Загород теряет популярность

Выживая на нулях
Рынок коттеджных городков прекратил свое бурное развитие: если до кризиса цивилизованные поселения росли как на дрожжах, и было известно о более чем 150-ти проектах, находящихся на разных стадиях реализации, то сегодня продажи ведутся только в 70-80 городках, да и среди них практически в 70-75% строительные работы заморожены. Остальные городки были или сняты с продажи, или годами не выходят на рынок, по-прежнему пребывая в стадии проектирования и разработки концепции проекта.

Главная причина исчезновения былого запала у девелоперов коттеджных городков – слишком малый спрос на домовладения за городом. Если два года назад ежемесячно продавалось 105-110 домовладений (за 2008 год - 1300 домовладений), то сегодня в лучшие месяцы строителям удается реализовать всего 50 домовладений (за прошлый год на рынке было реализовано 500 домовладения, за неполных десять месяцев этого года 480 домовладений). Потеря интереса со стороны конечных реальных потребителей к домовладениям в составе цивилизованных коттеджных городков, предполагающих не только возведение самих домов, но и инфраструктуры, охранной зоны, служб бытового обслуживания и т.п., объясняется тривиально: как и в других сегментах недвижимости финансово-экономический кризис серьезно ударил по покупательской способности населения, которое в свою очередь, до сих пор не может получить ипотечный кредит на покупку загородного дома на выгодных условиях, а кроме того, весь прошлый год потенциальные покупатели пребывали в ожидании стремительного падения цен на потерявшие свою былую популярность загородные коттеджи. «Большого падения цен так и не произошло, однако уже в этом году людям с деньгами сложно подобрать себе хороший и качественный коттедж в городках, по причине того, что последние практически не строятся, а покупать голую землю с подрядом на строительство среди других нереализованных участков, обещающих вечную стройку, у реальных покупателей нет желания», - говорит директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко.

По словам директора консалтинговой компании «РеалЭкспо» Виктора Коваленко, спрос реальных покупателей сегодня постепенно смещается в сторону более развитых проектов, каковых на рынке немного, причем преимущественно эконом-класса – которых еще меньше. Так, в проектах эконом-класса проявляется больший интерес к участкам порядка 8 соток, в то время, как раньше более ликвидной площадью считались 12-15 соток, что и предлагает сегодня рынок. Уменьшилась и средняя площадь востребованных домов. «Если раньше домов меньше 200 кв.м. практически не предлагалось, то сейчас хитом продаж являются коттеджи от 100 кв.м с хорошей транспортной доступностью, недалеко от лесов, рек и озер в бюджете до $200 тыс., однако такого предложения практически нет в Киевском регионе, особенно учитывая, что покупатели внимательно наблюдают как застраивается поселок, проводятся ли коммуникации, тянут ли дороги», - отмечает г-н Коваленко.

Таким образом, докризисное стремление девелоперов к завышенными ценами и сверхбольшими метражами домовладений, которые по их замыслу могли обеспечить им гораздо большую рентабельность, сыграли с ними злую шутку: спрос на большинство «раздутых проектов» сегодня стремится к нулю, поэтому и неудивительно, что они заморожены.

Строят- не строят
По данным независимых экспертов, активное строительство сегодня не ведется ни в одном из известных и продающихся городков, поэтому говорить можно лишь о более интенсивных работах, чем у конкурентов. Такие работы ведутся, как правило, в городках, собственники которых не зависят от финансовых поступлений частных лиц и имеют другие бизнесы и свои собственные средства. В то же время некоторые такие городки не отличаются лояльной ценовой политикой, что и является их главным минусом. Так, неспешные, но непрерывные и последовательные строительные работы ведутся на протяжении последнего года в коттеджном поселке «Маєток», где коттеджи возводятся вне зависимости от активности покупателей, однако средняя цена квадратного метра домовладения составляет $2400 за кв. м против $1,33 за кв. м в среднем по рынку. К лидерам строительных работ эксперты также относят такие городки, как «Солнечный луч» (99% готовности), «Солнечная долина» (активные работы), «Севериновка» (более 80% готовности), «Иванково» (сдано в эксплуатацию), «Михайловский сад» (активные работы), «Ясные зори» (сдано в эксплуатацию), Золоче Клаб (более 90% готовности), Grand Villas (45% готовности), Green Hills (активные работы), Family House (45% готовности), Park House (75% готовности), Боровик (более 40% готовности), Наше містечко (более 30% готовности) и т.п. (всего порядка 20-ти городков).

На остальных же площадках строительство приостановлено и зачастую объект даже снят с продажи. Так, по словам Владимира Степенко, практически полностью прекращены работы в таких ранее довольно известных и разрекламированных городках, как «Резиденция Лесники», Cottage Sity в Барышевке «Заспа Гольф», «Княжичи», «Немецкая слобода», «Посольская Гутта», «Ясногородская поляна», «Софиевка», «Водограй», «Сказочная долина», «Лесная поляна», «Лесное озеро», «Швейцарская деревня», «Ялинка», «Немецкая слобода», «Петропавлоград» и многие другие.

