Автор: Виктор Коваленко
В предыдущей статье мы проанализировали, как за два года изменились цены на дома в коттеджных городках Обуховского района. Теперь рассмотрим, какие населенные пункты стали самыми дорогими, а какие остаются доступными.
По наблюдениям портала Zagorodna.com, самая высокая средняя стоимость зафиксирована не в Козине, традиционно считающемся самой дорогой загородной локацией Киевщины, а в Великих Дмитровичах. В то же время, этот показатель сформирован фактически одним активным проектом и требует отдельного объяснения.
Средняя стоимость по Обуховскому району составила 80664 грн/кв. м. Выше этого уровня были Великие Дмитровичи, Лесники, Козин, Тарасовка, Ходосовка и Рославичи.
Великие Дмитровичи: рост почти на 80%
Средняя стоимость в Великих Дмитровичах выросла с 94851 до 170600 грн/кв. м.
Абсолютное увеличение составило 75749 грн/кв. м, а темп роста – 79,9%.
Такое резкое повышение объясняется структурой предложения в коттеджном городке "Оазис". Коттеджи без внутренней отделки были проданы, а в продаже остались более дорогие дома с готовым ремонтом.
При этом «Оазис» фактически является единственным активным проектом в населенном пункте, поскольку другой коттеджный городок заморожен. Из-за небольшого количества активных предложений изменение стоимости домов в одном проекте оказывает существенное влияние на средний показатель всей локации.
Потому рост почти на 80% не означает, что все коттеджи в Великих Дмитровичах подорожали одинаково. Значительная часть прироста возникла из-за того, что более дешевые дома без ремонта были проданы и исчезли из предложения.
Рославичи: расширение крупного проекта
В Рославичах средняя цена повысилась с 47058 до 81014 грн/кв. м.
Прирост составил 33956 грн/кв. м или 72,2%.
Коттеджный городок «Рославичи» за этот период добавил 60 новых коттеджей. Всего в проекте уже построено около 160 домов.
Стоимость квадратного метра в построенных коттеджах за два года выросла примерно на 50%. В то же время, общий средний показатель локации вырос сильнее из-за изменений в соотношении новых, готовых и более дорогих предложений.
Рославичи - пример локации, где на среднюю цену одновременно повлияли реальное подорожание готового жилья и расширение самого коттеджного городка.
Козин: более дешевые варианты исчезли из продажи
В Козине средняя стоимость увеличилась с 85138 до 130272 грн/кв. м.
Абсолютный прирост составил 45134 грн/кв. м, а темп роста – 53%.
Основная причина – продажа значительной части более доступных построенных домов. После того как более дешевые варианты исчезли из предложения, в базе осталась большая часть дорогих коттеджей и вилл.
Именно эти объекты стали сильнее влиять на среднюю стоимость квадратного метра.
Поэтому повышение средней цены в Козине частично отражает реальное подорожание, а отчасти изменение структуры предложения в пользу премиум-сегмента.
Лесники: концентрация премиум-жилья
В Лесниках средняя стоимость выросла с 99378 до 145703 грн/кв. м.
Прирост составил 46325 грн/кв. м или 46,6%.
Лесники преимущественно представлены коттеджными городками премиум-класса. Именно здесь находится самое дорогое предложение района – 215 555 грн/кв. м в Equides Villas.
В коттеджном городке "9 элементов" стоимость квадратного метра за два года выросла на 25%.
Среднюю цену в Лесниках формируют дорогие клубные проекты, дома большой площади, значительные земельные участки, готовое убранство и развитая внутренняя инфраструктура.
Поэтому локация остается одной из самых дорогих не только в Обуховском районе, но и на всем рынке загородной недвижимости Киевщины.
Ходосовка: появление коттеджей с ремонтом
В Ходосовке средняя стоимость повысилась с 69634 до 82971 грн/кв. м.
Абсолютный рост составил 13337 грн/кв. м или 19,2%.
В то же время динамика отдельных проектов была значительно выше.
В коттеджном городке "Новый мир" в продаже появились дома с готовым ремонтом. В 2024 году средняя стоимость проекта составляла 34 400 грн/кв. м, а в 2026 году – 108 050 грн/кв. м.
Таким образом, средняя цена в «Новом мире» выросла более чем в три раза. Основной причиной стало не только изменение стоимости квадратного метра, но появление в предложении качественно другого продукта — готовых коттеджей с ремонтом.
В коттеджном городке «Горизонт Фемили Клаб» стоимость квадратного метра за два года увеличилась на 34%.
В Ходосовке сохраняется широкий диапазон цен — от доступных таунхаусов до коттеджей с готовой отделкой. Именно здесь зафиксирована минимальная цена по району – 28 390 грн/кв. м.
Подгорцы: рост на 41,1%
В Подгорцах средняя стоимость повысилась с 48057 до 67825 грн/кв. м.
Прирост составил 19768 грн/кв. м или 41,1%.
Темп роста превысил средний показатель по району. В то же время абсолютная цена в Подгорцах осталась ниже средней по Обуховскому району.
На спрос влияют близость к Киеву, транспортная доступность и соседство с более дорогими Лесниками и Ходосовкой.
Круглик: умеренное подорожание
В Круглике средняя стоимость выросла с 39308 до 49965 грн/кв. м.
Прирост составил 10657 грн/кв. м или 27,1%.
