Автор: Віктор Коваленко
У попередній статті ми проаналізували, як за два роки змінилися ціни на будинки у котеджних містечках Обухівського району. Тепер розглянемо, які населені пункти стали найдорожчими, а які залишаються найдоступнішими.
За спостереженнями порталу Zagorodna.com, найвищу середню вартість зафіксовано не у Козині, який традиційно вважається найдорожчою заміською локацією Київщини, а у Великих Дмитровичах. Водночас цей показник сформований фактично одним активним проєктом і потребує окремого пояснення.
Середня вартість по Обухівському району становила 80 664 грн/кв. м. Вище цього рівня були Великі Дмитровичі, Лісники, Козин, Тарасівка, Ходосівка та Рославичі.
Великі Дмитровичі: зростання майже на 80%
Середня вартість у Великих Дмитровичах зросла з 94 851 до 170 600 грн/кв. м.
Абсолютне збільшення становило 75 749 грн/кв. м, а темп зростання — 79,9%.
Таке різке підвищення пояснюється структурою пропозиції у котеджному містечку «Оазис». Котеджі без внутрішнього оздоблення були продані, а у продажу залишилися дорожчі будинки з готовим ремонтом.
При цьому «Оазис» фактично є єдиним активним проєктом у населеному пункті, оскільки інше котеджне містечко заморожене. Через невелику кількість активних пропозицій зміна вартості будинків в одному проєкті суттєво впливає на середній показник усієї локації.
Тому зростання майже на 80% не означає, що всі котеджі у Великих Дмитровичах подорожчали однаково. Значна частина приросту виникла через те, що дешевші будинки без ремонту були продані та зникли з пропозиції.
Рославичі: розширення великого проєкту
У Рославичах середня ціна підвищилася з 47 058 до 81 014 грн/кв. м.
Приріст становив 33 956 грн/кв. м, або 72,2%.
Котеджне містечко «Рославичі» за цей період додало 60 нових котеджів. Загалом у проєкті вже збудовано близько 160 будинків.
Вартість квадратного метра у збудованих котеджах за два роки збільшилася приблизно на 50%. Водночас загальний середній показник локації зріс сильніше через зміни у співвідношенні нових, готових і дорожчих пропозицій.
Рославичі є прикладом локації, де на середню ціну одночасно вплинули реальне подорожчання готового житла та розширення самого котеджного містечка.
Козин: дешевші варіанти зникли з продажу
У Козині середня вартість збільшилася з 85 138 до 130 272 грн/кв. м.
Абсолютний приріст становив 45 134 грн/кв. м, а темп зростання — 53%.
Основна причина — продаж значної частини доступніших збудованих будинків. Після того як дешевші варіанти зникли з пропозиції, у базі залишилася більша частка дорогих котеджів та вілл.
Саме ці об’єкти почали сильніше впливати на середню вартість квадратного метра.
Тому підвищення середньої ціни у Козині частково відображає реальне подорожчання, а частково — зміну структури пропозиції на користь преміум-сегмента.
Лісники: концентрація преміум-житла
У Лісниках середня вартість зросла з 99 378 до 145 703 грн/кв. м.
Приріст становив 46 325 грн/кв. м, або 46,6%.
Лісники переважно представлені котеджними містечками преміум-класу. Саме тут знаходиться найдорожча пропозиція району — 215 555 грн/кв. м у Equides Villas.
У котеджному містечку «9 елементів» вартість квадратного метра за два роки зросла на 25%.
Середню ціну у Лісниках формують дорогі клубні проєкти, будинки великої площі, значні земельні ділянки, готове оздоблення та розвинена внутрішня інфраструктура.
Тому ця локація залишається однією з найдорожчих не лише в Обухівському районі, а й на всьому ринку заміської нерухомості Київщини.
Ходосівка: поява котеджів із ремонтом
У Ходосівці середня вартість підвищилася з 69 634 до 82 971 грн/кв. м.
Абсолютне зростання становило 13 337 грн/кв. м, або 19,2%.
Водночас динаміка окремих проєктів була значно вищою.
У котеджному містечку «Новий світ» у продажу з’явилися будинки з готовим ремонтом. У 2024 році середня вартість у проєкті становила 34 400 грн/кв. м, а у 2026 році — 108 050 грн/кв. м.
Таким чином, середня ціна у «Новому світі» зросла більш ніж утричі. Основною причиною стала не лише зміна вартості квадратного метра, а й поява у пропозиції якісно іншого продукту — готових котеджів із ремонтом.
У котеджному містечку «Обрій Фемілі Клаб» вартість квадратного метра за два роки збільшилася на 34%.
Водночас у Ходосівці зберігається широкий діапазон цін — від доступних таунхаусів до котеджів із готовим оздобленням. Саме тут зафіксована мінімальна ціна по району — 28 390 грн/кв. м.
Підгірці: зростання на 41,1%
У Підгірцях середня вартість підвищилася з 48 057 до 67 825 грн/кв. м.
Приріст становив 19 768 грн/кв. м, або 41,1%.
Темп зростання перевищив середній показник по району. Водночас абсолютна ціна у Підгірцях залишилася нижчою за середню по Обухівському району.
На попит впливають близькість до Києва, транспортна доступність і сусідство з дорожчими Лісниками та Ходосівкою.
Круглик: помірне подорожчання
У Круглику середня вартість зросла з 39 308 до 49 965 грн/кв. м.
Приріст становив 10 657 грн/кв. м, або 27,1%.
