Автор: Віктор Коваленко
керівник порталу Zagorodna.com,
директор консалтингової компанії "РеалЕкспо"
У 2025 році девелопери та покупці продовжують шукати точки рівноваги між безпекою, ціною та якістю житла. ІІ квартал 2025 року чітко окреслив кілька важливих трендів, які кардинально змінюють обличчя ринку заміської нерухомості навколо столиці.
Динаміка ринку: приріст новобудов і зростання активності
Станом на червень 2025 року в Київській області налічується 876 об’єктів новобудов — це житлові комплекси та апарт-комплекси разом. Для порівняння, на початку весни таких об’єктів було 865. Тобто за два місяці ринок приріс на 11 нових проєктів, що майже вдвічі більше, ніж у першому кварталі (тоді додалося лише 6 об’єктів).
Такий приріст є важливим сигналом: девелопери не заморожують ринок остаточно, а обережно продовжують запускати нові проєкти. Це свідчить про стабільний, хоч і невеликий попит, а також про віру у перспективи відновлення економіки й активності покупців.
Розподіл новобудов по районах
Розподіл ринку по районах області залишається вкрай нерівномірним.
Лідерство впевнено утримує Бучанський район, де зосереджено 545 об’єктів новобудов. Це понад 60% всього ринку Київської області. Причина проста: Бучанський район став своєрідним «магнітом» для інвесторів та покупців завдяки таким містам, як Ірпінь, Буча, Гостомель, де активно розвивається інфраструктура та є близькість до столиці.
Бориспільський район посідає друге місце із 82 об’єктами. Тут ринок зростає завдяки вигідному розташуванню: міжнародний аеропорт, розвинена транспортна розв’язка та відносно стабільна інфраструктура. Багато покупців обирають Бориспільський напрямок через відчутно нижчі ціни порівняно зі столицею, але при цьому зручний доступ до міста.
Далі за кількістю новобудов йдуть:
- Фастівський район — 70 об’єктів
- Обухівський район — 58 об’єктів
- Броварський район — 58 об’єктів
- Вишгородський район — 40 об’єктів
- Білоцерківський район — 23 об’єкти
Цікаво, що у жодному районі не спостерігалося скорочення кількості новобудов. Навпаки, кожен район зафіксував або стабільний показник, або невеликий приріст. Найбільший приріст у кількості нових проєктів спостерігався в Бучанському районі, де за два місяці з’явилося 6 нових об’єктів. Це ще раз підтверджує статус району як найбільш активної будівельної зони області.
Типи нерухомості: житлові комплекси проти апарт-комплексів
Ринок приміського житла Київщини залишається надзвичайно консервативним у структурі. Переважна більшість — це житлові комплекси з квартирами. Станом на червень 2025 року таких об’єктів налічується 868 із 876, тобто понад 99% всього ринку.
Апарт-комплекси досі залишаються дуже невеликим сегментом. Проте варто відзначити позитивну динаміку:
- У першому кварталі 2025 року апарт-комплексів було лише 6.
- На кінець другого кварталу їх уже 8.
Ці два нові апарт-комплекси з’явилися в районах, де раніше таких проєктів не було, зокрема в Броварському та Обухівському районах. Це говорить про обережне розширення сегмента апартаментів. Проте поки що він залишається нішевим продуктом, цікавим переважно для інвесторів чи для короткострокового проживання.
Готовність новобудов: ринок тяжіє до завершених об’єктів
Ще одна важлива характеристика ринку — готовність об’єктів. На сьогодні понад дві третини новобудов Київської області вже збудовані чи введені в експлуатацію. Це:
- 595 житлових комплексів повністю готові
- 1 апарт-комплекс завершений
Близько чверті ринку припадає на об’єкти, які ще будуються:
- 242 житлових комплекси наразі перебувають на стадії спорудження
- 7 апарт-комплексів будуються
Лише 31 житловий комплекс поки що перебуває на стадії проєктування чи погоджень. Це вказує на обережність девелоперів: вони намагаються завершити розпочате, але не поспішають вкладати кошти в абсолютно нові старти, якщо не бачать чіткого попиту.
Таким чином, більшість девелоперів сьогодні орієнтується на продаж уже готового чи майже готового житла. Продажі на етапі котловану значно впали — покупці не готові ризикувати грошима, не маючи гарантії завершення об’єкта в умовах війни.
