Автор: Віктор Коваленко
керівник порталу Zagorodna.com,
директор консалтингової компанії "РеалЕкспо"
У першому півріччі 2025 року український ринок приміських багатоквартирних новобудов демонструє стримане, але стабільне зростання. Девелопери повертаються до активного будівництва, розширюють пропозицію у передмістях і поступово запускають нові проєкти. Попри загальні виклики в економіці, цей сегмент виявився доволі стійким і прогнозованим.
Перші шість місяців 2025 року показали: ринок багатоквартирних новобудов у передмісті України не лише зберігає динаміку, а й поступово зростає. Найбільш активно за цей період проявила себе Львівська область, де було зафіксовано найбільший приріст нових житлових комплексів у передмісті — +21 ЖК. Цей регіон випередив навіть традиційно домінуючу Київщину в темпах розвитку, демонструючи стабільний попит і активність девелоперів.
Що будують?
Абсолютна більшість новобудов у передмісті — це класичні багатоквартирні житлові комплекси. Формат апартаментів, хоч і поступово зростає, все ще лишається нішевим — його частка коливається в межах 4% і не змінює структуру ринку радикально.
Це підтверджує попит саме на житло зі стандартною реєстрацією — з пропискою, інфраструктурою, дитсадками, парковками та повноцінним житловим статусом. Апарт-комплекси здебільшого з’являються в рекреаційних чи курортних зонах і розраховані або на орендаря, або на друге житло.
Кількість проєктів та регіональна динаміка
На початку 2025 року (станом на 1 січня) в передмістях України налічувалося близько 1776 новобудов (багатоквартирних житлових комплексів).
За 1-й квартал кількість приміських ЖК зросла до 1793 об’єктів, що становить приріст приблизно на 17–18 нових проєктів (+0,95% за квартал).
У 2-му кварталі темпи зростання прискорилися – додалося ще 43 нові ЖК, і станом на початок липня 2025 року в передмістях налічувалося 1836 комплексів (загальне зростання близько +3,4% за перше півріччя). Таким чином, ринок поступово розширюється, причому у 2-му кварталі 2025 спостерігалося пожвавлення введення нових проєктів.
Розподіл новобудов за регіонами є нерівномірним.
- Абсолютним лідером за кількістю приміських ЖК традиційно залишається Київська область – 865 комплексів станом на кінець 1 кв. 2025 р. і 876 на кінець 2 кв. 2025 р. (близько 48% від усіх приміських ЖК країни).
- На другому місці – Львівська область із 245 ЖК на кінець 1 кв. та 261 на кінець 2 кв. 2025 р..
- Третє місце посідає Одеська область (132 ЖК), де за перше півріччя нові проєкти не запускалися, і кількість залишалася стабільною.
Суттєвий внесок у ринок приміського житла також мають Івано-Франківщина (94 ЖК на кінець 2 кв.), Волинь (62 ЖК), Закарпаття (55 ЖК) та Хмельниччина (65 ЖК) – хоча абсолютні показники у них менші, саме в цих регіонах спостерігалося пожвавлення будівництва.
Динаміка зростання кількості ЖК за регіонами показує, що у 1-му кварталі 2025 року нові проєкти з’явилися переважно в західних та центральних областях.
Зокрема, за січень–березень у Київській та Львівській областях додалося по 5 новобудов; Івано-Франківщина отримала +4 ЖК, Тернопільщина +2, кілька областей – по +1 (Закарпатська, Полтавська). При цьому в більшості інших регіонів у 1 кварталі нові проєкти не запускалися, а в Миколаївській області навіть зафіксовано зменшення з 3 до 2 ЖК (ймовірно, через скасування або зупинку одного проєкту).
У 2-му кварталі географія розвитку розширилася: найбільший стрибок відбувся на Львівщині (+16 нових ЖК за квітень–червень) та у передмістях Києва (+11 ЖК). Значно поповнився ринок також у Волинській обл. (+4 ЖК), на Івано-Франківщині (+3), Хмельниччині (+3) та Закарпатті (+2). Натомість у прифронтових і тимчасово окупованих регіонах (Харківська, Запорізька, Херсонська області тощо) нові проєкти у першому півріччі не розпочиналися – кількість ЖК там залишилася незмінною, що зумовлено воєнними ризиками.
Хто лідирує за темпами?
Найбільше нових житлових комплексів у 2 кварталі з’явилось у Львівській області — саме тут зафіксовано приріст на 16 об'єктів. Це рекорд серед усіх регіонів України в цей період.