Після врахування зміни курсу долара реальне зростання було значно скромнішим. Круглик зберіг позиції в доступнішому сегменті ринку.
Нові Безрадичі: плюс 22,7%
Середня ціна у Нових Безрадичах підвищилася з 39 496 до 48 480 грн/кв. м.
Зростання становило 8 984 грн/кв. м, або 22,7%.
Це нижче за загальний темп по району. У доларовому еквіваленті приріст був ще стриманішим.
Нові Безрадичі залишилися однією з доступніших локацій Обухівського району.
Романків: плюс 20,4%
У Романкові середня ціна зросла з 60 381 до 72 705 грн/кв. м.
Приріст становив 12 324 грн/кв. м, або 20,4%.
Темп подорожчання був нижчим за середній по району. Через це розрив між цінами у Романкові та дорожчих Лісниках, Козині й Великих Дмитровичах збільшився.
Іванковичі: плюс 14,7%
В Іванковичах середня вартість підвищилася з 41 680 до 47 788 грн/кв. м.
Зростання становило 6 108 грн/кв. м, або 14,7%.
Це лише на декілька відсоткових пунктів більше за зміну курсу долара. Отже, після валютної поправки реальне подорожчання було незначним.
Хотів: плюс 13%
У Хотові середня ціна збільшилася з 37 121 до 41 936 грн/кв. м.
Приріст становив 4 815 грн/кв. м, або 13%.
Це один із найнижчих показників зростання. Після врахування зміни валютного курсу реальний приріст становив лише декілька відсотків.
У липні 2026 року Хотів був найдоступнішою локацією за середньою вартістю квадратного метра серед населених пунктів, представлених в аналізі.
Плюти: падіння через зміну структури бази
У Плютах середня вартість зменшилася з 82 449 до 66 229 грн/кв. м.
Падіння становило 16 220 грн/кв. м, або 19,7%. З урахуванням зростання курсу долара реальне зниження було ще відчутнішим.
Основна причина падіння — зміна стадії готовності та структури активної пропозиції. У багатьох котеджних містечках Плютів збудовані об’єкти були повністю реалізовані, перейшли у категорію проданих і зникли з бази.
У результаті в розрахунку перестали брати участь частина готових проєктів і дорожчих будинків. У базі залишилися інші за характеристиками та ціною об’єкти, що знизило середню вартість квадратного метра.
Тому падіння на 19,7% не слід трактувати як загальне зниження цін у всіх котеджних містечках Плютів. Передусім це наслідок продажу готової пропозиції та зміни складу проєктів, за якими розраховується середня ціна.
Тарасівка: один новий проєкт сформував ціну всієї локації
У липні 2024 року активних котеджних містечок із ціновою пропозицією у Тарасівці не було. У липні 2026 року середня вартість становила 87 190 грн/кв. м.
Цей показник сформував один новий проєкт, який наразі є єдиним котеджним містечком у селі. У ньому заплановано лише шість котеджів.
Через відсутність інших активних проєктів заявлена забудовником вартість автоматично стала середньою ціною всієї Тарасівки. Тому цей показник не можна вважати повноцінним ринковим орієнтиром для населеного пункту.
Ціна виглядає суттєво завищеною, особливо з огляду на невеликий масштаб проєкту та відсутність конкурентної пропозиції. Однак остаточно оцінити, чи готовий ринок прийняти таку вартість, можна буде лише після появи реальних продажів або інших котеджних містечок у Тарасівці.
Де залишаються найдоступніші локації
Найнижчі середні ціни зафіксовані у:
- Хотові — 41 936 грн/кв. м;
- Іванковичах — 47 788 грн/кв. м;
- Нових Безрадичах — 48 480 грн/кв. м;
- Круглику — 49 965 грн/кв. м.
Ці населені пункти залишаються у відносно доступному сегменті Обухівського району. Водночас невелика кількість активних проєктів означає, що поява одного нового дорогого КМ або продаж доступних пропозицій може швидко змінити середній показник.
Що показав рейтинг
Рейтинг підтвердив, що найдорожчі котеджні містечка не обов’язково розташовані лише у традиційно престижному Козині.
Перше місце Великих Дмитровичів сформоване одним активним проєктом із готовими котеджами з ремонтом. Лісники мають більш стійку преміальну пропозицію, тоді як у Козині середня ціна підвищилася після продажу доступніших будинків.
Тому середню вартість за населеним пунктом потрібно оцінювати разом із кількістю КМ, їхньою стадією готовності та характеристиками активних об’єктів.
Висновок
У липні 2026 року найдорожчою локацією за середньою вартістю квадратного метра стали Великі Дмитровичі — 170 600 грн/кв. м. Далі розташувалися Лісники — 145 703 грн/кв. м та Козин — 130 272 грн/кв. м.
Найдоступнішими за середнім показником залишилися Хотів, Іванковичі, Нові Безрадичі та Круглик.
Проте рейтинг не можна трактувати лише як пряму оцінку престижності населених пунктів. У невеликих локаціях середню ціну часто формує один проєкт. Продаж дешевших будинків, поява котеджів із ремонтом або перехід КМ у категорію проданих можуть суттєво змінити показник без рівномірного подорожчання всього місцевого ринку.
Про автора
Матеріал підготував Віктор Коваленко — керівник порталу Zagorodna.com, директор консалтингової компанії «РеалЕкспо», аналітик ринку заміської нерухомості України.
Джерело даних: власна база котеджних містечок Zagorodna.com, липень 2026 року.
© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.
Коментарі