Нові тенденції ринку
Зменшення площі квартир
Один із найяскравіших трендів 2025 року — суттєве зменшення площ квартир. Якщо раніше навіть однокімнатне житло стартувало від 24–30 м², то зараз з’явилися смарт-квартири площею від 16 м². Забудовники пояснюють це:
- Зниженням платоспроможності населення
- Бажанням покупців мати власне житло, нехай і невелике
- Намаганням зробити суму угоди доступною в межах 20–25 тис. доларів
У результаті на ринку зростає пропозиція компактних одно- і двокімнатних квартир. Найбільш популярними залишаються площі до 50–55 м², адже це оптимальний баланс між комфортом і вартістю.
Зменшення поверховості
Ще одна глибока трансформація — зниження висотності забудови. Якщо раніше популярними були комплекси на 10–16 поверхів, то тепер девелопери масово переходять на малоповерхове будівництво — від 3 до 7 поверхів.
Причини:
- Безпека мешканців під час повітряних тривог та обстрілів
- Простота евакуації
- Менші витрати на будівництво
- Бажання покупців жити у менш людних будинках
Одночасно зменшується і кількість квартир у житлових комплексах. Якщо раніше проєкти налічували 300–700 квартир, то зараз дедалі частіше забудовники обмежуються 50–200 квартирами. Це робить будівництво менш капіталомістким і дозволяє швидше реалізувати проєкти навіть у складних економічних умовах.
Структура за класами житла
Основний сегмент ринку — це комфорт-клас. Саме тут девелопери шукають оптимальний баланс між доступною ціною та відносно високими стандартами житла. Покупці хочуть:
- безпечні укриття
- підземний паркінг або хоча б достатньо місць на подвір’ї
- автономне опалення та електроживлення
- продуману інфраструктуру поруч
Проте ринок не обмежується лише комфорт-класом. З’являються поодинокі проєкти преміум-класу, орієнтовані на заможних клієнтів. У таких ЖК часто передбачаються:
- власні бомбосховища
- закриті території
- генератори, сонячні панелі
- приватні школи чи дитячі садки
- високий рівень безпеки
Хоч таких проєктів небагато, їх наявність свідчить, що на ринку існує попит на високий рівень комфорту, навіть у кризовий час.
Ринок котеджних містечок: лідер заміського житла
Окремо варто відзначити, що ринок котеджних містечок перевершує багатоквартирне житло за кількістю об’єктів. Станом на червень 2025 року в Київській області нараховується 1220 котеджних містечок, тобто на близько 39% більше, ніж багатоквартирних новобудов (876).
Це пов’язано з кількома факторами:
- Попит на автономне житло
- Прагнення до власної ділянки
- Безпекові міркування
- Зростання популярності містечок із власною інфраструктурою (школи, дитсадки, магазини, спортивні клуби)
Війна лише підсилила цей тренд, адже люди дедалі більше шукають приватності та можливості самостійно контролювати життєві ресурси — електрику, воду, тепло.
Висновки
Ринок приміської нерухомості Київщини на середину 2025 року залишається одним із найдинамічніших сегментів ринку житла України, попри складну ситуацію в країні. Головні тренди:
- Помірне, але стабільне зростання кількості новобудов (11 нових проєктів лише за ІІ квартал)
- Переважання житлових комплексів із квартирами — понад 99% ринку
- Обмежене, але зростаюче представництво апарт-комплексів
- Явний перехід до малоповерхового будівництва і скорочення площі квартир
- Лідерство комфорт-класу, з поодинокими проєктами преміум-класу
- Домінування котеджних містечок, які складають більшу частину ринку заміського житла
Передмістя Києва сьогодні — це лабораторія нових архітектурних та девелоперських рішень, де забудовники вимушені оперативно реагувати на нові соціальні, економічні та безпекові виклики. І хоча попереду ще чимало випробувань, очевидно, що приміський ринок житла Київщини не просто виживає, а продовжує шукати шляхи розвитку.
Прогнози для ринку приміських новобудов Київської області
Керівник порталу Zagorodna.com, директор консалтингової компанії "РеалЕкспо" Віктор Коваленко дав прогноз розвитку первинного ринку заміської нерухомості на Київщині:
✅ Ринок приміської нерухомості Київщини залишатиметься стабільним і поступово зростатиме.
✅ Головними драйверами залишаться:
- прагнення до безпеки,
- доступні площі,
- малоповерхова забудова,
- автономність інженерних систем,
- відкладений попит внутрішніх переселенців.
✅ Цінове зростання ймовірне, але в помірних межах — у середньому 5–15% річних у 2025–2026 рр., залежно від району та класу житла.
Якщо воєнна ситуація стабілізується, Київська область має всі шанси знову стати локомотивом ринку новобудов України вже у 2026 році.
© Охороняється Законом «Про авторські права». Посилання на першоджерело обов'язкове.
Коментарі