Квартири у приміських новобудовах Волині можуть зникнути: нових проектів немає

Волинська область залишається одним із найдинамічніших регіонів західної України у сфері житлового будівництва.

Автор: Віктор Коваленко 
керівник порталу Zagorodna.com,
директор консалтингової компанії "РеалЕкспо"

Попит на приміське житло формують мешканці Луцька та внутрішні мігранти з інших областей. Основні мотиви покупців — нижча ціна у порівнянні з обласним центром, комфорт, близькість до міста, а також бажання мати житло у відносно спокійних і зелених зонах.

Станом на серпень 2025 року на Волині (без м. Луцька) за даними порталу заміської нерухомості zagorodna.com налічується 61 новобудова, майже стільки ж, як і на початку року (62). Проте структура ринку змінилася суттєво.

Динаміка за 8 місяців: січень-серпень 2025

• Збудовано: 40 новобудов у серпні проти 32 у січні. Ріст склав 25%. Це означає, що 8 нових об’єктів перейшли у статус готових.
• Будується: 20 новобудов у серпні проти  29 у січні. Падіння склало 31%. Темпи запуску нових проєктів знизилися, пайплайн суттєво скоротився.
• Проєкти: стабільно 1.
• Продано: частка проданих новобудов зросла із  26 у січні до 31 у серпні. Ріст склав 19%. Це свідчить, що попит на готові квартири зростає, і забудовники поступово розпродають залишки.
• Заморожено: стабільно 3.

Отже, ринок дорослішає. Частка готових об’єктів зростає, пайплайн нових будівництв скоротився.

Географія забудови: лідери та аутсайдери

• Луцький район — беззаперечний лідер. Саме тут понад 70% усіх об’єктів області:
  • Прилуцьке (~7 км) — 5 ЖК, найдорожчий ринок (до 58 тис. грн/м²).
  • Липини (~6-10 км) — 11 ЖК, середня ціна ~40 тис. грн/м².
  • Струмівка (~8 км) — 9 ЖК, ~35 тис. грн/м².
  • Зміїнець (~5 км) — 5 ЖК, ~32 тис. грн/м².
  • Тарасове (~6 км) — 5 ЖК, ~30 тис. грн/м².
• Ковельський район — другий за масштабами:
  • Ковель (~75 км) — 12 ЖК, ~30,6 тис. грн/м².
  • Стара Вижівка (~90 км) — 1 ЖК, лише 18,7 тис. грн/м² (мінімум по області).
• Володимирський район — 6 ЖК у м. Володимир, середня ціна ~26,7 тис. грн/м².
• Камінь-Каширський район — 1 ЖК, найдальший від Луцька (128 км), ~22 тис. грн/м².

Таким чином, 70–75% усього ринку сконцентровано в агломерації Луцька, тоді як інші райони мають локальне значення.

Попит у новобудовах Волині

• Ближче до Луцька (5–15 км): найвищий попит. Це пояснюється можливістю щоденних поїздок на роботу, розвиненою інфраструктурою, наявністю транспорту. Села Прилуцьке, Липини, Струмівка, Зміїнець, Тарасове стають «точками тяжіння» для молодих сімей та офісних працівників.
• Віддалені райони (50+ км): попит локальний. Купують здебільшого місцеві жителі або ті, хто має там родину/роботу. Приклад — Камінь-Каширський (128 км).

Пропозиція новобудов у передмісті Луцька

• Луцький район (5–15 км): тут концентрується понад 70% усіх новобудов області. Забудовники масово інвестують у передмістя Луцька, бо тут найбільший ринок.
• Ковельський район (~90 км): другий за кількістю, але масштаб менший. Пропозиція формує «другий центр» ринку, орієнтований на місцевий попит.
• Володимирський і Камінь-Каширський (~70–120 км): пропозиція епізодична, скоріше виняток, ніж тренд.

Стрімке зростання цін у новобудовах Волині

Січень–серпень 2025 року показав рекордне підвищення цін:

• Готове житло: +38,5% (23 545 → 32 597 грн/м²).
• Споруджуване: +15,5% (32 704 → 37 756 грн/м²).
• Середня ціна ринку: +19% (30 401 → 36 175 грн/м²).

Розрив у цінах:
мінімум -18 700 грн/м² (ЖК «Вижівський», Стара Вижівка, Ковельський р-н);
максимум - 58 000 грн/м² (ЖК «Фемілі», Прилуцьке, Луцький р-н).
Цінова вилка у 3,1 рази свідчить про сегментацію ринку від бюджетного до преміум.

Причина росту середньої ціни на Волині (+19% за 8 міс. 2025): у структурі ринку зросла частка квартир у ближньому передмісті (Прилуцьке, Липини, Струмівка), де м² суттєво дорожчий.

Відстань від Луцька як фактор ринку

• 5–15 км (Луцький р-н): найвищі ціни (30–58 тис. грн/м²) та найвищий попит. Це зона для тих, хто працює у Луцьку, але хоче більше простору.
• 30–70 км (Володимир, Ковель): ціни нижчі (25–31 тис. грн/м²), попит помірний, але стабільний.
• 90–128 км (Стара Вижівка, Камінь-Каширський): найдешевше житло (18–22 тис. грн/м²), але попит вузький, обмежений місцевими мешканцями.

Відстань прямо корелює з ціною. Чим ближче до Луцька, тим дорожче — у 2–3 рази.

Попит сконцентрований у приміській зоні до 15 км. Там і розвивається основна забудова.

Віддалені райони розвиваються інерційно. Вони орієнтовані лише на локальних покупців.

Ринок стає сегментованим: ближнє передмістя — комфорт і преміум, віддалені райони — економ.

Причини росту цін у 2025 році

1. Скорочення нових стартів: будується лише 20 ЖК проти 29 у січні.
2. Попит на готове житло: покупці мінімізують ризики, ціни у сегменті «готове» зросли майже на 40%.
3. Зростання собівартості: дорожчі будматеріали, логістика, робоча сила.
4. Локаційний фактор: зростання частки преміальних ЖК у ближньому передмісті.

Висновки

• Ринок приміських новобудов Волині у 2025 році стабільний кількісно, але став якіснішим: більше готового житла, менше будівництва.
• Луцький район домінує, задає цінові орієнтири, формує більшість попиту і пропозиції.
• Ціни зросли на 19% за 8 місяців, особливо подорожчало готове житло.
• Відстань — ключовий фактор: ближче до Луцька — дорожче і ліквідніше; далі — дешевше і менш привабливо для інвестора.
• Прогноз: якщо нові проєкти не з’являться, у 2026 році можливий дефіцит житла у ближньому передмісті, що підштовхне ціни ще вище.

Заходьте та обирайте квартири у приміських новобудовах Волинської області на порталі www.zagorodna.com

© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.

www.zagorodna.com

Дивитися відео:
Ринок новобудов Волині