Автор: Виктор Коваленко
Для сравнения, в первом квартале 2026 года на рынке появилось 10 новых проектов. Следовательно, во 2 квартале темпы прироста снизились на 30%. Это не свидетельствует об остановке рынка, но показывает, что застройщики действуют более осторожно, а покупатели внимательнее оценивают риски, готовность объектов и локацию.
Ключевые факты
На июнь 2026 года в Киевской области насчитывается 908 пригородных новостроек.
За 2 квартал:
• количество новостроек возросло на 7 проектов;
• темпы прироста по сравнению с 1 кварталом снизились на 30%;
• крупнейший рынок сохранил Бучанский район – 569 новостроек;
• количество строящихся объектов возросло с 265 до 273;
• количество проектируемых новостроек уменьшилось с 33 до 31;
• количество замороженных объектов сократилось со 112 до 111;
• средняя стоимость 1 кв.м выросла с 35417 грн до 36108 грн.
На чем базируется исследование
Анализ подготовлен на основе базы портала Zagorodna.com по пригородным новостройкам Киевской области за апрель-июнь 2026 года.
В исследовании учтено количество новостроек по районам, типы недвижимости, степень готовности, замороженные объекты, среднюю, минимальную и максимальную стоимость 1 кв.
Сравнение сделано с показателями 1 квартала 2026 года, когда рынок прибавил 10 новых проектов.
Данные сформированы на основе собственной базы Zagorodna.com и собраны по авторской методологии на июнь 2026 года
Динамика рынка: рост есть, но он замедлился
В апреле 2026 года в Киевской области была 901 новостройка, в июне - уже 908. Прирост составил 0,8%.
На первый взгляд это небольшая динамика. Но важно, что рынок не сокращается. Новые проекты продолжают появляться, хотя застройщики стали более осторожными в запуске новых очередей и комплексов.
По сравнению с 1 кварталом, когда было зафиксировано 10 новых проектов, во 2 квартале прирост уменьшился до 7. Это означает, что рынок перешел от более активного обновления к более сдержанному развитию.
Районы Киевщины: Бучанский район удерживает первенство
Наибольшее количество новостроек в Киевской области сосредоточено в Бучанском районе. В июне 2026 года здесь насчитывалось 569 проектов против 566 в апреле. Это более 62% всего рынка пригородных новостроек области.
Бучанский район не только остается самым большим по количеству новостроек, но и показал самый высокий прирост во 2 квартале - +3 проекта. Именно это направление фактически формирует основную динамику рынка Киевской области.
На втором месте – Бориспольский район, где количество новостроек возросло с 83 до 84 проектов.
Третью позицию по объему рынка удерживает Фастовский район с 72 новостройками, однако во 2 квартале прироста здесь не было.
Точечный рост также зафиксирован в Броварском районе – с 58 до 59 новостроек, в Вышгородском – с 40 до 41, и в Обуховском – с 59 до 60. В Белоцерковском районе количество новостроек осталось неизменным – 23 проекта.
Таким образом, рынок пригородных новостроек Киевской области остается очень неравномерным. Основная концентрация предложения приходится на Бучанский район, в то время как другие районы демонстрируют медленный или точечный рост.
Квартиры остаются основным форматом
Рынок пригородных новостроек Киевской области остается почти полностью квартирным.
В июне 2026 года в 900 новостройках основным типом недвижимости были квартиры. Для сравнения, в апреле таких проектов было 893.
Лидерами по количеству жилых комплексов с квартирами являются:
• Бучанский район - 568 ЖК;
• Бориспольский район - 82 ЖК;
• Фастовский район - 72 ЖК.
Апартаменты остаются узким сегментом. В июне их было всего в 8 новостройках Киевской области.
Апартаменты представлены в 6 районах Киевской области: Белоцерковском, Бориспольском, Вышгородском, Броварском, Обуховском и Бучанском.
Это подтверждает, что в пригороде Киева основной спрос и предложение сосредоточены именно на классическом жилом формате, а не на апартаментах.
