Обухівський район: нових ЖК немає, а ціни на квартири у новобудовах б’ють рекорди

Попри відсутність нових проєктів, ринок нерухомості Обухівського району демонструє стрімке зростання цін. Квадратний метр тут уже коштує дорожче, ніж у багатьох інших передмістях столиці, а в окремих локаціях вартість у кілька разів перевищує середню.

Автор: Віктор Коваленко 
керівник порталу Zagorodna.com,
директор консалтингової компанії "РеалЕкспо"

Кількість новобудов на Обухівщині

Станом на 1 вересня 2025 року в Обухівському районі Київської області налічується 57 новобудов. За останні вісім місяців структура ринку змінилася:

• 34 збудовані новобудови (було 32 на початку року)
• 21 споруджувана новобудова (було 23 у січні)
• 2 проєктовані новобудови (було 3 у січні)

З початку війни у районі з’явилося 5 нових проєктів: два у Ходосівці, по одному в Лісниках, Козині та Українці.

Географія будівництва у Обухівському районі

Лідери ринку

• Обухів (14 новобудов, з них 4 активні майданчики) — локальний центр, куди тягнеться попит завдяки розвиненій інфраструктурі, транспортній доступності та статусу адміністративного ядра району.
• Ходосівка (9 ЖК, 5 у стадії будівництва) — близькість до Києва і популярність у бізнес-класі. Тут активно добудовуються великі комплекси, а попит формують покупці, які шукають житло зручне для щоденних поїздок у столицю.
• Українка (8 новобудов, кілька введених за рік) — місто-супутник із промисловою базою та відносно доступними цінами.

Причини активності

• Транспортний фактор: траса Київ–Обухів, близькість до столиці.
• Сегментація попиту: у Ходосівці та Лісниках — бізнес- і преміум-клас, в Обухові та Українці — комфорт і доступніший сегмент.
• Інфраструктура: школи, ТРЦ, робочі місця в Києві — формують стабільний попит.

Аутсайдери ринку

• Села Підгірці та Козин (разом 7 новобудов) — тут об’єкти переважно елітного класу. Попит є, але він вузький і залежить від купівельної спроможності. Нові проєкти стартують рідко, бо девелопери бояться ризикувати у високому сегменті під час війни.
• Миронівка, Кагарлик, Іванковичі, Богуслав (по 1 ЖК) — практично відсутня динаміка. Основна причина — віддаленість від Києва, менша транспортна доступність і обмежений платоспроможний попит.

Заморожені новобудови Обухівщини

Кількість заморожених проєктів зросла: з 7 на початку року до 8 об’єктів у вересні 2025 року.

Продані новобудови Обухівського району

У 27 новобудовах Обухівського району завершено будівництво і продано всі квартири, що становить 47,4% від загальної кількості проєктів.

Вплив відстані до Києва на кількість та вартість

• Ближня зона (5–13 км): Лісники, Хотів, Ходосівка, Підгірці, Козин. Тут найбільша концентрація новобудов і найвищі ціни. Наприклад, у Лісниках у ЖК «Lion Hills» квадрат коштує 145 200 грн/м² — абсолютний рекорд району.
• Середня зона (16–28 км): Васильків, Обухів, Українка. Тут зосереджено майже половину всіх ЖК. Ціни середні — 29–51 тис. грн/м².
• Дальня зона (55–100 км): Кагарлик, Миронівка, Богуслав. Тут лише по одному ЖК, і ціни суттєво нижчі за середні.

Залежність очевидна: чим ближче до Києва — тим більше новобудов і вища вартість квадратного метра.

Ціни та їхня умовність

Середня вартість квадратного метра станом на 1 вересня 2025 року становить 43 879 грн/м². З початку року середня ціна квадратного метра зросла на 2,4%.

Але ця цифра є досить умовною:

• Мінімальна ціна квадратного метра — 26 650 грн (Ходосівка, ЖК «Нова Конча-Заспа»).
• Максимальна ціна — 145 200 грн/м² (Лісники, ЖК «Lion Hills»).

