міста з власними виробничими базами, заводами, фабриками, робочими місцями й освітніми закладами. Тут є сталий попит на квартири з боку місцевих мешканців, який і стимулює забудовників. Тобто новобудови виникають не тому, що місто близьке до Чернігова, а тому, що воно самодостатнє за економікою і населенням.
Ціни: парадокс Чернігівщини
Середня ціна квадратного метра у серпні 2025 року становила 23 294 грн/м², що на 3,2% нижче, ніж на початку року.
- Збудовані об’єкти — 25 118 грн/м².
- Споруджувані — 18 550 грн/м².
- Мінімальна вартість — 18 500 грн/м² (Ніжин, вул. Незалежності).
- Максимум — 30 050 грн/м² (ЖК «Андріївський», Прилуки).
На перший погляд, це виглядає парадоксально. Адже курс долара зростає, будівельні матеріали дорожчають, заробітна плата будівельників підвищується. У нормальній ситуації це мало б штовхати ціни вгору. Проте у Чернігівській області середня вартість квадратного метра знизилася на 3,2% з початку року.
Головні причини:
- Війна та близькість до кордону з Білоруссю;
- Обстріли регіону, що знижують привабливість інвестицій у житло;
- Обмежений попит навіть у промислових центрах;
- Репутаційні ризики через заморожені та затягнуті проєкти.
Таким чином, ринок демонструє «цінову аномалію»: фактори попиту й ризиків переважують зростання собівартості.
Попит
- Місцеві покупці: молоді сім’ї, держслужбовці, працівники промислових підприємств у Ніжині та Прилуках.
- Внутрішня міграція: жителі постраждалих сіл шукають безпечніші варіанти у готових багатоповерхівках.
- Покупець стає вибагливішим: готовність платити більше за якісні завершені об’єкти з укриттями, комунікаціями та утепленням.
Тенденції
- Домінує точкова забудова будинками 4–10 поверхів невеликими чергами.
- Девелопери рідко починають нові проєкти, обмежуючись добудовою.
- Стандарт: укриття, утеплення, мінімальні площі спільного користування.
- Попит концентрується у містах із промисловою базою, тоді як у «сільських» громадах активності майже немає.
Проблеми
- Безпековий фактор і близькість до кордону з Білоруссю.
- Скорочення населення та відтік молоді.
- Фінансування: обмежені можливості іпотеки та висока вартість кредитів.
- Заморожені об’єкти формують недовіру покупців.
Висновки
Ринок приміських новобудов Чернігівщини у 2025 році — невеликий і дуже вибірковий. Його формують два економічні центри — Ніжин та Прилуки. Саме тут є підприємства, робочі місця і реальний попит, тоді як ближнє передмістя Чернігова залишається «білою плямою».
Цінова картина парадоксальна: витрати на будівництво зростають, але середня ціна квадратного метра впала. Це свідчить про слабкість попиту та високі ризики, які стримують покупців навіть при доступніших цінах.
Прогноз
- У 2025–2026 роках кількість новобудов залишиться стабільною — на рівні 10 об’єктів.
- Нових великих проєктів під самим Черніговом не очікується: забудова концентруватиметься у Ніжині та Прилуках.
- Середня ціна утримається у коридорі 22–25 тис. грн/м², але готові й якісні об’єкти (як «Андріївський» у Прилуках) збережуть «премію» і можуть дорожчати.
- Перспективи ринку напряму залежать від безпекової ситуації та відновлення економіки області.
Детальні дані про всі новобудови Чернігівщини шукайте на порталі zagorodna.com.
© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов’язкове.
www.zagorodna.com/uk
Дивіться відео:
Ринок новобудов Чернігівщини
|
Коментарі