Автор: Виктор Коваленко,
руководитель портала Zagorodna.com,
директор консалтинговой компании "РеалЭкспо"
Рынок пригородного жилья в Киевской области продолжает демонстрировать устойчивость даже в условиях войны и экономической турбулентности.
Третий квартал 2025 года подтвердил осторожный, но стабильный рост количества новостроек. Девелоперы преимущественно заканчивают начатые проекты, покупатели же фокусируются на готовности, безопасности и репутации застройщиков.
Динамика рынка новостроек Киевщины: темп умеренный, но стабильный
К концу 3 квартала в Киевской области насчитывается 884 новостройки против 876 во 2 квартале (+8 проектов, +0,91%). Структура готовности изменилась незначительно: построено – 600, строится – 254, проект – 30 (во 2 кв.: 596/249/31). Это означает, что акцент рынка на реализации действующих стройплощадок, а не на умножении новых проектов.
В течение года квартальные приросты носили поступательный, но охлаждающий характер: +5 (1 кв.) → +11 (2 кв.) → +8 (3 кв.). Это сигнал осторожной нормализации без «перегрева».
Типология предложения остается традиционной: 876 новостроек с квартирами и 8 с апартаментами (из них построено 1, в строительстве – 7). Доля апартаментов – около 0,9% массива и не влияет на агрегаты рынка.
Распределение новостроек по районам: кто лидирует и где появились новые проекты
|
Район |
2 кв. |
3 кв. |
Δ кв./кв. |
|
545 |
552 |
+7 |
|
|
82 |
82 |
0 |
|
|
70 |
72 |
+2 |
|
|
58 |
57 |
-1 |
|
|
58 |
58 |
0 |
|
|
40 |
40 |
0 |
|
|
23 |
23 |
0 |
|
|
876 |
884 |
+8 |
Лидеры рынка
• Бучанский район – безоговорочный центр строительной активности Киевщины: 552 проекта (более 62% рынка). Именно здесь произошел наибольший прирост: +7 проектов в квартал — ключевой вклад в общеобластной рост.
• Бориспольский (82) и Фастовский (72) формируют второй круг рынка. Фастовский - второй по приросту: +2.
Аутсайдеры рынка
• Обуховский (57), Броварской (58), Вышгородский (40), Белоцерковский (23) – без изменений; сохраняют стабильный уровень предложения.
Где появились новые проекты
• Бучанский – основная ячейка новых запусков (+7).
• Фастовский – умеренное пополнение (+2).
• В других районах – баланс/стабильность (0 смен).
Типы недвижимости в пригородных новостройках Киевщины
По-прежнему абсолютное большинство составляют жилые комплексы с квартирами: 876 объектов из 884.
Апарт-комплексов всего 8, причем только 1 уже построен, а остальные 7 находятся на стадии строительства.
Это подтверждает, что пригородный рынок Киевской области остается ориентированным на постоянное проживание, а не на краткосрочную арендную или инвестиционную модель, характерную для курортных или деловых центров.
Готовность объектов в пригородных новостройках Киевщины
|
Стадия |
2 кв. |
3 кв. |
Δ |
|
Построено |
596 |
600 |
+4 |
|
Строится |
249 |
254 |
+5 |
|
Проект |
31 |
30 |
–1 |
Баланс сдвигается с «проектов» в «строящийся»: девелоперы переводят ранее анонсированные объекты в активную фазу, а «построен» подрастает умеренно — в соответствии с производственными циклами и логистикой.
1. Фокус на доказательстве – рынок не раздувает «проектный портфель», а завершает начатое. Это укрепляет доверие покупателей и снижает риски.
2. Консервативная структура – доля апартаментов минимальная; рынок остается квартирным, нацеленным на неизменное проживание.
3. Локализация активности — превышение приростов в Бучанском направлении указывает на концентрацию инфраструктурных и спросных преимуществ вокруг ближайших к столице агломераций.
4. Стабильность без «всплесков» – общий прирост +8 за квартал – достаточный, чтобы поддерживать ритм рынка, но без перегрева.
Какие тенденции усилились в третьем квартале?
- Девелоперы фокусируются на реализации текущих стройплощадок
- Новые старты ограничены, но не остановлены
- Количество «замороженных» объектов осталось стабильным (112)
- Готовность объектов растет медленнее, чем строительная активность
- Апартаменты остаются нишевым продуктом
Прогноз рынка новостроек на 4 квартал
Учитывая структуру рынка, можно ожидать следующие тренды:
• Прирост количества новостроек и дальше будет умеренным
• Доля введенных в эксплуатацию объектов вырастет за счет завершения строительства
• Новых стартов будет не больше, чем в 3 квартале
• Девелоперы продолжат выбирать малоэтажные форматы с умеренными площадями.
Ожидаем умеренную досдачу части текущих площадок и ограниченное количество новых стартов с сохранением лидерства Бучанского района. Структура может сдвинуться на +0,1–0,3 п.п. в сторону «построен», тогда как «строящийся» останется на повышенном уровне. Формат апартаментов, вероятно, сохранится на уровне ≤1% массива и не будет определять поведение рынка.
При сохранении стабильного спроса Киевская область может выйти на более ощутимую активность в 2026 году.
Выводы
• 884 новостройки по состоянию на 3 кв. (+8 кв./кв.), из них 600 построено, 254 в строительстве, 30 – на стадии проекта.
• Лидер – Бучанский район (552; +7), умеренный прирост в Фастовском (+2), другие районы – стабильные.
• Рынок сохраняет консервативную траекторию: достройка преобладает над запуском новых проектов; типологически доминируют квартирные ЖК (апартаменты – ~0,9%).
© Материал подготовлен на основе эксклюзивных данных портала www.zagorodna.com
Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Смотрите видео:
Обзор новостроек Киевщины в 3-м квартале 2025 года
|
Комментарии