Автор: Віктор Коваленко
керівник порталу Zagorodna.com,
директор консалтингової компанії "РеалЕкспо"
Попри війну, інфляційний тиск і обережність інвесторів, вартість квартир у новобудовах області продовжила помірно зростати або залишалася стабільною в більшості районів. Такі висновки випливають із аналітики порталу www.zagorodna.com, що моніторить первинний ринок передмістя Києва, а також зіставлення з динамікою у девелоперських і державних звітах.
Ціни стабілізувалися: помірне зростання замість ривків
Середня вартість квадратного метра у новобудовах Київської області в червні 2025 року становила 34 930 грн, що лише трохи вище за квітневий показник у 34 750 грн. Таким чином, ринок увійшов у фазу сповільнення зростання цін, яке ще на початку року сягало +5–7% за квартал. У середньому, за II квартал зростання по області склало менше 1% — це свідчить про стабілізацію попиту та часткове насичення пропозиції.
У розрізі адміністративних районів ситуація була неоднорідною.
Найбільший приріст показав Бориспільський район, де середня вартість «квадрата» зросла більш ніж на 5%. Цей напрямок демонструє відновлення після періоду стриманого попиту: близькість до Києва, нові проєкти з покращеними умовами, та участь у держпрограмах стимулювали активність покупців.
Бучанський район, традиційно найбільш забудований і активний, зафіксував зростання в межах одного відсотка. Попит на квартири тут стабільно високий, а запуск нових черг лише підтримує ринкову ціну.
У Білоцерківському, Вишгородському, Фастівському та Обухівському районах цінова ситуація була стабільною або слабознижувальною. Зниження в межах 0,2–0,6% не є системним і радше вказує на ситуативні фактори – акції, залишки у ЖК, обмежений попит на віддалені проєкти або перегрів попереднього періоду.
Будуються чи здані — ціна майже однакова
Цікавим фактом є зближення цін на квартири у споруджуваних та вже введених у експлуатацію будинках. У червні середня вартість квадратного метра в об'єктах, що ще будуються, становила 34 871 грн, тоді як у готових новобудовах — 35 070 грн. Різниця — лише 0,6%.
Раніше дисконт на етапі будівництва був відчутнішим, але сьогодні девелопери одразу формують ціну з урахуванням усіх ризиків та інфляційних чинників. Таким чином, інвестор уже не отримує суттєвого цінового виграшу на старті, що свідчить про зростання ринкової зрілості та зміну моделі фінансування будівництва.
Квартири зростають, апартаменти — дешевшають
Сегмент апартаментів у передмісті, який стрімко дорожчав протягом останніх кварталів, у ІІ кварталі 2025 несподівано продемонстрував зниження середньої вартості майже на 11%. Якщо у квітні середня ціна апартаментів в області становила 46 735 грн/м², то у червні — 41 431 грн/м². Це може свідчити як про зниження попиту на житло з невизначеним юридичним статусом, так і про появу нових проєктів із нижчим стартом цін або розпродажу залишків у чинних апарт-комплексах.
Водночас вартість квартир у багатоквартирних будинках продовжила повільне зростання — з 34 501 грн до 34 753 грн (+0,7%), що повністю узгоджується з загальним трендом ринку.
Котеджні містечка: преміум-заміна місту
У II кварталі також зафіксовано стійке переважання цін на житло у котеджних містечках над багатоквартирними новобудовами. Середня вартість 1 м² у котеджах становила 39 499 грн, що на 13% вище, ніж у звичайних ЖК.
Це ще раз підкреслює зміну споживчих орієнтирів: в умовах війни покупці прагнуть автономності, простору, приватності та безпеки, які дає саме заміське житло. Водночас котеджні містечка часто мають вищий клас і вартість будівництва, а також розвинену інфраструктуру, що й формує вищу ціну.
Ціновий розрив: від економ до преміуму
Ринок Київської області залишається дуже строкатим за цінами:
-
Мінімальна вартість 1 м² зафіксована в Білій Церкві – 14 500 грн у новобудові на вул. Гайок (економ-сегмент).
-
Максимальна ціна – 137 100 грн/м² — у ЖК Lion Hills, що будується в с. Лісники Обухівського району. Це об'єкт преміум-класу з сучасною архітектурою, панорамами та приватною інфраструктурою.
Такий розрив підкреслює розмаїття пропозиції: Київщина задовольняє і запити покупців доступного житла, і попит на житло класу люкс — при цьому в умовах одного адміністративного регіону.
Висновок: поворот до балансу
Ринок первинної нерухомості Київської області у II кварталі 2025 року демонструє перехід від активного поствоєнного відновлення до фази ринкового балансу. Вартість житла загалом зросла помірно, покупці обережні, забудовники утримують ціни на рівні, що відповідає собівартості та реальному попиту.
Очікується, що в III кварталі ситуація залишатиметься стабільною, хоча певне прискорення зростання можливе в разі активізації державних програм підтримки купівлі житла (зокрема «єОселя») або зміни воєнно-економічної ситуації в країні.
© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.
Коментарі