Автор: Віктор Коваленко
керівник порталу Zagorodna.com,
директор консалтингової компанії "РеалЕкспо"
Ринок приміського житла Київської області продовжує демонструвати стійкість навіть в умовах війни та економічної турбулентності. Третій квартал 2025 року підтвердив обережне, але стабільне зростання кількості новобудов. Девелопери переважно доводять розпочаті проєкти, покупці ж фокусуються на готовності, безпеці та репутації забудовників.
Динаміка ринку новобудов Київщини: темп помірний, але стабільний
На кінець 3 кварталу в Київській області налічується 884 новобудови проти 876 у 2 кварталі (+8 проєктів, +0,91%). Структура готовності змінилася незначно: збудовано — 600, будується — 254, проєкт — 30 (у 2 кв.: 596/249/31). Це означає, що акцент ринку — на реалізації чинних будмайданчиків, а не на примноженні нових проєктів.
Упродовж року квартальні прирости мали поступальний, але охолоджувальний характер: +5 (1 кв.) → +11 (2 кв.) → +8 (3 кв.). Це — сигнал обережної нормалізації без «перегріву».
Типологія пропозиції залишається традиційною: 876 новобудов із квартирами та 8 з апартаментами (із них збудовано 1, у будівництві — 7). Частка апартаментів — близько 0,9% масиву та не впливає на агрегати ринку.
Розподіл новобудов по районах: хто лідирує і де з’явилися нові проєкти
|
Район |
2 кв. |
3 кв. |
Δ кв./кв. |
|
545 |
552 |
+7 |
|
|
82 |
82 |
0 |
|
|
70 |
72 |
+2 |
|
|
58 |
57 |
-1 |
|
|
58 |
58 |
0 |
|
|
40 |
40 |
0 |
|
|
23 |
23 |
0 |
|
|
876 |
884 |
+8 |
Лідери ринку
- Бучанський район — беззаперечний центр будівельної активності Київщини: 552 проєкти (понад 62% ринку). Саме тут відбувся найбільший приріст: +7 проєктів за квартал — ключовий внесок у загальнообласне зростання.
- Бориспільський (82) і Фастівський (72) формують «друге коло» ринку. Фастівський — другий за приростом: +2.
Аутсайдери ринку
- Обухівський (57), Броварський (58), Вишгородський (40), Білоцерківський (23) — без змін; зберігають стабільний рівень пропозиції.
Де з’явилися нові проєкти
- Бучанський — основний осередок нових запусків (+7).
- Фастівський — помірне поповнення (+2).
- В інших районах — баланс/стабільність (0 змін).
Типи нерухомості у приміських новобудовах Київщини
Як і раніше, абсолютну більшість складають житлові комплекси з квартирами: 876 об’єктів із 884.
Апарт-комплексів усього 8, причому лише 1 вже зведений, а решта 7 знаходяться на стадії будівництва.
Це підтверджує, що приміський ринок Київщини залишається орієнтованим на постійне проживання, а не на короткострокову орендну чи інвестиційну модель, характерну для курортних або ділових центрів.
Готовність об’єктів у приміських новобудовах Київщини
|
Стадія |
2 кв. |
3 кв. |
Δ |
|
Збудовано |
596 |
600 |
+4 |
|
Будується |
249 |
254 |
+5 |
|
Проєкт |
31 |
30 |
–1 |
Баланс зрушується з «проєктів» у «будується»: девелопери переводять раніше анонсовані об’єкти в активну фазу, а «збудовано» підростає помірно — відповідно до виробничих циклів та логістики.
- Фокус на доведенні — ринок не роздуває «проєктний портфель», а завершує розпочате. Це зміцнює довіру покупців і знижує ризики.
- Консервативна структура — частка апартаментів мінімальна; ринок залишається квартирним, орієнтованим на постійне проживання.
- Локалізація активності — перевищення приростів у Бучанському напрямку вказує на концентрацію інфраструктурних і попитних переваг довкола найближчих до столиці агломерацій.
- Стабільність без «сплесків» — загальний приріст +8 за квартал — достатній, аби підтримувати ритм ринку, але без перегріву.
Які тенденції посилилися у 3 кварталі?
- Девелопери фокусуються на реалізації поточних будмайданчиків
- Нові старти обмежені, але не зупинені
- Кількість «заморожених» об’єктів залишилася стабільною (112)
- Готовність об’єктів зростає повільніше, ніж будівельна активність
- Апартаменти залишаються нішевим продуктом
Прогноз ринку новобудов на 4 квартал
З огляду на структуру ринку, можна очікувати такі тренди:
- Приріст кількості новобудов і далі буде помірним
- Частка введених в експлуатацію об’єктів зросте за рахунок завершення будівництва
- Нових стартів буде не більше, ніж у 3 кварталі
- Девелопери продовжать обирати малоповерхові формати з помірними площами
Очікуємо помірне доздавання частини поточних майданчиків і обмежену кількість нових стартів, зі збереженням лідерства Бучанського району. Структура може зрушити на +0,1–0,3 в.п. у бік «збудовано», тоді як «будується» залишиться на підвищеному рівні. Формат апартаментів, імовірно, збережеться на рівні ≤1% від масиву та не визначатиме поведінку ринку.
За умов збереження стабільного попиту Київська область може вийти на більш відчутну активність у 2026 році.
Висновки
- 884 новобудови станом на 3 кв. (+8 кв./кв.), із них 600 збудовано, 254 у будівництві, 30 — на стадії проєкту.
- Лідер — Бучанський район (552; +7), помірний приріст у Фастівському (+2), інші райони — стабільні.
- Ринок зберігає консервативну траєкторію: добудова переважає над запуском нових проєктів; типологічно домінують квартирні ЖК (апартаменти — ~0,9%).
© Матеріал підготовлений на основі ексклюзивних даних порталу www.zagorodna.com
Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов’язкове.
www.zagorodna.com
Дивіться відео:
Огляд новобудов Київщини у 3-му кварталі 2025 року
|
Коментарі