Автор: Виктор Коваленко,
руководитель портала Zagorodna.com,
директор консалтинговой компании "РеалЭкспо"
Несмотря на войну, инфляционное давление и осторожность инвесторов стоимость квартир в новостройках Киевской области продолжила умеренно расти или оставалась стабильной в большинстве районов.
Такие выводы следует из аналитики портала www.zagorodna.com, что мониторит первичный рынок пригорода Киева, а также сопоставление с динамикой в девелоперских и государственных отчетах.
Цены стабилизировались: умеренный рост вместо рывков
Средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киевской области в июне 2025 года составила 34 930 грн, что лишь немного выше апрельского показателя в 34 750 грн. Таким образом, рынок вошел в фазу замедления роста цен, еще в начале года достигавшего +5–7% за квартал. В среднем, за II квартал рост по области составил менее 1% — это свидетельствует о стабилизации спроса и частичном насыщении предложения.
В разрезе административных районов ситуация была неоднородной. Наибольший прирост показал Бориспольский район, где средняя стоимость "квадрата" выросла более чем на 5%. Это направление демонстрирует восстановление после периода сдержанного спроса: близость к Киеву, новые проекты с улучшенными условиями и участие в госпрограммах стимулировали активность покупателей.
Бучанский район, традиционно наиболее застроенный и активный, зафиксировал рост в пределах одного процента. Спрос на квартиры здесь стабильно высок, а запуск новых очередей только поддерживает рыночную цену.
В Белоцерковском, Вышгородском, Фастовском и Обуховском районах ценовая ситуация была стабильной или слабоснижающей. Снижение в пределах 0,2–0,6% не является системным и скорее указывает на ситуативные факторы – акции, остатки в ЖК, ограниченный спрос на отдаленные проекты или перегрев предыдущего периода.
Квартиры растут, апартаменты дешевеют
Сегмент апартаментов в пригороде, который стремительно дорожал за последние кварталы, во ІІ квартале 2025 года неожиданно продемонстрировал снижение средней стоимости почти на 11%. Если в апреле средняя цена апартаментов в области составляла 46 735 грн/м2, то в июне — 41 431 грн/м2. Это может свидетельствовать как о снижении спроса на жилье с неопределенным юридическим статусом, так и о появлении новых проектов с более низким стартом цен или распродаже остатков в действующих апарт-комплексах.
В то же время стоимость квартир в многоквартирных домах продолжила медленный рост — с 34 501 грн. до 34 753 грн. (+0,7%), что полностью согласуется с общим трендом рынка.
Строятся или сданы — цена почти одинаковая
Интересным фактом является сближение цен на квартиры в строящихся и уже введенных в эксплуатацию домах. В июне средняя стоимость квадратного метра в строящихся объектах составила 34 871 грн, тогда как в готовых новостройках — 35 070 грн. Разница - всего 0,6%.
Ранее дисконт на этапе строительства был ощутимее, но сегодня девелоперы сразу формируют цену с учетом всех рисков и инфляционных факторов. Таким образом, инвестор уже не получает существенного ценового выигрыша на старте, что свидетельствует о росте рыночной зрелости и изменении модели финансирования строительства.
Коттеджные городки: премиум-замена городу
Во II квартале также зафиксировано стойкое преобладание цен на жилье в коттеджных городках над многоквартирными новостройками. Средняя стоимость 1 м² в коттеджах составила 39499 грн, что на 13% выше, чем в обычных ЖК.
Это еще раз подчеркивает изменение потребительских ориентиров: в условиях войны покупатели стремятся к автономности, пространству, приватности и безопасности, которые дает загородное жилье. В то же время коттеджные городки часто имеют более высокий класс и стоимость строительства, а также развитую инфраструктуру, которая и формирует более высокую цену.
Ценовой разрыв: от эконом до премиума
Рынок Киевской области остается очень пестрым по ценам:
Минимальная стоимость 1 м² зафиксирована в Белой Церкви – 14500 грн в новостройке на ул. Гаек (эконом-сегмент).
Максимальная цена – 137 100 грн/м² – в ЖК Lion Hills, строящемся в с. Лесники в Обуховском районе. Это объект премиум-класса с современной архитектурой, панорамами и приватной инфраструктурой.
Такой разрыв подчеркивает разнообразие предложения: Киевщина удовлетворяет и запросы покупателей доступного жилья, и спрос на жилье класса люкс при этом в условиях одного административного региона.
Вывод: поворот к балансу
Рынок первичной недвижимости Киевской области во II квартале 2025 демонстрирует переход от активного послевоенного восстановления к фазе рыночного баланса. Стоимость жилья в целом выросла умеренно, покупатели осторожны, застройщики удерживают цены на уровне, что соответствует себестоимости и реальному спросу.
Ожидается, что в III квартале ситуация будет оставаться стабильной, хотя определенное ускорение роста возможно в случае активизации государственных программ поддержки покупки жилья (в частности «єОселя») или изменения военно-экономической ситуации в стране.
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
Комментарии