Розрив між мінімумом і максимумом становить 5,4 рази. Тобто середня ціна насправді не відображає реального стану: у дешевших містах вона втричі нижча, ніж у преміальних локаціях.

Чому зростають ціни

1. Подорожчання будматеріалів і логістики.
2. Скорочення нових запусків — пропозиція обмежена, тоді як попит на передмістя стабільно високий через безпековий фактор (люди надають перевагу передмістю з доступом до Києва, а не центру столиці).
3. Попит на бізнес- і комфорт-клас: купівельна спроможність сфокусувалась на середньому сегменті, що піднімає середню вартість.

Вартість залежно від стадії будівництва

• Будуються — 47 541 грн/м² (на початку року — 44 613 грн/м²).
• Побудовані — 34 385 грн/м² (на початку року — 37 738 грн/м²).

Тобто квартири у будинках, що споруджуються, коштують на 38% дорожче, ніж у зданих.

Вплив класу житла на вартість

• Економ і комфорт (Васильків, Українка, Обухів): 27–35 тис. грн/м². Формують основний масовий попит.
• Комфорт+ і бізнес (Ходосівка, Хотів, Обухів): 35–50 тис. грн/м². Популярний сегмент для середнього класу.
• Преміум і еліт (Лісники, Козин, Підгірці): 70–145 тис. грн/м². Сегмент, що створює верхню межу й «розмиває» статистику.

Адміністративна реформа і статистика

До 2020 року Обухівський район вважався елітарним передмістям Києва. Серед його населених пунктів були Лісники, Ходосівка, Козин, Підгірці, Обухів.

Проте після адміністративної реформи до нього приєдналися віддалені міста та села — Васильків, Іванковичі, Кагарлик, Миронівка, Богуслав. Важливо: Хотів до 2020 року належав до Києво-Святошинського району, а не до Обухівського.

Це докорінно змінило статистику:

• Середня ціна стала нижчою, бо дешевші сегменти з віддалених міст «збалансували» елітні ціни ближнього передмістя.
• Розрив між мінімумом і максимумом зріс у кілька разів.
• Імідж району з «ексклюзивного преміального» перетворився на змішаний — від бюджетного житла у Василькові до ультрадорогих ЖК у Лісниках.

Порівняння з котеджними містечками

У районі нараховується 190 котеджних містечок, що у 3,33 рази перевищує кількість багатоквартирних новобудов (57).
Середня вартість квадрата у котеджних містечках — 59997 грн/м², що на 36,7% дорожче, ніж у багатоквартирних комплексах.

Прогноз (Q4’2025 – H1’2026)

За базовим сценарієм (без різких безпекових шоків) район продовжить «добудовувати» стартовані черги;
прогнозую +2–4% до середньої ціни за Q4’2025 за рахунок вводу/передвводу та сезонного фактора. У H1’2026 — +5–10% у преміальних локаціях (Лісники, Козин, Підгірці),
+3–6% у масовому комфорт-сегменті (Обухів, Ходосівка, Українка) — за умови стабільного попиту на готове житло.

Висновки

1. Січень–серпень 2025 року показав стабілізацію ринку: забудовники добудовують початі об’єкти, але нових проєктів практично немає.
2. Лідери будівництва — Обухів, Ходосівка та Українка. Аутсайдери — Кагарлик, Миронівка, Богуслав.
3. Ціни зростають повільно (+2,4% з початку року), але залишаються дуже нерівномірними: від 26,6 тис. до 145 тис. грн/м².
4. Відстань до Києва і клас житла — ключові чинники, що визначають і кількість ЖК, і рівень цін.
5. Середня ціна умовна, бо ринок району тепер надто різнорідний: у кілька разів різниця між мінімумом і максимумом.

Детальні дані про всі новобудови Обухівського району шукайте на порталі zagorodna.com.

© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов’язкове.
www.zagorodna.com/uk

Дивіться відео:
Ринок новобудов Обухівського району