Олексій Коваль
Експерт ринку будівництва, економіст,
керівник проектів Perfеct Group
Десятки тисяч родин залишаються без доступних квартир, тоді як держава не має ефективних механізмів для розв’язання цієї проблеми.
Житловий кодекс України, ухвалений ще у 1983 році, давно втратив свою актуальність. Його положення сформовані в умовах централізованої планової економіки, якої вже не існує. Нинішня реальність диктує зовсім інші правила. Попри численні ініціативи з його оновлення, жодна спроба суттєво реформувати документ не завершилася успіхом. Нині ж обговорюється радикальніший сценарій — скасування кодексу і створення нової нормативної бази.
Одним із ключових питань є майбутнє соціального житла, яке в Україні фактично не функціонує як повноцінний механізм надання житла малозабезпечених верствам населення. Відсутність державної житлової політики, що гарантує доступ до соціального житла, створює серйозні виклики для мільйонів громадян. Водночас у європейських країнах подібні системи працюють десятиліттями, дозволяючи розв’язувати проблему нестачі доступного житла.
Скасування застарілого Житлового кодексу без швидкого прийняття нового законодавства про соціальне житло створить правовий вакуум, що лише погіршить ситуацію. Державі необхідно закріпити зобов’язання зі створення муніципального житлового фонду, розвитку орендних програм та підтримки малозабезпечених громадян. Інакше реформа залишиться лише формальним рішенням без реальних наслідків для тих, хто потребує доступного житла.
Соціальне житло в Україні: статистика і реальність
За офіційними даними, частка соціального житла в Україні не перевищує 1% загального житлового фонду. Це критично низький показник порівняно з Європою, де середній рівень становить 9−15%, а в окремих країнах, таких як Нідерланди чи Австрія, досягає 20−30%. У країнах Скандинавії соціальне житло є невіддільною частиною житлової політики, і його розвиток фінансується як державою, так і місцевими громадами.
Потреба у соціальному житлі в Україні є величезною. За різними оцінками, близько 650 тисячам українських сімей необхідне покращення житлових умов. Проте держава може забезпечити житлом лише невеликий відсоток з них. Наприклад, у Києві на обліку перебувають понад 68 тисяч сімей, але за останні п’ять років соціальне житло отримали лише кілька тисяч родин. Черги можуть затягуватися на десятиліття, а для багатьох це означає відсутність будь-якої реальної перспективи на власне житло.
Ще одна проблема — якість житлового фонду. Більшість житла, яке формально вважається соціальним, було побудовано ще в радянські часи й зараз вимагає капітального ремонту. Держава практично не виділяє коштів на модернізацію цього фонду, а тому багато будинків поступово приходять у непридатний для проживання стан.
Як це працює в Європі?
Успішний досвід країн ЄС демонструє, що розвиток соціального житла можливий за умови ефективної взаємодії держави, муніципалітетів і приватного сектору.
У Франції, наприклад, забудовників зобов’язують виділяти до 25% площі новобудов під соціальне житло. Це дозволяє містам створювати змішані житлові комплекси, де соціальне житло інтегрується в загальну забудову. Крім того, муніципалітети мають право викупу об'єктів нерухомості для подальшої передачі у довготривалу оренду за пільговими ставками.
Німеччина пішла шляхом фінансування муніципальних житлових комплексів. Тут діють спеціальні програми субсидій, які дозволяють громадянам з низьким доходом орендувати приватне житло за зниженими цінами. Це створює ринок доступного житла без необхідності будівництва великих державних житлових масивів.
У Великій Британії працює програма «Right to Buy», яка дозволяє орендарям викуповувати соціальні квартири за зниженими цінами. Це забезпечує людям можливість стати власниками житла, а не залишатися довічними орендарями.
Що змінить скасування Житлового кодексу?
Якщо Житловий кодекс буде скасовано, це відкриє можливості для впровадження сучасної житлової політики. Нове законодавство могло б закріпити необхідність створення муніципальних житлових фондів, що дозволило б містам ефективніше управляти соціальним житлом. Подібний підхід уже давно працює у більшості європейських країн.
Держава могла б сприяти створенню взаємовигідних партнерств із забудовниками, щоб підтримати розвиток соціального житла без надмірного фінансового тиску на будівельний сектор, який і так перебуває у складних умовах через війну. Одним із можливих механізмів є надання податкових пільг або субсидій для компаній, які включатимуть доступне житло у свої проєкти. Важливо враховувати, що якщо зобов’язати забудовників без додаткових стимулів передавати частину житлового фонду під соціальні потреби, витрати будуть перекладені на кінцевих покупців комерційної нерухомості, що може ще більше погіршити доступність житла загалом.
Ще одним важливим аспектом є впровадження програм орендного житла. Україна могла б фінансувати будівництво соціальних житлових комплексів і надавати їх у довгострокову оренду громадянам із низькими доходами. Це дозволило б значно збільшити кількість доступного житла без необхідності його масової приватизації.
Скасування Житлового кодексу могло б стати першим кроком до реформування житлової політики України. Але без чіткої стратегії та політичної волі це ризикує стати черговою декларативною зміною без реального ефекту.
Якщо Україна прагне забезпечити громадянам доступне житло, необхідно не просто переглядати застарілі норми, а запроваджувати системні зміни, використовуючи успішний європейський досвід. Це означає створення муніципального житлового фонду, запровадження обов’язкових квот на соціальне житло, підтримку орендних програм та модернізацію існуючого житлового фонду.
Хочете отримувати актуальні новини про ринок нерухомості першими?
Підписуйтесь на наш Telegram-канал або Гугл-новини.
Коментарі