Степень готовности: больше объектов перешли в стадию строительства
В июне 2026 года в Киевской области было:
• 604 построенных новостроек;
• 273 строящихся новостроек;
• 31 проектируемая новостройка.
По сравнению с апрелем количество построенных объектов почти не изменилось: 604 против 603.
Количество новостроек в строительстве возросло с 265 до 273.
Это важный сигнал. Рынок не только добавляет новые проекты, но и постепенно переводит часть объектов в активную стадию строительства.
В то же время количество проектируемых новостроек уменьшилось с 33 до 31. Это может означать, что застройщики не спешат выводить на рынок новые объекты на бумаге, а больше сосредотачиваются на тех проектах, которые имеют реальные шансы на реализацию.
Замороженные новостройки: проблема остается
В июне 2026 года в Киевской области было 111 замороженных новостроек против 112 в апреле.
Формально показатель улучшился, но только на один объект. Поэтому говорить о системном сокращении замороженных строек пока рано.
Доля замороженных новостроек составляет 12,2% всех проектов области. Это существенный показатель, который продолжает оказывать влияние на доверие покупателей к рынку.
Для покупателей это означает, что главным критерием выбора остается не только цена, но готовность объекта, репутация застройщика, темпы строительства и наличие документов.
Цены: умеренный рост без резкого скачка
Во 2-м квартале средняя стоимость 1 кв.м в пригородных новостройках Киевской области изменилась незначительно.
В апреле средняя цена составила 35 417 грн/кв.м, в июне – 36 108 грн/кв.м.
Прирост составил 691 грн/кв.м или 1,95%.
Это умеренное подорожание, которое нельзя назвать ценовым скачком. Оно больше похоже на коррекцию стоимости под влиянием себестоимости строительства, логистики, курсовых ожиданий и постепенного оживления спроса.
Минимальная стоимость 1 кв.м составила 14500 грн в новостройке по ул. Гаек в Белой Церкви.
Максимальная стоимость – 155 650 грн/кв.м в ЖК «Парк Лейк Сити» в Подгорцах Обуховского района.
Разница между минимальной и максимальной ценой составляет примерно 10,7 раза. Это показывает, насколько неоднороден рынок Киевской области: рядом существуют как бюджетные проекты, так и дорогие комплексы премиум-уровня.
Где самое дорогое и доступное жилье
Самым дорогим районом Киевской области по средней стоимости 1 кв.м в пригородных новостройках в июне 2026 стал Обуховский район. Средняя цена составила 44 042 грн/кв.м. Высокий показатель объясняется наличием дорогостоящих проектов в престижных локациях, близостью к Днепру, рекреационным зонам и традиционным спросом на южное направление Киевщины.
Второе место по средней цене занял Белоцерковский район – 41 197 грн/кв.м. Хотя количество новостроек здесь невелико, отдельные более дорогие проекты оказывают существенное влияние на средний показатель.
В Фастовском районе средняя стоимость составила 36 677 грн/кв.м, в Бучанском – 35 593 грн/кв.м, в Вышгородском – 35 089 грн/кв.м. Эти районы находятся в среднем ценовом диапазоне Киевской области.
Более доступным по средней цене остается Бориспольский район, где 1 кв.м в среднем стоил 33776 грн. Самая низкая средняя стоимость среди районов зафиксирована в Броварском районе – 30 136 грн/кв.м.
В целом, ценовая разница между районами остается значительной. На нее оказывают влияние локация, класс проекта, транспортная доступность, степень готовности, наличие инфраструктуры и позиционирование конкретных жилых комплексов.
Влияние войны на рынок новостроек Киевщины
Война остается главным фактором, сдерживающим рынок жилья Киевской области.
В первую очередь, она влияет на решения покупателей. Люди более осторожно вкладывают деньги в жилье на ранних этапах строительства. Большим спросом пользуются готовые или почти готовые объекты, где риск недостроя ниже.
