Автор: Виктор Коваленко,
руководитель портала Zagorodna.com,
директор консалтинговой компании "РеалЭкспо"
В 2025 году девелоперы и покупатели продолжают искать точки равновесия между безопасностью, ценой и качеством жилья. II квартал 2025 года четко обозначил несколько важных трендов, кардинально изменяющих лицо рынка загородной недвижимости вокруг столицы.
Динамика рынка: прирост новостроек и рост активности
По состоянию на июнь 2025 года в Киевской области насчитывается 876 объектов новостроек – это жилые комплексы и апарт-комплексы вместе. Для сравнения, в начале весны таких объектов было 865. То есть, за два месяца рынок прирос на 11 новых проектов, что почти вдвое больше, чем в первом квартале (тогда добавилось лишь 6 объектов).
Такой прирост является важным сигналом: девелоперы не замораживают рынок до конца, а осторожно продолжают запускать новые проекты. Это свидетельствует о стабильном, хотя и небольшом спросе, а также о вере в перспективы восстановления экономики и активности покупателей.
Распределение новостроек по районам
Распределение рынка по районам области остается очень неравномерным.
Лидерство уверенно удерживает Бучанский район, где сосредоточено 545 новостроек. Это более 60% всего рынка Киевской области. Причина проста: Бучанский район стал своеобразным «магнитом» для инвесторов и покупателей благодаря таким городам, как Ирпень, Буча, Гостомель, где активно развивается инфраструктура и близость к столице.
Бориспольский район занимает второе место с 82 объектами. Здесь рынок растет благодаря выгодному расположению: международный аэропорт, развитая транспортная развязка и относительно стабильная инфраструктура. Многие покупатели выбирают Бориспольское направление из-за ощутимо более низких цен по сравнению со столицей, но при этом удобный доступ в город.
Далее по количеству новостроек следуют:
• Фастовский район - 70 объектов
• Обуховский район - 58 объектов
• Броварской район - 58 объектов
• Вышгородский район - 40 объектов
• Белоцерковский район - 23 объекта
Интересно, что ни в одном районе не наблюдалось сокращение количества новостроек. Напротив, каждый район зафиксировал либо стабильный показатель, либо небольшой прирост. Наибольший прирост в количестве новых проектов наблюдался в Бучанском районе, где во 2 квартале появилось 6 новых объектов. Это еще раз подтверждает статус района, как наиболее активной строительной зоны области.
Типы недвижимости: жилые комплексы против апарт-комплексов
Рынок пригородного жилья Киевщины остается очень консервативным в структуре. Подавляющее большинство – это жилые комплексы с квартирами. По состоянию на июнь 2025 г. таких объектов насчитывается 868 из 876, то есть более 99% всего рынка.
Апарт-комплексы до сих пор остаются очень небольшим сегментом. Однако следует отметить положительную динамику:
• В первом квартале 2025 года апарт-комплексов было всего 6.
• К концу второго квартала их уже 8.
Эти два новых апарт-комплекса появились в районах, где раньше таких проектов не было, в частности, в Броварском и Обуховском районах. Это говорит об осторожном расширении сегмента апартаментов. Однако пока он остается нишевым продуктом, интересным преимущественно для инвесторов или краткосрочного проживания.
Готовность новостроек: рынок тяготеет к завершенным объектам
Еще одна важная характеристика рынка – готовность объектов. На сегодняшний день более двух третей новостроек Киевской области уже построены или введены в эксплуатацию. Это:
• 595 жилых комплексов полностью готовы
• 1 апарт-комплекс завершен
Около четверти рынка приходится на строящиеся объекты:
• 242 жилых комплекса находятся на стадии сооружения
• 7 апарт-комплексов возводятся
Только 31 жилой комплекс пока находится в стадии проектирования или согласований.
Это указывает на осторожность девелоперов: они пытаются завершить начатое, но не спешат вкладывать средства в совершенно новые старты, если не видят четкого спроса.
Таким образом, большинство девелоперов сегодня ориентируются на продажу уже готового или почти готового жилья. Продажи на этапе котлована значительно упали – покупатели не готовы рисковать деньгами, не имея гарантии завершения объекта в условиях войны.
