Автор: Виктор Коваленко
Это свидетельствует не о резком рывке, а об осторожном возобновлении активности девелоперов. Рынок остается неравномерным: основная часть предложения сосредоточена в нескольких областях, а прирост во 2-м квартале обеспечили Львовская, Киевская и Ивано-Франковская области.
В то же время, война, высокая себестоимость строительства, осторожность покупателей и значительное количество «замороженных» объектов продолжают сдерживать развитие пригородного сегмента.
Ключевые факты
• В июне 2026 года в Украине имеется 1931 пригородная новостройка.
• За квартал рынок вырос на 30 объектов.
• Крупнейший рынок – Киевская область, где сосредоточено 908 пригородных новостроек.
• Второе место занимает Львовская область - 292 новостройки.
• Средняя стоимость квадратного метра по Украине во 2 квартале составила 41130 грн/кв.м.
• Для жилых комплексов средняя цена ниже – 36 581 грн/кв.м, тогда как в апарт-комплексах она достигает 112 794 грн/кв.м.
• Количество «замороженных» пригородных новостроек составляет 193 объекта, то есть около 10% рынка.
На чем базируется исследование
Анализ подготовлен на основе базы портала Zagorodna.com по пригородным новостройкам Украины за апрель-июнь 2026 года. В исследовании учтено количество новостроек по регионам, тип недвижимости, степень готовности, среднюю стоимость квадратного метра и количество «замороженных» объектов.
К пригородным новостройкам отнесены жилые комплексы и апарт-комплексы, расположенные в пригородах и пригородных зонах украинских городов.
Данные сформированы на основе собственной базы Zagorodna.com и собраны по авторской методологии на июнь 2026 года
География рынка
Крупнейшим рынком пригородных новостроек остается Киевская область. По состоянию на июнь 2026 здесь насчитывалось 908 новостроек, или около 47% всего рынка Украины.
Второе место занимает Львовская область с 292 новостроями. Ее доля составляет около 15%.
Третье место — Одесская область, где в базе зафиксировано 134 пригородных новостройки.
В группу крупнейших регионов также входит Ивано-Франковская область со 104 новостройками.
Фактически четыре области – Киевская, Львовская, Одесская и Ивано-Франковская – формируют около 75% всего рынка пригородных новостроек Украины. Это свидетельствует о высокой концентрации предложения. В большинстве других регионов рынок значительно меньше и за квартал почти не изменился.
Где рынок рос быстрее всего
Во 2 квартале 2026 года прирост был зафиксирован только в части регионов.
Больше всего возросла Львовская область - с 278 до 292 новостроек, то есть на 14 проектов. Именно Львовщина обеспечила почти половину квартального прироста.
На втором месте – Киевская область, где количество пригородных новостроек увеличилось с 901 до 908, то есть на 7 проектов.
Третий заметный прирост показала Ивано-Франковская область - с 99 до 104 новостроек, или +5 проектов.
Еще по одному объекту добавили Одесская, Ровенская, Тернопольская и Хмельницкая области.
Это показывает, что активность девелоперов во 2 квартале была сконцентрирована в относительно более безопасных и более инвестиционно привлекательных регионах. Запад Украины остается одним из главных направлений развития пригородного строительства.
Типы недвижимости в пригородных новостройках
Основу рынка пригородных новостроек Украины составляют жилые комплексы.
В июне 2026 года в 1852 пригородных новостройках основным типом недвижимости были квартиры. Это около 96% всего рынка.
Апарт-комплексы занимают значительно меньшую долю. В июне их было 79 или около 4% от общего количества пригородных новостроек.
За квартал количество жилых комплексов выросло на 27 объектов, а апарт-комплексов - на 3 объекта.
Следовательно, пригородный рынок новостроек Украины остается преимущественно квартирным. Апартаменты являются небольшой, но дорогой нишей, заметно влияющей на среднюю цену по рынку.
Степень готовности в новостройках
Отдельного внимания заслуживает структура рынка по степени готовности. На начало июля 2026 года в Украине насчитывается 1231 построенная пригородная новостройка, 651 строящаяся и 48 проектируемых. Таким образом, на построенные объекты приходится 63,7% рынка, на строящиеся – 33,7%, на проектируемые – 2,5%.
Наибольшую часть рынка составляют построенные пригородные новостройки. Это важно для покупателей, ведь в условиях войны спрос больше смещается в готовые или почти готовые объекты.
