Автор: Виктор Коваленко,
руководитель портала Zagorodna.com,
директор консалтинговой компании "РеалЭкспо"
Несмотря на неопределенность, войну и осторожность покупателей, первичный рынок Киева не демонстрирует падения. Часть районов удерживает стабильные цены, некоторые — добавляют за счет премиальных проектов, а спрос усиливается преимущественно в сегменте строительства с рассрочкой.
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киевской области в сентябре 2025 года составила 35 109 грн/м², что немного превышает средний показатель второго квартала в 34 930 грн/м². Таким образом, рост в III квартале составил около 0,5%, что подтверждает фазу стабилизации после более динамичного первого полугодия.
Средняя цена по области растет мягко, но структура смещена в пользу строящихся проектов (именно там прирост), тогда как готовые — мягко корректируются вниз. Квартиры ведут себя стабильно; апартаменты – «плоско».
Обуховский район – новый лидер, Фастовский – единственный в минусе
Ситуация в административных районах в этот раз была еще более взвешенной, чем в прошлом квартале. Лишь два района продемонстрировали прирост, один – незначительное снижение, остальные остались на прежних уровнях.
- Обуховский район возглавил рост: средняя цена поднялась с 42 860 до 43 879 грн/м² (+2,38%). Движение поддержали проекты бизнес- и премиум-класса, включая локации в Лесниках, Ходосовке и Козине.
- Бучанский район прибавил около 0,84% (с 33 833 до 34 117 грн/м²) за счет продления активных продаж в ЖК комфорт-класса.
- Белоцерковский, Бориспольский, Броварской, Вышгородский районы сохранили свои ценовые позиции без изменений.
- Фастовский район зафиксировал единственное снижение средних цен – примерно –0,5% (с 36 253 до 36 071 грн/м²), что может быть связано с акционными распродажами остатков.
В 3 квартале районные средние цены преимущественно стабильные: точечные поднятия в Обуховском и Бучанском районах уравновешены легким минусом в Фастовском и «нулем» в других. Именно поэтому «средняя по области» двигается очень умеренно – дополнительный импульс дает сегмент «строящимся», а не широкий районный тренд.
Районное распределение подтверждает стадию балансировки рынка, где локальные росты происходят только в точечно-популярных направлениях.
Квартиры в новостройках растут, апартаменты – «замерли»
- Стоимость квартир увеличилась с 34 753 до 34 940 грн/м² (+0,5%), что соответствует общему тренду рынка.
- Апартаменты удерживают среднюю цену на уровне 41 431 грн/м², без последующего снижения после предварительной коррекции.
Это может указывать на стабилизацию сегмента после весенней коррекции и осторожность покупателей относительно форматов со спорным юридическим статусом.
Строящиеся новостройки дорожают, готовые – дешевеют
В III квартале впервые проявилась заметная разница между объектами на разных стадиях готовности.
- Квадратный метр на стадии строительства вырос с 34 871 до 35 255 грн/м² (+1,1%).
- В готовых новостройках наоборот, зафиксировано легкое снижение – с 35 070 до 34 761 грн/м² (–0,9%).
Это говорит о том, что девелоперы повышают цены в проектах на ранних стадиях, где спрос поддерживается гибкими условиями оплаты, тогда как в готовых ЖК покупатели часто ожидают дисконты.
Минимум и максимум: разрыв рынка сохраняется
- Минимальная цена: 14 500 грн/м² — Белая Церковь, ул. Гаек (эконом-сегмент).
- Максимум: 137 100 грн/м² — ЖК Lion Hills, с. Лесники, Обуховский, премиум-класс.
Ценовая вилка подтверждает сильную поляризацию между доступным и элитным сегментами в пределах одного региона.
Коттеджные городки Киевщины опережают новостройки
Средняя стоимость квадратного метра в коттеджных городках Киевщины в III квартале составила 39548 грн/м², что примерно на 13% выше, чем в традиционных многоквартирных новостройках. Спрос на более автономные форматы сохраняется, особенно в более безопасных зонах с собственной инфраструктурой.
Вывод: рынок вошел в фазу стабилизации с точечным ростом
III квартал 2025 года демонстрирует рынок, постепенно переходящий в фазу устойчивого развития:
- средние цены растут мягко;
- спрос перемещается в сегмент строящихся проектов;
- только отдельные районы показывают прирост;
- в готовых ЖК покупатели ожидают скидок;
- коттеджи сохраняют статус альтернативы городской недвижимости.
При активизации государственных программ и стабилизации ситуации на фронте в IV квартале возможно плавное ускорение роста в пределах 1–1,5% за квартал.
Прогноз развития рынка новостроек в Киевской области
• Базово: +0,5-1,5%/кв. по области при условии стабильного фона. Центр тяжести - активные очереди строительства (гибкие условия, постепенное удорожание).
• Готовые дома: стагнация/±0,5%, с повышенной готовностью девелоперов к адресному дисконту.
• Районы: ожидаем точечные изменения (вверх – Обуховский/Бучанский при наличии премиальных очередей; вниз – слабая динамика возможных распродаж в Фастовском).
• Коттеджные форматы: устойчивость с потенциалом +1–2% за полугодие за сохранение темпов строительства и прозрачные условия рассрочки.
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Смотрите видео:
Обзор цен в пригородных новостройках Киевской области в 3-м квартале 2025 года
 |
Комментарии