В коттеджном городке «Заспа Гольф» компания-застройщик приостановила продажи объекта поскольку приняла решение поменять концепцию поселка: вместо домовладений площадью 600-900 кв. м застройщики теперь намерены возводить коттеджи площадью всего 200-400 кв. м, кроме того, планируется существенно понизить стоимость квадратного метра дома, которая раньше в этом проекте составляла $3,1 тыс. Заморожен и обещавший быть очень престижным проект «Резиденция Лесники». По словам директора компании «Траектория» Ирины Головневой, таким образом, практика показала, что причисление городка к «поселкам миллионеров», разработка соответствующей концепции и приобретение земли в престижном месте еще не гарантируют успеха. Даже привлечение зарубежных специалистов и активная рекламная кампания не всегда могут спасти проект, который, на первый взгляд, по всем критериям соответствует элитной категории.

Естественно, отложили на неопределенное время свои проекты и те девелоперы, которые к началу экономического кризиса в стране и кризиса на рынке недвижимости еще не вышли на нулевую стадию. По словам Ирины Головневой это порядка 12-ти проектов в Киево-Святошинском районе, 8-мь проектов в Обуховском районе, шесть городков в Бориспольском, шесть - в Броварском направлении, шесть проектов в Макаровском районе и по три проекта в Бородянском и Васильковском районах.

«Главной причиной приостановки реализации абсолютного большинства уже частично построенных и проданных коттеджных городков является отсутствие у девелоперов финансовых ресурсов и нулевые продажи, поскольку когда городки на пике развития рынка недвижимости выводились на рынок их собственники рассчитывали на поступление финансовых потоков на строительство объектов со стороны конечных потребителей или перекупщиков», - констатирует Владимир Степенко.

Тем не менее, несмотря на сложности в 2010 году на рынке уже были или, по всей видимости, будут сданы в эксплуатацию 10-12 коттеджных поселков против четырех в прошлом году. Это, по словам Виктора Коваленко, Feofania Residences, Grand Villas, Family House, Happy Land, Dream Land, Montana, Севериновка, Город счастья, Золоче-клуб, Солнечная долина и др.

Будущее за малым
Основные покупатели коттеджей в цивилизованных поселках на сегодняшний день, по данным экспертов, представляют из себя семьи с детьми, проживающие в Киеве и имеющие как серьезные ежемесячные поступления, так и серьезные поступления. «Только среди киевлян лиц с ежемесячным заработком более 10 тыс. более 3%, а имеющих серьезные сбережения гораздо больше, так что база потенциальных покупателей у домовладений коттеджных поселений весьма велика», отмечает Владимир Степенко.

Покупатели предпочитают домовладения в поселках, расположенных не далее чем в 30 км от столицы преимущественно на ее правобережной окраине (поскольку именно на правом берегу проживает 70% потенциальных клиентов КП) на участке 8-15 соток от 100 до 300 кв. м. При этом они ориентируются на упавшие на более чем на 60% с начала кризиса цены и только некоторые из них интересуются элитными владениями, которые наподобие коттеджей в КГ «Маєток» могут стоить и по $2.4 тыс. за кв. м. В среднем же по данным компании «РеалЭкспо» стоимость «квадрата» домовладения в цивилизованном городке пригорода столицы составляет $1,33 тыс. (первенство по средней цене у Обуховского района – $1,9 тыс. за кв. м., а в аутсайдерах Барышевский район со стоимостью «квадрата» $700 за кв. м), а средняя стоимость «квадрата» в коттеджном городке в пределах столицы - $2,2 тыс. (минимальная – $1 тыс., максимальная – $5,5 тыс.). Все эти показатели ненамного (на несколько сотен долларов) ниже, чем полгода назад, но практически на 60% в долларовом эквиваленте ниже, чем до кризиса.

Говоря о ближайшем будущем рынка цивилизованных коттеджных поселений в округе столицы эксперты сходятся во мнении, что свое активное развитие, прежде всего, продолжат проекты с незначительным количеством домовладений (до 40-60 единиц), взвешенной ценовой политикой и привлекательным месторасположением, а уровень цен на рынке предположительно возрастет на 5-15%.

Иван Щурко, PR-директор компании UTG (Украинская Торговая Гильдия):
В 2010 сделки на рынке загородной недвижимости носили единичный характер и приходились, как правило, на городки с высокой степенью готовности. Незначительная активизация продаж была зафиксирована лишь в II квартале. При этом существенную конкуренцию первичному сегменту загородной недвижимости составил вторичный рынок ввиду широкого предложения готовых домовладений и более гибких лояльных условий по их стоимости. Здесь более низкие цены, есть выбор места расположения домов, планировок, архитектурной эксклюзивности, возможно также приобретение дома с ремонтом и даже мебелью. Аналогично обстоит дело и с домовладениями в составе городов-спутников, где вполне развита инфраструктура.

Виктор Коваленко, директор консалтинговой компании «РеалЭкспо»
В 2010 году рынок загородной недвижимости переориентировался на проекты эконом-класса, при этом наблюдался массовый выход на рынок проектов, предлагающих на продажу участки без обязательного подряда на строительство, понижение качественных характеристик проектов (например, проекты без подряда и без коммуникаций), снижение площадей придомовых земельных участков и домов в рамках реализуемых и планируемых к реализации проектов. Среди же покупателей наиболее были востребованы две категории земельных участков: либо совсем дешевые, в некоем поле (потому, что финансовые возможности большинства людей весьма ограничены); либо что-то «внятное», с готовой в значительной степени инфраструктурой, удачной локацией (а именно – живописным пейзажем, хорошей экологией, транспортной доступностью). А также с высокой вероятностью превращения земельного массива в жилой поселок в ближайшем будущем.

https://www.zagorodna.com