В то же время главный прирост во 2 квартале дали именно строящиеся объекты. Их количество выросло с 625 до 651, то есть на 26 новостроек. Это около 87% всего квартального прироста.
Количество построенных объектов увеличилось только на 3, а проектируемых – на 1.
Это означает, что рынок оживает не за счет массового запуска новых проектов, а преимущественно за счет активизации строительства уже имеющихся или ранее заявленных объектов.
«Замороженные» новостройки
Одним из главных рисков рынка остается значительное количество замороженных объектов. В июне 2026 года в Украине было 193 пригородных новостроек, строительство которых заморожено.
Это около 10% от общего количества пригородных новостроек.
Лидером по количеству остановленных или проблемных построек является Киевская область. Это объясняется не только рисками, но и масштабом рынка: Киевщина имеет наибольшее количество пригородных новостроек в Украине.
Для покупателей этот показатель принципиален. Он означает, что выбор объекта должен основываться не только на цене или локации, но и реальном состоянии строительства, документах, темпах работ и репутации девелопера.
Цены: от 10 000 до 266 850 грн за квадрат
Средняя стоимость квадратного метра в пригородных новостройках Украины во 2 квартале 2026 составила 41 130 грн/кв.м. В 1 квартале средний показатель составил 39 845 грн/кв.м, то есть за квартал цена выросла примерно на 3,2%.
В то же время, средняя цена не полностью отражает реальную картину рынка, поскольку на нее существенно влияют апарт-комплексы в рекреационных регионах.
Средняя стоимость квадратного метра в жилых комплексах составляет 36581 грн/кв.м, тогда как в апарт-комплексах — 112794 грн/кв.м. То есть апарт-комплексы дороже обычных ЖК примерно в 3,1 раза.
Самая низкая стоимость квадратного метра зафиксирована в новостройке "На Сумской" в Лебедине Сумской области - 10 000 грн/кв.м.
Самая высокая - в апарт-комплексе "Вельми" в Полянице Ивано-Франковской области - 266 850 грн/кв.м.
Таким образом, разница между минимальной и максимальной ценой на рынке пригородных новостроек Украины достигает почти 26,7 раза.
Самые дорогие регионы
Самые дорогие средние цены зафиксированы в регионах с сильным рекреационным и инвестиционным спросом. Прежде всего, это Ивано-Франковская, Закарпатская и Львовская области.
Ивано-Франковская область имеет самую высокую среднюю стоимость квадратного метра - 76 006 грн/кв.м. На этот показатель влияют проекты с апартаментами в Карпатском направлении, в частности, в районе Буковеля.
Закарпатская область также входит в дорогие регионы со средней ценой 51 784 грн/кв.м. Здесь спрос поддерживают рекреационные локации, санаторно-курортный потенциал и инвестиционные форматы недвижимости.
Львовская область имеет среднюю цену 46562 грн/кв.м и также входит в группу рекреационно привлекательных регионов. На ее рынок влияют не только Львов и пригород, но и курортные направления – Трускавец, Славско и Сходница.
Потому высокие цены в западных областях объясняются не только спросом на жилье для постоянного проживания, но и развитием апарт-комплексов, курортной недвижимости и инвестиционных проектов.
Киевская область, несмотря на наибольшее количество объектов, имеет среднюю цену, близкую среднему уровню жилых комплексов. Это объясняется большим количеством различных форматов – от более доступных пригородных ЖК до более дорогих комплексов в популярных локациях возле столицы.
Рынок пригородных новостроек Украины имеет очень широкий ценовой диапазон от 10 000 грн/кв.м в Лебедине Сумской области до 266 850 грн/кв.м в Полянице возле Буковеля. Именно дорогие апарт-комплексы в рекреационных регионах – Ивано-Франковской, Закарпатской и Львовской областях – повышают общую среднюю цену по рынку. Для массового покупателя более показательной остается средняя цена в жилых комплексах – 36 581 грн/кв.м.
Влияние войны на рынок новостроек
Война остается основным фактором, определяющим поведение девелоперов и покупателей.
Во-первых, она сдерживает запуск новых проектов. В 1 квартале было 32 новых проекта, во 2 квартале - 30. Это значит, что рынок не остановился, но девелоперы не спешат массово выводить новые объекты.
Во-вторых, покупатели стали более осторожными. Они чаще обращают внимание на готовность дома, документы, темпы строительства, наличие укрытий, стабильность девелопера и реальную инфраструктуру.