Для застройщиков война означает более сложную планировку. Выросли риски, связанные с финансированием, рабочей силой, материалами, логистикой и сроками строительства. Поэтому часть компаний не спешит запускать новые проекты, а работает с уже имеющимися.
Именно этим можно объяснить снижение темпов прироста во 2 квартале. Рынок не остановился, но он стал более осторожным. Застройщики меньше экспериментируют и больше ориентируются на те локации, где есть стабильный спрос.
Другие факторы, влияющие на рынок
Кроме войны, на рынок пригородных новостроек в Киевской области влияют еще несколько важных факторов.
Первый – локация. Больше всего проектов сосредоточено там, где есть транспортная доступность в Киев, сформирована инфраструктура, спрос на аренду и покупку жилья.
Второй – готовность объекта. Покупатели все чаще выбирают жилье, которое уже построено или находится на финальной стадии. Проекты на ранних этапах должны конкурировать более низкой ценой или более сильной репутацией застройщика.
Третий – стоимость строительства. Цены на материалы, работы, логистику и подключение к сети остаются высокими. Это не дает застройщикам существенно снижать цены даже при осторожном спросе.
Четвертый – конкуренция с коттеджными городками. Для Киевщины особенно важно, ведь часть покупателей рассматривает не квартиру в пригороде, а дом, дуплекс, таунхаус или коттедж в малоэтажном формате.
Новостройки против коттеджных городков
Киевская область остается не только рынком пригородных жилых комплексов, но и главным регионом коттеджного строительства.
По данным Zagorodna.com, в Киевской области насчитывается 1277 коттеджных городков против 908 пригородных новостроек.
Коттеджных городков больше на 369 объектов или на 40,6%.
Это важный показатель для понимания спроса. После начала полномасштабной войны часть покупателей стала больше ценить автономность, собственный участок, меньшую плотность застройки и жить за городом, но рядом с Киевом.
Поэтому пригородные новостройки конкурируют не только между собой, но и малоэтажными форматами жилья.
Прогноз на 3 квартал 2026 года
В 3 квартале 2026 года рынок пригородных новостроек Киевской области, скорее всего, сохранит медленный рост.
Ожидать резкого увеличения количества новых проектов пока не стоит. Застройщики и дальше будут действовать осторожно, а покупатели предпочитают готовые или почти готовые объекты.
Наибольшую активность, вероятно, сохранят Бучанский, Бориспольский и Обуховский районы. Именно они имеют более сильные позиции благодаря локации, транспортной доступности и сложившемуся спросу.
Цены могут продолжить умеренный рост, но без резкого скачка. Основными причинами будут себестоимость строительства, курсовая нестабильность, затраты на материалы и восстановление спроса.
Доля замороженных объектов будет оставаться одним из основных рисков рынка. Если ситуация с финансированием и продажами не улучшится, часть таких проектов может и дальше оставаться без активного строительства.
Вывод
Во 2 квартале 2026 года рынок пригородных новостроек Киевской области продолжил расти, но темпы стали ниже, чем в первом квартале. За апрель-июнь количество проектов увеличилось с 901 до 908, то есть добавилось 7 новостроек против 10 в предыдущем квартале.
Главным центром рынка остается Бучанский район, на который приходится более 60% всех пригородных новостроек области. Цены выросли умеренно – на 1,95%, а количество объектов в строительстве увеличилось.
В то же время, рынок остается осторожным. Война, замороженные постройки, высокая себестоимость и конкуренция с коттеджными городками сдерживают быстрое восстановление.
Главная тенденция 2 квартала – не спад, а переход к более медленному и более выборочному росту. Покупатели все внимательнее смотрят на готовность, документы и репутацию застройщика, а застройщики сосредотачиваются на тех проектах, которые пользуются реальным спросом.
Об авторе
Материал подготовил Виктор Коваленко – руководитель портала Zagorodna.com, директор консалтинговой компании «РеалЭкспо», аналитик рынка загородной недвижимости Украины.
Источник данных: собственная база пригородных новостроек Zagorodna.com,июнь 2026 года.
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Комментарии