После учета изменения курса доллара реальный рост был значительно скромнее. Круглик сохранил позиции в более доступном сегменте рынка.
Новые Безрадичи: плюс 22,7%
Средняя цена в Новых Безрадичах повысилась с 39 496 до 48 480 грн/кв. м.
Рост составил 8984 грн/кв. м или 22,7%.
Это ниже общего темпа по району. В долларовом эквиваленте прирост был еще более сдержанным.
Новые Безрадичи остались одной из более доступных локаций Обуховского района.
Романков: плюс 20,4%
В Романкове средняя цена выросла с 60 381 до 72 705 грн/кв. м.
Прирост составил 12324 грн/кв. м или 20,4%.
Темп подорожания был ниже среднего по району. Поэтому разрыв между ценами в Романкове и более дорогих Лесниках, Козине и Великих Дмитриевичах увеличился.
Иванковичи: плюс 14,7%
В Иванковичах средняя стоимость повысилась с 41680 до 47788 грн/кв. м.
Рост составил 6108 грн/кв. м или 14,7%.
Это лишь на несколько процентных пунктов больше изменения курса доллара. Следовательно, после валютной поправки реальное удорожание было незначительным.
Хотов: плюс 13%
В Хотове средняя цена увеличилась с 37121 до 41936 грн/кв. м.
Прирост составил 4815 грн/кв. м или 13%.
Это один из самых низких показателей роста. После учета изменения валютного курса реальный прирост составил всего несколько процентов.
В июле 2026 Хотов был самой доступной локацией по средней стоимости квадратного метра среди населенных пунктов, представленных в анализе.
Плюты: падение из-за изменения структуры базы
В Плютах средняя стоимость снизилась с 82 449 до 66 229 грн/кв. м.
Падение составило 16220 грн/кв. м или 19,7%. С учетом роста курса доллара реальное снижение было еще более ощутимым.
Основная причина падения – изменение стадии готовности и структуры активного предложения. Во многих коттеджных городках Плютов построенные объекты были полностью реализованы, перешли в категорию проданных и скрылись из базы.
В результате в расчете перестали участвовать часть готовых проектов и более дорогих домов. В базе остались другие по характеристикам и цене объекты, что снизило среднюю стоимость квадратного метра.
Поэтому падение на 19,7% не следует трактовать как всеобщее снижение цен во всех коттеджных городках Плютов. Прежде всего, это следствие продажи готового предложения и изменения состава проектов, по которым рассчитывается средняя цена.
Тарасовка: один новый проект сформировал цену всей локации
В июле 2024 активных коттеджных городков с ценовым предложением в Тарасовке не было. В июле 2026 года средняя стоимость составила 87190 грн/кв. м.
Этот показатель сформировал один новый проект, который является единственным коттеджным городком в селе. В нем запланировано всего шесть коттеджей.
Из-за отсутствия других активных проектов, заявленная застройщиком стоимость автоматически стала средней ценой всей Тарасовки. Потому этот показатель нельзя считать полноценным рыночным ориентиром для населенного пункта.
Цена выглядит существенно завышенной, особенно ввиду небольшого масштаба проекта и отсутствия конкурентного предложения. Однако окончательно оценить, готов ли рынок принять такую стоимость можно будет только после появления реальных продаж или других коттеджных городков в Тарасовке.
Где остаются самые доступные локации
Самые низкие средние цены зафиксированы в:
• Хотове - 41 936 грн/кв. м;
• Иванковичах - 47 788 грн/кв. м;
• Новых Безрадичах – 48 480 грн/кв. м;
• Круглике – 49 965 грн/кв. м.
Эти населённые пункты остаются в относительно доступном сегменте Обуховского района. В то же время, небольшое количество активных проектов означает, что появление одного нового дорогого КГ или продажа доступных предложений может быстро изменить средний показатель.
Что показал рейтинг
Рейтинг подтвердил, что самые дорогие коттеджные городки не обязательно расположены только в традиционно престижном Козине.
Первое место Великие Дмитровичи сформировано одним активным проектом с готовыми коттеджами с ремонтом. Лесники имеют более стойкое премиальное предложение, в то время как в Козине средняя цена повысилась после продажи более доступных домов.
Поэтому среднюю стоимость по населенному пункту следует оценивать вместе с количеством КГ, их стадией готовности и характеристиками активных объектов.
Вывод
В июле 2026 года самой дорогой локацией по средней стоимости квадратного метра стали Большие Дмитриевичи – 170 600 грн/кв. м. Далее расположились Лесники – 145 703 грн/кв. м и Козин - 130 272 грн/кв. м.
Самыми доступными по среднему показателю остались Хотов, Иванковичи, Новые Безрадичи и Круглик.
Однако рейтинг нельзя рассматривать только как прямую оценку престижности населенных пунктов. В небольших локациях средняя цена часто формируется одним проектом. Продажа более дешевых домов, появление коттеджей с ремонтом или переход КГ в категорию проданных могут существенно изменить показатель без равномерного удорожания всего местного рынка.
Об авторе
Материал подготовил Виктор Коваленко – руководитель портала Zagorodna.com, директор консалтинговой компании «РеалЭкспо», аналитик рынка загородной недвижимости Украины.
Источник данных: собственная база коттеджных поселков Zagorodna.com, июль 2026 года.
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Комментарии