Новые тенденции рынка
Уменьшение площади квартир
Один из самых ярких трендов 2025 года – существенное уменьшение площадей квартир. Если раньше даже однокомнатное жилье стартовало от 24-30 м2, то сейчас появились смарт-квартиры площадью от 16 м2. Застройщики объясняют это:
• Снижением платежеспособности населения
• Желанием покупателей иметь собственное жилье, пусть и небольшое
• Попыткой сделать сумму сделки доступной в пределах 20–25 тыс. долларов
В результате на рынке растет предложение компактных одно- и двухкомнатных квартир. Наиболее популярными остаются площади до 50-55 м², ведь это оптимальный баланс между комфортом и стоимостью.
Уменьшение этажности
Еще одна глубокая трансформация – снижение высотности застройки. Если раньше популярны были комплексы на 10–16 этажей, то теперь девелоперы массово переходят на малоэтажное строительство — от 3 до 7 этажей.
Причины:
• Безопасность жителей во время воздушных тревог и обстрелов
• Простота эвакуации
• Меньшие затраты на строительство
• Желание покупателей жить в менее людных домах
Сразу миниатюризируется и количество квартир в жилых комплексах. Если раньше проекты насчитывали 300–700 квартир, то сейчас все чаще застройщики ограничиваются 50–200 квартирами. Это делает строительство менее капиталоемким и позволяет быстрее реализовать проекты даже в сложных экономических условиях.
Структура по классам жилья
Основной сегмент рынка – это комфорт-класс. Здесь девелоперы ищут оптимальный баланс между доступной ценой и относительно высокими стандартами жилья. Покупатели хотят:
• безопасные укрытия
• подземный паркинг или хотя бы достаточно мест во дворе
• автономное отопление и электропитание
• продуманную инфраструктуру рядом
Однако рынок не ограничивается только комфорт-классом. Появляются единичные проекты премиум-класса, ориентированные на состоятельных клиентов. В таких ЖК часто предполагаются:
• собственные бомбоубежища
• закрытые территории
• генераторы, солнечные панели
• частные школы или детские сады
• высокий уровень безопасности
Хотя таких проектов немного, их наличие свидетельствует о том, что на рынке существует спрос на высокий уровень комфорта, даже в кризисное время.
Рынок коттеджных городков: лидер загородного жилья
Отдельно следует отметить, что рынок коттеджных городков превосходит многоквартирное жилье по количеству объектов. По состоянию на июнь 2025 года в Киевской области насчитывается 1220 коттеджных городков, то есть на около 39% больше многоквартирных новостроек (876).
Это связано с несколькими факторами:
• Спрос на автономное жилье
• Стремление к собственному участку
• Безопасные соображения
• Рост популярности городков с собственной инфраструктурой (школы, детсады, магазины, спортивные клубы)
Война лишь усилила этот тренд, ведь люди все больше ищут конфиденциальности и возможности самостоятельно контролировать жизненные ресурсы — электричество, воду, тепло.
Выводы
Рынок пригородной недвижимости Киевщины на середину 2025 года остается одним из самых динамичных сегментов рынка жилья Украины, несмотря на сложную ситуацию в стране.
Главные тренды:
• Умеренный, но стабильный рост количества новостроек (11 новых проектов только за ІІ квартал)
• Преобладание жилых комплексов с квартирами – более 99% рынка
• Ограниченное, но растущее представительство апарт-комплексов
• Явный переход к малоэтажному строительству и сокращению площади квартир
• Лидерство комфорт-класса, с единичными проектами премиум-класса
• Доминирование коттеджных городков, составляющих большую часть рынка загородного жилья
Пригород Киева сегодня — это лаборатория новых архитектурных и девелоперских решений, где застройщики вынуждены оперативно реагировать на новые социальные, экономические и вызовы безопасности. И хотя впереди еще много испытаний, очевидно, что пригородный рынок жилья Киевщины не просто выживает, а продолжает искать пути развития.
Видео о новостройках Киевщины
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
Комментарии