Автор: Виктор Коваленко,
руководитель портала Zagorodna.com,
директор консалтинговой компании "РеалЭкспо"
В первом полугодии 2025 года украинский рынок пригородных многоквартирных новостроек демонстрирует сдержанный, но стабильный рост. Девелоперы возвращаются к активному строительству, расширяют предложение в пригородах и постепенно запускают новые проекты. Несмотря на общие вызовы в экономике, этот сегмент оказался достаточно устойчивым и прогнозируемым.
Первые шесть месяцев 2025 показали: рынок многоквартирных новостроек в пригороде Украины не только сохраняет динамику, но и постепенно растет. Наиболее активно за этот период проявила себя Львовская область, где был зафиксирован наибольший прирост новых жилых комплексов в пригороде - +21 ЖК. Этот регион опередил даже традиционно доминирующую Киевщину в темпах развития, демонстрируя стабильный спрос и активность девелоперов.
Что строят?
Абсолютное большинство новостроек в пригороде – это классические многоквартирные жилые комплексы. Формат апартаментов, хоть и постепенно растет, все еще остается нишевым — его доля колеблется в пределах 4% и не изменяет структуру рынка радикально.
Это подтверждает спрос именно на жилье со стандартной регистрацией – с пропиской, инфраструктурой, детсадами, парковками и полноценным жилищным статусом. Апарт-комплексы в большинстве своем появляются в рекреационных или курортных зонах и рассчитаны либо на арендатора, либо на второе жилье.
Количество проектов и региональная динамика
В начале 2025 года (по состоянию на 1 января) в пригородах Украины насчитывалось около 1776 новостроек (многоквартирных жилых комплексов).
За 1 квартал количество пригородных ЖК возросло до 1793 объектов, что составляет прирост примерно на 17–18 новых проектов (+0,95% за квартал).
Во 2-м квартале темпы роста ускорились – добавилось еще 43 новых ЖК, и по состоянию на начало июля 2025 года в пригородах насчитывалось 1836 комплексов (общий рост около +3,4% за первое полугодие). Таким образом, рынок постепенно расширяется, причем во 2-м квартале 2025 года наблюдалось оживление ввода новых проектов.
Распределение новостроек по регионам неравномерно.
- Абсолютным лидером по количеству пригородных ЖК традиционно остается Киевская область – 865 комплексов по состоянию на конец 1 кв. 2025 г. и 876 на конец 2 кв. 2025 г. (около 48% всех пригородных ЖК страны).
- На втором месте – Львовская область из 245 ЖК на конец 1 кв. и 261 на конец 2 кв. 2025 г.
- Третье место занимает Одесская область (132 ЖК), где за первое полугодие новые проекты не запускались, и количество оставалось стабильным.
Существенный вклад в рынок пригородного жилья также имеют Ивано-Франковская область (94 ЖК на конец 2 кв.), Волынь (62 ЖК), Закарпатье (55 ЖК) и Хмельницкая (65 ЖК) – хотя абсолютные показатели у них меньше, именно в этих регионах наблюдалось оживление строительства.
Динамика роста количества ЖК по регионам показывает, что в 1 квартале 2025 года новые проекты появились преимущественно в западных и центральных областях.
В частности, за январь-март в Киевской и Львовской областях добавилось по 5 новостроек; Ивано-Франковская область получила +4 ЖК, Тернопольщина +2, несколько областей – по +1 (Закарпатская, Полтавская). При этом в большинстве других регионов в 1 квартале новые проекты не запускались, а в Николаевской области даже зафиксировано уменьшение с 3 до 2 ЖК (вероятно из-за отмены или остановки одного проекта).
Во 2-м квартале география развития расширилась: наибольший скачок произошел на Львовщине (+16 новых ЖК за апрель-июнь) и в пригородах Киева (+11 ЖК). Значительно пополнился рынок в Волынской обл. (+4 ЖК), в Ивано-Франковской области (+3), Хмельнитчине (+3) и Закарпатье (+2). В прифронтовых и временно оккупированных регионах (Харьковская, Запорожская, Херсонская области и т.п.) новые проекты в первом полугодии не начинались – количество ЖК там осталось неизменным, что обусловлено военными рисками.
Кто лидирует по темпам?
Больше всего новых жилых комплексов во 2 квартале появилось во Львовской области — именно здесь зафиксирован прирост на 21 объект. Это рекорд среди всех регионов Украины в этот период.