Також активно будували:
- Івано-Франківська область — +7 ЖК
- Хмельницька — +3 ЖК
- Закарпатська — +3 ЖК
- Волинська — +4 ЖК
- Київська область — хоча вона є абсолютним лідером за кількістю (876 ЖК), її приріст у ІІ кварталі був меншим — лише +11.
Це свідчить про певне «переміщення» девелоперської активності — із центрального регіону до західного, де житло в передмісті стає все більш затребуваним.
Захід проти центру: хто випереджає?
На 1 червня 2025 року:
- У західних регіонах (Львівська, Івано-Франківська, Закарпатська, Волинська, Рівненська, Тернопільська, Хмельницька, Чернівецька) нараховується 613 ЖК у передмісті.
- У центральних регіонах (Київська, Вінницька, Житомирська, Черкаська, Полтавська — без Кіровоградської) — 996 ЖК.
Хоча абсолютним лідером залишається Київська область, саме західні області демонструють більш динамічне зростання — особливо у другому кварталі.
Типи забудови: квартири vs апартаменти
Ринок приміських новобудов України майже цілком складається з класичних багатоквартирних житлових будинків. У 1725 з 1793 приміських ЖК (96%) основним типом нерухомості станом на липень 2025 були звичайні квартири. Лише у 68 ЖК (≈4%) пропонувалися апартаменти як основний формат житла. Для порівняння, на початку року співвідношення було 1711 ЖК з квартирами проти 64 з апартаментами, тобто частка комплексів-апартаментів зросла за квартал несуттєво (близько +0,2%). За 2-й квартал тренд продовжився: до кінця червня кількість ЖК з апартаментами збільшилася до 74 (близько 4,0% із 1836), що пов’язано із запуском кількох нових курортно-рекреаційних проєктів.
Апартаменти у передмісті – це здебільшого курортне або рекреаційне житло (непридатне для постійної реєстрації), популярне в туристичних зонах. Географія цього сегменту сконцентрована на заході країни. Найбільше новобудов з апартаментами розташовано в Івано-Франківській області (33 комплекси), на другому місці – Львівська (12) та Закарпатська (8) області. Це насамперед проекти в гірських курортах (Буковель та інші), де забудовники відгукнулися на попит інвесторів у нерухомість для відпочинку і короткострокової оренди. Натомість у Київському передмісті апартаменти – рідкісне явище: із 876 ЖК області лише 8 проектів класифікуються як апарт-комплекси (решта – стандартні багатоквартирні будинки). Загалом типова приміська забудова орієнтована на постійне проживання (квартири економ- та комфорт-класу), а сегмент апартаментів залишається нішевим, хоч і повільно зростає.
Стадії готовності новобудов у передмісті
Більшість приміських ЖК станом на кінець 2 кв. 2025 вже побудовані або знаходяться на фінальних стадіях готовності. За даними порталу Zagorodna, на 3 липня 2025 р. у базі було 1183 зданих (збудованих) новобудов (≈64,4% від загальної кількості). 608 комплекси споруджуються (активне будівництво, ~33,12%), ще 45 новобудов знаходяться на стадії проєктування (підготовчій стадії, ~2,45%). Таким чином, частка реалізованих (введених) ЖК є переважаючою, що частково пояснюється включенням до переліку й уже завершених за час війни проєктів.
Протягом півріччя кількість завершених новобудов зросла на 9 об’єктів (введені в експлуатацію), а тих, що будуються – на 48. Це свідчить, що деякі комплекси успішно добудували, попри складні умови, а паралельно стартували будівельні роботи на низці нових майданчиків.
У 2-му кварталі 2025 тенденція зберігалася: з введенням в експлуатацію чергових черг чи будинків частка збудованих ЖК, ймовірно, дещо зросла, тоді як категорія «споруджуваних» поповнилася всіма новими проєктами. Очікувано, частка проєктів на папері залишилася незначною – девелопери у воєнний час оголошують плани обережно, переважно швидко переходячи до будівництва або анонсуючи проєкти вже з початком робіт.
Висновки
Ринок приміських новобудов в Україні у 2025 році залишається живим, стійким і структурованим. Зростання хоч і не вибухове, але стабільне. Найбільший приріст у 2 кварталі показала саме Львівщина, яка поступово перетворюється на новий центр девелоперської активності. Центральна Україна — передусім Київщина — досі тримає абсолютну першість за кількістю, проте акценти на карті починають зміщуватись.
Це означає одне: передмістя продовжує формуватись як окремий, самостійний ринок зі своєю логікою, трендами і лідерами. І спостерігати за ним буде дедалі цікавіше.
© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.
Коментарі