В-третьих, война сменила географию спроса. Западные области стали более активными, что видно на примере Львовской и Ивано-Франковской областей. Именно они во 2-м квартале дали значительную часть прироста.
В-четвертых, война влияет на себестоимость. Строительство дорожает из-за логистики, дефицита рабочей силы, энергетических рисков, роста стоимости материалов и потребности в дополнительных решениях для безопасности.
Другие факторы влияния на рынок новостроек
Помимо войны, на рынок пригородных новостроек влияют несколько важных факторов.
Первый – локация. Наибольший спрос находится там, где есть рабочие места, транспорт, школы, медицина, торговая инфраструктура и удобная связь с большим городом.
Второй – готовность объекта. В военный период покупатели меньше готовы рисковать с ранними стадиями строительства. Поэтому готовые и почти готовые комплексы имеют преимущество.
Третий – формат недвижимости. Жилищные комплексы формируют основной массовый рынок. Апарт-комплексы остаются нишевым, более дорогим сегментом, который больше ориентирован на инвестиции, курортные локации или краткосрочную аренду.
Четвертый – финансирование. Для многих покупателей важны остаются рассрочка, ипотека, государственные программы и возможность покупать жилье постепенно.
Пятый – доверие к девелоперу. На фоне 193 замороженных объектов репутация застройщика становится одним из ключевых критериев выбора.
Сравнение с коттеджными городками
Количество коттеджных городков в Украине составляет 2491, тогда как пригородных новостроек - 1931. То есть коттеджных городков на 29% больше.
Однако во 2 квартале именно пригородные новостройки показали более активный прирост новых проектов. Их количество увеличилось на 30, в то время как новых коттеджных городков было меньше на 3 проекта.
Это свидетельствует о том, что пригородные новостройки остаются конкурентным форматом для покупателей, которые хотят жить за пределами большого города, но не готовы покупать отдельный дом или коттедж.
Прогноз рынка
Во втором полугодии 2026 года рынок пригородных новостроек, вероятнее всего, будет сохранять умеренный рост.
Резкого увеличения количества новых проектов ждать не стоит. Девелоперы и дальше будут действовать осторожно, особенно в регионах с повышенными рисками безопасности.
Основная активность будет сосредоточена в Киевской, Львовской, Ивано-Франковской, Закарпатской, Одесской и Хмельницкой областях.
Наибольшим спросом будут готовые или почти готовые объекты с документами, подключенными коммуникациями, понятными условиями покупки и реальной инфраструктурой.
Цены, вероятно, продолжат постепенно расти. Главные причины — себестоимость строительства, инфляционные ожидания, более дорогая логистика, дефицит рабочей силы и более высокая стоимость качественных проектов в более безопасных регионах.
В то же время, рынок будет оставаться неоднородным. В массовых жилых комплексах цена будет значительно ниже, чем в апарткомплексах. Поэтому разница между средней ценой по всему рынку и реальной ценой у обычных ЖК сохранится.
Вывод
Во 2 квартале 2026 года рынок пригородных новостроек Украины вырос до 1931 проекта, но этот рост остается сдержанным. Прирост в 30 новостроек свидетельствует о постепенном возобновлении активности, а не о полноценном строительном буме.
Киевская область остается главным рынком страны, но самый большой прирост в квартале дала Львовщина. Западные области усиливают свои позиции, а спрос все больше смещается к более безопасным, готовым и понятным покупателю объектам.
Средняя цена по рынку выросла до 41130 грн/кв.м, но этот показатель повышают дорогие апарт-комплексы. Для жилых комплексов средняя стоимость составляет 36581 грн/кв.м, что лучше отражает массовый сегмент пригородного жилья.
Главными рисками остаются война, высокая себестоимость, осторожность покупателей и около 10% замороженных новостроек. Поэтому в ближайшие месяцы рынок, вероятнее всего, будет развиваться медленно, с акцентом на готовые объекты, надежных девелоперов и регионы с более высоким уровнем спроса.
Об авторе
Материал подготовил Виктор Коваленко – руководитель портала Zagorodna.com, директор консалтинговой компании «РеалЭкспо», аналитик рынка загородной недвижимости Украины.
Источник данных: собственная база пригородных новостроек Zagorodna.com,июнь 2026 года.
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
www.zagorodna.com
Комментарии