Также активно строили:
• Ивано-Франковская область - +7 ЖК
• Хмельницкая — +3 ЖК
• Закарпатская - +3 ЖК
• Волынская - +4 ЖК
• Киевская область — хотя она является абсолютным лидером по количеству (876 ЖК), ее прирост во ІІ квартале был меньше — только +11.
Это свидетельствует об определенном «перемещении» девелоперской активности — из центрального региона в западный, где жилье в пригороде становится все более востребованным.
Запад против центра: кто опережает?
На 1 июля 2025 года:
• В западных регионах (Львовская, Ивано-Франковская, Закарпатская, Волынская, Ровенская, Тернопольская, Хмельницкая, Черновицкая) насчитывается 613 ЖК в пригороде.
• В центральных регионах (Киевская, Винницкая, Житомирская, Черкасская, Полтавская – без Кировоградской) – 996 ЖК.
Хотя абсолютным лидером остается Киевская область, именно западные области демонстрируют более динамичный рост, особенно во втором квартале.
Типы застройки: квартиры vs апартаменты
Рынок пригородных новостроек Украины почти полностью состоит из классических многоквартирных жилых домов. В 1725 году из 1793 года пригородных ЖК (96%) основным типом недвижимости по состоянию на июль 2025 года были обычные квартиры. Только в 68 ЖК (≈4%) предлагались апартаменты в качестве основного формата жилья.
Для сравнения, в начале года соотношение было 1711 ЖК с квартирами по сравнению с 64 с апартаментами, то есть доля комплексов-апартаментов выросла за квартал несущественно (около +0,2%).
Во 2-м квартале тренд продолжился: к концу июня количество ЖК с апартаментами увеличилось до 74 (около 4,0% ), что связано с запуском нескольких новых курортно-рекреационных проектов.
Апартаменты в пригороде – это в основном курортное или рекреационное жилье (непригодное для постоянной регистрации), популярное в туристических зонах. География этого сегмента сконцентрирована на западе страны. Больше всего новостроек с апартаментами расположено в Ивано-Франковской области (33 комплекса), на втором месте – Львовская (12) и Закарпатская (8) области. Это, прежде всего, проекты в горных курортах (Буковель и другие), где застройщики откликнулись на спрос инвесторов в недвижимость для отдыха и краткосрочной аренды. В Киевском пригороде апартаменты – редкое явление: из 876 ЖК области только 8 проектов классифицируются как апарт-комплексы (остальные – стандартные многоквартирные дома). В общем, типичная пригородная застройка ориентирована на постоянное проживание (квартиры эконом- и комфорт-класса), а сегмент апартаментов остается нишевым, хотя и медленно растет.
Стадии готовности новостроек в пригороде
Большинство пригородных ЖК по состоянию на конец 2 кв. 2025 г. уже построены или находятся на финальных стадиях готовности. По данным портала Zagorodna, на 3 июля 2025 г. в базе было 1183 сооруженных (построенных) новостройки (≈64,4% от общего количества). 608 комплексов строятся (активное строительство, ~33,12%), еще 45 проектов находятся на стадии проектирования (подготовительной стадии, ~2,45%). Таким образом, доля реализованных (введенных) ЖК является преобладающей, что частично объясняется включением в перечень и уже завершенных за время войны проектов.
В течение полугодия количество завершенных новостроек возросло на 9 объектов (введенных в эксплуатацию), а строящихся – на 48. Это свидетельствует, что некоторые комплексы успешно достроили, несмотря на сложные условия, а параллельно стартовали строительные работы на ряде новых площадок.
Во 2-м квартале 2025 года тенденция сохранялась: с вводом в эксплуатацию очередных очередей или домов доля построенных ЖК, вероятно, несколько возросла, тогда как категория «возводимых» пополнилась всеми новыми проектами. Ожидаемая доля проектов на бумаге осталась незначительной – девелоперы в военное время объявляют планы осторожно, преимущественно быстро переходя к строительству или анонсируя проекты уже с началом работ.
Выводы
Рынок пригородных новостроек в Украине в 2025 году остается живым, устойчивым и структурированным. Рост хоть и не взрывной, но стабильный. Наибольший прирост во 2 квартале показала именно Львовщина, постепенно превращающаяся в новый центр девелоперской активности. Центральная Украина, прежде всего Киевщина, до сих пор держит абсолютное первенство по количеству, однако акценты на карте начинают смещаться.
Это означает одно: пригород продолжает формироваться как отдельный, самостоятельный рынок со своей логикой, трендами и лидерами. И наблюдать за ним будет все интереснее.
© Охраняется Законом «Об авторских правах». Ссылка на первоисточник обязательна.
Комментарии