Несмотря на войну, киевская недвижимость все больше привлекает покупателей из-за рубежа. «Минфин» выяснил, что именно ищут иностранцы в столице и как их активность может изменить рынок продаж и аренды.
Руководитель агентства КиевДимСервис Андрей Романов рассказал, что в последнее время на рынке появились сразу несколько групп иностранных инвесторов. Одни интересуются покупкой жилой и коммерческой недвижимости в Киеве, другие – возможностью зайти в строительный бизнес и сегмент восстановления поврежденных зданий.
По его словам, у некоторых инвесторов уже есть бюджеты в $1–2 млн и подбираются объекты под покупку. «Расчет сугубо коммерческий: получить 25% годовых по аренде или продать вдвое дороже», — объясняет Романов.
Столичная риелтор Ирина Луханина добавляет: иностранцы активно арендуют жилье в Киеве, что уже влияет на цены в этом сегменте.
Ищут торговые площади и квартиры с прицелом на подорожание
До войны иностранцы составляли небольшой, но стабильно растущий сегмент покупателей и арендаторов в крупных городах, особенно в Киеве.
После начала полномасштабного вторжения интерес резко упал, а те, кто уже успел приобрести квартиры или коммерческие помещения, пытались быстро продать их, часто даже себе в убыток.
Однако в последнее время ситуация изменилась – иностранные покупатели снова активизировались.
«Пока их немного, но количество новых клиентов из Европы, Великобритании и США растет. Они хотят купить недвижимость в Киеве. Вкладывают по 1–2 млн долларов и ищут торговые площади на первых этажах домов в аренду. Интересно, что офисы их почти не интересуют только коммерческие помещения с высоким спросом», — говорит Романов.
Иностранцы также присматриваются к квартирам в столице.
«Их интересуют объекты в пределах 80–170 тысяч долларов. Квартиры сразу планируют сдавать, чтобы не простаивали. Дальше – либо аренда, либо перепродажа. Иностранные инвесторы убеждены, что цены в Киеве сейчас на минимуме и скоро резко пойдут вверх», – объясняет Романов.
Средняя доходность от аренды в столице составляет до 10% годовых. Однако иностранцы рассчитывают на 25%, то есть на существенный рост ставок. По их прогнозам, жилье среднего класса, которое сейчас сдается за 20–25 тыс. грн, может подорожать до $1,000 в месяц.
Сходны ожидания и по продаже. В настоящее время однокомнатная квартира в Киеве стоит около $67 тыс., двухкомнатная — $105 тыс. Но иностранные инвесторы прогнозируют удвоение стоимости в ближайшие годы.
Причины таких оценок, по словам Романова:
- во время войны рынок еще не восстановился до 2021 года;
- значительные разрушения жилищного фонда;
- традиционный послевоенный рост недвижимости, характерный для европейских стран.
Кто хочет строить и восстанавливать Киев
Кроме покупателей появились и те, кто хочет заходить на строительный рынок.
«Строительство с нуля интересует инвесторов из Нидерландов, Германии и ОАЭ. Есть британская компания, которая уже подбирает офис в Киеве и планирует заниматься восстановлением объектов», – говорит Романов.
Может ли недвижимость в Киеве вырасти в цене вдвое?
По словам Ирины Луханиной, интерес иностранцев сейчас точечный, но стратегический. Большинство ожидает момента, когда закончится война и рынок пойдет вверх.
«Американский капитал почти никогда не входит в пик цен. Если США массово зайдут в Киев, мы увидим стандартный сценарий: сначала охлаждение цен, затем коррекция, после этого активные соглашения и стремительный рост. Сначала формируется выгодная „точка входа“, а затем начинается игра на повышение», – объясняет Луханина.
Она предполагает, что для создания этой точки входа могут применяться PR-манипуляции: от занижения настроений («все падает, срочно продавайте») до внезапного изменения риторики («цены скоро взлетят»).
Пока большинство западных покупателей только выжидает, но некоторые уже готовы рисковать сейчас.
Украинские эксперты оценивают будущее более осторожно. По прогнозам АН Capital:
- после победы первичка может подорожать на 10–15%,
- вторичка - на 5-10%,
- при затягивании войны возможно падение на 7–10%.
Аренда растет уже сейчас: в 2025 году ставки могут подняться на 5–10%.
Последующая динамика будет зависеть от ряда факторов: восстановления столицы, экономической ситуации, курса доллара, доходов населения, доступности ипотеки.
Луханина отмечает: рекордный рост возможен только при совпадении всех факторов. В настоящее время рынок двигают сами киевляне — возвращающиеся из-за границы, меняющие районы проживания или вкладывающие сбережения в квадратные метры.
Однако в отдельных сегментах возможно взрывное подорожание — особенно в отношении:
- торговых помещений в центре Киева;
- квартир комфорт- и бизнес-класса в новых домах.
Иностранцы разогревают арендный рынок столицы
Иностранцы активны не только в покупке, но и аренде жилья.
«Довольно многие иностранные специалисты приезжают в Киев работать. Недавно мы подбирали апартаменты специалистам по разминированию за 2 тысячи евро», – говорит Романов.
Луханина добавляет, что появилась новая группа арендаторов – молодые люди из Турции и Азербайджана, работающие в логистике и строительстве. Они выбирают жилье бизнес-класса, с двумя спальнями и двумя санузлами, рядом с метро. Бюджет - 800-2000 долларов.
Иностранцы не торгуются, что выгодно арендодателям. В некоторых районах именно их присутствие сдерживает падение арендных ставок. Если их станет больше после окончания войны, ставки в качественных домах могут даже повыситься.
Хотите получать актуальные новости о рынке недвижимости первыми?
Подписывайтесь на наш Telegram-канал.
Комментарии