Передмістя втрачає популярність





Google+
18.10.2010 14:21
Аналіз ринку нерухомості | Передмістя втрачає популярність За минулий рік у столиці було продано всього близько 500 домоволодінь в цивілізованих котеджних селищах

Виживаючи на нулях
Ринок коттеджних містечок припинив свій бурхливий розвиток: якщо до кризи цивілізовані поселення росли як на дріжджах, і було відомо про більш ніж 150-ти проектах, що знаходяться на різних стадіях реалізації, то сьогодні продажі ведуться тільки в 70-80 містечках, та й серед них практично в 70-75% будівельні роботи заморожені. Решта містечка були або зняті з продажу, або роками не виходять на ринок, як і раніше перебуваючи в стадії проектування і розробки концепції проекту.
Головна причина зникнення колишнього запалу у девелоперів котеджних містечок - занадто малий попит на домоволодіння за містом. Якщо два роки тому щомісячно продавалося 105-110 домоволодінь (за 2008 рік - 1300 домоволодінь), то сьогодні в найкращі місяці будівельникам вдається реалізувати всього 50 домоволодінь (за минулий рік на ринку було реалізовано 500 домоволодіння, за неповних десять місяців цього року 480 домоволодінь) . Втрата інтересу з боку кінцевих реальних споживачів до домоволодінь у складі цивілізованих котеджних містечок, що припускають не тільки зведення самих будинків, але й інфраструктури, охоронної зони, служб побутового обслуговування тощо, пояснюється тривіально: як і в інших сегментах нерухомості фінансово-економічний криза серйозно вдарила по купівельній спроможності населення, яке у свою чергу, до цих пір не може отримати іпотечний кредит на покупку заміського будинку на вигідних умовах, а крім того, весь минулий рік потенційні покупці перебували в очікуванні стрімкого падіння цін на втратили свою колишню популярність заміські котеджі. «Великого падіння цін так і не відбулося, проте вже цього року людям з грошима складно підібрати собі хороший і якісний котедж в містечках, з причини того, що останні практично не будуються, а купувати голу землю з підрядом на будівництво серед інших нереалізованих ділянок, обіцяють вічне будівництво, у реальних покупців немає бажання », - говорить директор з маркетингу компанії SV Development Володимир Степенко.
За словами директора консалтингової компанії «РеалЕкспо» Віктора Коваленко, попит реальних покупців сьогодні поступово зміщується в бік більш розвинених проектів, яких на ринку небагато, причому переважно економ-класу - яких ще менше. Так, у проектах економ-класу проявляється більший інтерес до ділянок близько 8 соток, у той час, як раніше більш ліквідної площею вважалися 12-15 соток, що і пропонує сьогодні ринок. Зменшилася і середня площа затребуваних будинків. «Якщо раніше будинків менше 200 кв.м. практично не пропонувалося, то зараз хітом продажів є котеджі від 100 кв.м з хорошою транспортною доступністю, недалеко від лісів, річок і озер в бюджеті до $ 200 тис., проте такої пропозиції практично немає в Київському регіоні, особливо враховуючи, що покупці уважно спостерігають як забудовується селище, чи проводяться комунікації, тягнуть чи дороги », - зазначає пан Коваленко.
Таким чином, докризовий прагнення девелоперів до завищеними цінами і надвеликими метражами домоволодінь, які за їхнім задумом могли забезпечити їм набагато більшу рентабельність, зіграли з ними злий жарт: попит на більшість «роздутих проектів» сьогодні прагне до нуля, тому й не дивно, що вони заморожені .

