Алексей Коваль
Эксперт рынка строительства, экономист,
руководитель проектов Perfеct Group
Десятки тысяч семей остаются без доступных квартир, тогда как государство не имеет эффективных механизмов для решения этой проблемы.
Жилищный кодекс Украины, принятый еще в 1983 году, давно потерял свою актуальность. Его положения сформированы в условиях централизованной плановой экономики, которой уже не существует. Нынешняя реальность диктует совсем другие правила. Несмотря на многочисленные инициативы по его обновлению, ни одна попытка существенно реформировать документ не увенчалась успехом. Сейчас же обсуждается более радикальный сценарий — отмена кодекса и создание новой нормативной базы.
Одним из ключевых вопросов является будущее социального жилья, которое в Украине фактически не функционирует как полноценный механизм предоставления жилья малообеспеченным слоям населения. Отсутствие государственной жилищной политики, гарантирующей доступ к социальному жилью, создает серьезные вызовы для миллионов граждан. В то же время в европейских странах подобные системы работают десятилетиями, позволяя решать проблему нехватки доступного жилья.
Отмена устаревшего Жилищного кодекса без быстрого принятия нового законодательства о социальном жилье создаст правовой вакуум, что только ухудшит ситуацию. Государству необходимо закрепить обязательства по созданию муниципального жилищного фонда, развитию арендных программ и поддержке малообеспеченных граждан. Иначе реформа останется лишь формальным решением без реальных последствий для тех, кто нуждается в доступном жилье.
Социальное жилье в Украине: статистика и реальность
По официальным данным, доля социального жилья в Украине не превышает 1% общего жилого фонда. Это критически низкий показатель по сравнению с Европой, где средний уровень составляет 9−15%, а в отдельных странах, таких как Нидерланды или Австрия, достигает 20−30%. В странах Скандинавии социальное жилье является неотъемлемой частью жилищной политики, и его развитие финансируется как государством, так и местными общинами.
Потребность в социальном жилье в Украине является огромной. По разным оценкам, около 650 тысячам украинских семей необходимо улучшение жилищных условий. Однако государство может обеспечить жильем лишь небольшой процент из них. Например, в Киеве на учете находятся более 68 тысяч семей, но за последние пять лет социальное жилье получили лишь несколько тысяч семей. Очереди могут затягиваться на десятилетия, а для многих это означает отсутствие какой-либо реальной перспективы на собственное жилье.
Еще одна проблема — качество жилого фонда. Большинство жилья, которое формально считается социальным, было построено еще в советские времена и сейчас требует капитального ремонта. Государство практически не выделяет средств на модернизацию этого фонда, а потому многие дома постепенно приходят в непригодное для проживания состояние.
Как это работает в Европе?
Успешный опыт стран ЕС демонстрирует, что развитие социального жилья возможно при условии эффективного взаимодействия государства, муниципалитетов и частного сектора.
Во Франции, например, застройщиков обязывают выделять до 25% площади новостроек под социальное жилье. Это позволяет городам создавать смешанные жилые комплексы, где социальное жилье интегрируется в общую застройку. Кроме того, муниципалитеты имеют право выкупа объектов недвижимости для последующей передачи в долгосрочную аренду по льготным ставкам.
Германия пошла по пути финансирования муниципальных жилых комплексов. Здесь действуют специальные программы субсидий, которые позволяют гражданам с низким доходом арендовать частное жилье по сниженным ценам. Это создает рынок доступного жилья без необходимости строительства больших государственных жилых массивов.
В Великобритании работает программа «Right to Buy», которая позволяет арендаторам выкупать социальные квартиры по сниженным ценам. Это обеспечивает людям возможность стать собственниками жилья, а не оставаться пожизненными арендаторами.
Что изменит отмена Жилищного кодекса?
Если Жилищный кодекс будет отменен, это откроет возможности для внедрения современной жилищной политики. Новое законодательство могло бы закрепить необходимость создания муниципальных жилищных фондов, что позволило бы городам эффективнее управлять социальным жильем. Подобный подход уже давно работает в большинстве европейских стран.
Государство могло бы способствовать созданию взаимовыгодных партнерств с застройщиками, чтобы поддержать развитие социального жилья без чрезмерного финансового давления на строительный сектор, который и так находится в сложных условиях из-за войны. Одним из возможных механизмов является предоставление налоговых льгот или субсидий для компаний, которые будут включать доступное жилье в свои проекты. Важно учитывать, что если обязать застройщиков без дополнительных стимулов передавать часть жилого фонда под социальные нужды, расходы будут переложены на конечных покупателей коммерческой недвижимости, что может еще больше ухудшить доступность жилья в целом.
Еще одним важным аспектом является внедрение программ арендного жилья. Украина могла бы финансировать строительство социальных жилых комплексов и предоставлять их в долгосрочную аренду гражданам с низкими доходами. Это позволило бы значительно увеличить количество доступного жилья без необходимости его массовой приватизации.
Отмена Жилищного кодекса могла бы стать первым шагом к реформированию жилищной политики Украины. Но без четкой стратегии и политической воли это рискует стать очередным декларативным изменением без реального эффекта.
Если Украина стремится обеспечить гражданам доступное жилье, необходимо не просто пересматривать устаревшие нормы, а вводить системные изменения, используя успешный европейский опыт. Это означает создание муниципального жилищного фонда, введение обязательных квот на социальное жилье, поддержку арендных программ и модернизацию существующего жилого фонда.
Хотите получать актуальные новости о рынке недвижимости первыми?
Подписывайтесь на наш Telegram-канал или Гугл-новости.
Комментарии