Будують-не будують
За даними незалежних експертів, активне будівництво сьогодні не ведеться ні в одному з відомих і продаються містечок, тому говорити можна лише про більш інтенсивних роботах, ніж у конкурентів. Такі роботи ведуться, як правило, в містечках, власники яких не залежать від фінансових надходжень приватних осіб і мають інші бізнеси і свої власні кошти. У той же час деякі такі містечка не відрізняються лояльною ціновою політикою, що і є їх головним мінусом. Так, неспішні, але безперервні й послідовні будівельні роботи ведуться впродовж останнього року в котеджному селищі «Маєток», де котеджі зводяться незалежно від активності покупців, однак середня ціна квадратного метра домоволодіння становить $ 2400 за кв. м проти $ 1,33 за кв. м у середньому по ринку. До лідерів будівельних робіт експерти також відносять такі містечка, як «Сонячний промінь» (99% готовності), «Сонячна долина» (активні роботи), «Северинівка» (більше 80% готовності), «Іванково» (здано в експлуатацію), « Михайлівський сад »(активні роботи),« Ясні зорі »(здано в експлуатацію), Золоче Клаб (більше 90% готовності), Grand Villas (45% готовності), Green Hills (активні роботи), Family House (45% готовності), Park House (75% готовності), Боровик (більше 40% готовності), Наше містечко (більше 30% готовності) і т.п. (Всього близько 20-ти містечок).
На решті ж майданчиках будівництво призупинено і часто об'єкт навіть знято з продажу. Так, за словами Володимира Степенко, практично повністю припинені роботи в таких раніше досить відомих і розрекламованих містечках, як «Резиденція Лісники», Cottage Sity в Баришівці «Заспа Гольф», «Княжичі», «Німецька слобода», «Посольська Гутта», « Ясногородська галявина »,« Софіївка »,« Водограй »,« Казкова долина »,« Лісова галявина »,« Лісове озеро »,« Швейцарська село »,« Ялинка »,« Німецька слобода »,« Петропавлоград »і багато інших.
У котеджному містечку «Заспа Гольф» компанія-забудовник призупинила продажу об'єкта оскільки прийняла рішення змінити концепцію селища: замість домоволодіння площею 600-900 кв. м забудовники тепер мають намір зводити котеджі площею всього 200-400 кв. м, крім того, планується істотно знизити вартість квадратного метра будинку, яка раніше в цьому проекті становила $ 3,1 тис. Заморожений і обіцяв бути дуже престижним проект «Резиденція Лісники». За словами директора компанії «Траєкторія» Ірини Головневої, таким чином, практика показала, що зарахування містечка до «селищам мільйонерів», розробка відповідної концепції та придбання землі у престижному місці ще не гарантують успіху. Навіть залучення іноземних фахівців та активна рекламна кампанія не завжди можуть врятувати проект, який, на перший погляд, за всіма критеріями відповідає елітної категорії.
Природно, відклали на невизначений час свої проекти і ті девелопери, які до початку економічної кризи в країні і кризи на ринку нерухомості ще не вийшли на нульову стадію. За словами Ірини Головневої це близько 12-ти проектів в Києво-Святошинському районі, 8-м проектів в Обухівському районі, шість містечок у Бориспільському, шість - у Броварському напрямку, шість проектів у Макарівському районі та по три проекти в Бородянському та Васильківському районах.
«Головною причиною припинення реалізації абсолютної більшості вже частково побудованих і проданих котеджних містечок є відсутність у девелоперів фінансових ресурсів і нульові продажі, оскільки коли містечка на піку розвитку ринку нерухомості виводилися на ринок їх власники розраховували на надходження фінансових потоків на будівництво об'єктів з боку кінцевих споживачів або перекупників », - констатує Володимир Степенко.
Тим не менш, незважаючи на складнощі у 2010 році на ринку вже були або, по всій видимості, будуть здані в експлуатацію 10-12 котеджних селищ проти чотирьох у минулому році. Це, за словами Віктора Коваленко, Feofania Residences, Grand Villas, Family House, Happy Land, Dream Land, Montana, Северинівка, Місто щастя, Золоче-клуб, Сонячна долина і ін

Майбутнє за малим
Основні покупці котеджів у цивілізованих селищах на сьогоднішній день, за даними експертів, представляють із себе сім'ї з дітьми, які проживають у Києві і мають як серйозні щомісячні надходження, так і серйозні надходження. «Тільки серед киян осіб з щомісячним заробітком понад 10 тис. більше 3%, а мають серйозні заощадження набагато більше, так що база потенційних покупців у домоволодінь котеджних поселень досить велика», зазначає Володимир Степенко.
Покупці воліють домоволодіння в селищах, розташованих не далі як за 30 км від столиці переважно на її правобережної околиці (оскільки саме на правому березі проживає 70% потенційних клієнтів КП) на ділянці 8-15 соток від 100 до 300 кв. м. При цьому вони орієнтуються на що впали на більш ніж на 60% з початку кризи ціни і лише деякі з них цікавляться елітними володіннями, які на зразок котеджів у КГ «Маєток» можуть коштувати і по $ 2.4 тис. за кв. м. У середньому ж за даними компанії «РеалЕкспо» вартість «квадрата» домоволодіння в цивілізованому містечку передмістя столиці становить $ 1,33 тис. (першість за середньою ціною у Обухівського району - $ 1,9 тис. за кв. метри, а в аутсайдерах Баришівський район з вартістю «квадрата» $ 700 за кв. м), а середня вартість «квадрата» в котеджному містечку в межах столиці - $ 2,2 тис. (мінімальна - $ 1 тис., максимальна - $ 5,5 тис.). Всі ці показники не набагато (на кілька сотень доларів) нижче, ніж півроку тому, але практично на 60% у доларовому еквіваленті нижче, ніж до кризи.
Говорячи про найближче майбутнє ринку цивілізованих котеджних поселень в окрузі столиці експерти сходяться на думці, що свій активний розвиток, перш за все, продовжать проекти з незначною кількістю домоволодінь (до 40-60 одиниць), зваженої цінової політикою і привабливим місцем розташування, а рівень цін на ринку імовірно зросте на 5-15%.
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти