Обзор пригородных новостроек под Киевом

Квартиры в городах-спутниках Киева давно стали альтернативой более дорогому жилью в столице. Что сейчас происходит на пригородном рынке жилой недвижимости, каковы цены, что предлагают, - узнавал Building.

Жертвуя статусом
Приобретая квартиру в городе-спутнике, потенциальный покупатель выбирает жилье, прежде всего, по ценовому критерию, получая вдобавок как преимущества, так и недостатки загородной жизни. По прогнозам начальника департамента продаж компании Prime Capital Group Виктора Леня, спрос на такую недвижимость будет только расти. Ведь, несмотря на кризис, у девелоперов жилых проектов в сателлитах всегда найдутся покупатели, что позволит вести строительство запланированными темпами. По наблюдениям эксперта, цены здесь в среднем на 30% ниже, чем в Киеве, а инфраструктура ЖК порой даже лучше.
Кроме того, как выразился Сергей Санченко, заместитель директора «НВП Укрбудцентр», пригород предоставляет реальную альтернативу для молодых семей. При этом некоторые готовы пожертвовать статусом киевлянина, приобретая недвижимость в районных центрах и просто в крупных городах вблизи столицы. «К преимуществам сателлитов можно отнести и возможность выбрать квартиру в качественно построенном доме с видом на лес или парк за вполне адекватные деньги», - добавляет Александра Дудар, начальник отдела маркетинга и продаж 000 «Броварской Заводостроительный Комбинат».
Однако в реальности процент потенциальных покупателей в городах-спутниках все же не столь велик. Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development, отмечает, что с приходом кризиса спрос на жилье в сателлитах сократился. Особенно это касается квартир на первичном рынке. Спрос на них медленно, но уверенно падает, перетекая в повышение спроса на «вторичку». Дело в том, что покупатели стали побаиваться инвестировать в новостройки, чьи шансы на реализацию в данный период значительно уменьшились. Потому в пригороде вырисовывается новая тенденция: потребители предпочитают заплатить больше, но при этом получить реальные квадратные метры вместо красивых проспектов жилого комплекса, судьба которого довольно туманна.
Изменилась также структура спроса на пригородное жилье. С. Санченко отмечает, что, если раньше люди покупали двух- и трехкомнатные квартиры, то сейчас переключились на однокомнатные. Причиной тому - расчет приобрести жилье на собственные сбережения, а не на заемные средства. В целом же спрос в сателлитах Киева, по наблюдениям эксперта, сократился приблизительно на 70%.

Ситуация на стройплощадках
На сегодняшний день в городах-спутниках, по сведениям В. Степенко, заморожено около 70% объектов. Правда, в этот процент входят и те, на которых работы ведутся время от времени. Только девелоперы, имеющие собственное финансирование, могут продолжать строительство.
В. Лень признает, что текущий кризис оказался довольно масштабным, и коснулся большинства площадок.
Впрочем, ряд объектов продолжает стоиться. Так, в ЖК «Чайка» в 2009 году ввели в эксплуатацию три дома из 18. То же касается и ЖК «Брест-Литовский» - он был сдан в эксплуатацию в декабре 2009 года. На данный момент к продаже представлены двухкомнатные (8702 грн.за кв. м) и трехкомнатные(8506грн.за кв. м) квартиры.
Продолжается возведение жилого комплекса Green Park. Здесь застройщик одновременно выступает инвестором проекта, и банковское финансирование поступает своевременно. «Факторы, тормозящие строительство, конечно, есть - в виде длительных согласовании с местными властями, - говорит С. Санченко. -Но максимальная задержка сдачи в эксплуатацию -несколько месяцев».
Стоимость квадратного метра в доме первой очереди на середину августа - от 7000 до 7500 грн. Во второй очереди строительства стоимость квадратного метра будет в пределах 5000-5500 грн.
В жилом комплексе «Ольжин Град» этим летом ввели в эксплуатацию дом 2Г. Сдача дома 2Д запланирована на I квартал 2011 года. Стоимость однокомнатной квартиры здесь составляет 9150 грн. за кв. м на первом этаже и 9599 грн. за кв. м начиная со второго этажа. Двухкомнатные продаются по 8498 грн. за кв. м, трехкомнатные - по 8200 грн. за кв. м.
Затягиваются сроки строительства многоэтажного жилого комплекса с детской поликлиникой по ул. Октябрськой, 31Г, в г. Вишневый. Реализует проект 000 «Вишневый квартал». Изначально сдача объекта была запланирована на IV квартал 2009 года. Но на деле к концу этого года планируют ввести в эксплуатацию только первую секцию - сейчас там ведутся отделочные работы. К продаже предлагаются одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры. В зависимости от типа квартиры, ее площади, этажа и других факторов стоимость квадратного метра колеблется от 8500 грн. до 10 000 грн. Во второй и третьей секциях цена квадратного метра составляет - от 8500 грн.
На год позже изначально заявленных сроков перенесен ввод в эксплуатацию второй очереди ЖК «Петропавловский» - ее завершение намечено на конец 2010 года. Ввиду приближающейся сдачи стоимость квадратного метра выросла с 8500 грн. до 10 000 грн.
В ЖК «Коцюбинский» готовность двухсекционного дома на момент подготовки статьи
составляла 98%. Сдача пятисекционного дома запланирована на конец года. Минимальная стоимость квартиры - 7700 грн. за кв. м.
На завершающей стадии находится ЖК Grand Life, реализацию которого осуществляет 000 «Укрсоцбуд». Все четыре дома построены, на 12 августа акт о сдаче в эксплуатацию находился на стадии подписания в мэрии. Минимальная стоимость жилья в комплексе - 7600 грн. за кв. м. При 100%-ной оплате предусмотрена скидка в размере 2,5%, при 50%-ной оплате -1%. Непроданными на данный момент остаются около 40% квартир в объекте, поэтому будущие покупатели имеют широкий выбор.
В очередной раз перенесли сроки сдачи в эксплуатацию ЖК «Березки». Комплекс планируют завершить в мае 2011 года. Ориентировочно до конца октября продлится установка окон и отделка фасада. Минимальная стоимость квадратного метра - 7350 грн. При условии 100%-ной оплаты действует скидка в 2%.

Возможность прицениться
Невзирая на ситуацию с темпами строительства, первое, что движет желающими приобрести квартиру в городе-спутнике - это приемлемая стоимость жилья. По данным В. Степенко, с начала кризиса средние цены на рынке новостроек упали на 40-50%. При этом эксперт отмечает две противоречащие друг другу тенденции. С одной стороны, стоимость квартир в замороженных объектах либо осталась на той же отметке, что и в середине 2008 года, либо опустилась еще ниже. Девелоперы снижали цены почти до уровня себестоимости строительства, пытаясь продать хоть что-то и выйти на минимальный уровень рентабельности. С другой стороны, застройщики, которые возводили объекты за счет собственного финансирования и не прекращали работ даже в пик кризиса, подняли цену квадратного метра на 10-15%. Например, в 2007-2008 годах жилье в ЖК «Чайка» стоило в среднем 7500 грн. за кв. м, а сейчас средняя цена выросла до 8500 грн. кв. м. Впрочем, некоторые компании готовы идти на разумные компромиссы. Так, в ЖК Green Park стоимость квадратного метра, которая на стадии фундамента составляла от 5000 грн., после сдачи объекта в 2009 году поднялась до 8500 грн. Но, чтобы активизировать продажи во время кризиса, застройщик уменьшил цену до 7000 грн. за кв. м.
По информации В. Степенко, в городах-спутниках минимальная стоимость квадратного метра жилья составляет $500, средняя - $800-1200.
В Борисполе цена квартир начинается от 5000 грн. за кв. м.
В Василькове жилье в новостройке обойдется от 5870 грн. за кв. м.
В Буче стоимость «квадрата» -от 5850 грн.; в Ворзеле, например, в комплексе Grand Resort, - 8000-8200 грн.
В Бородянке цена одно-, двух-, и трехкомнатных квартир -от 4850 грн. за кв. м.
Конечно, все потенциальные покупатели желают приобрести недвижимость подешевле. Но необходимо понимать: если цена объекта занижена по сравнению с аналогичными предложениями, значит, у застройщика существуют большие проблемы с финансированием. Демпинг объясняется желанием получить хоть какие-то деньги от потребителей на достройку жилого комплекса.

Дотянуться до спутника
Помимо аргументов, которые говорят в пользу квартир в городах-сателлитах, существуют и факторы, способные остановить потенциальных покупателей. Одна из основных причин для сомнений - это, как считает В. Лень, отдаленное расположение жилья. Опасения вполне оправданны: далеко не каждый комплекс в городах-спутниках соответствует принципу «Добираться на работу в центр столицы быстро, удобно и недорого».
Самый близкий пригород Киева - Вишневое. Собственно, город уже практически стал частью столицы как в отношении транспортной доступности, так и в отношении цен на недвижимость.
По мнению В. Степенко, наиболее популярны среди покупателей жилья Бровары, Обухов, Вышгород и Борисполь. Менее востребованы квартиры в Василькове, еще менее - в Макарове. Высок спрос на жилую недвижимость в городах, не имеющих статуса районного центра, - в Вишневом, Коцюбинском, Ирпене, Буче, Боярке, Чабанах.
В. Степенко указывает на следующую зависимость: чем больше город, тем выше спрос на жилье. Второй значительный фактор - близость к Киеву. Третий критерий - уровень строительной активности в каждом из городов.

Реальная альтернатива
Что касается перспектив сател¬литов и желания покупателей заселять их, то, по мнению экспертов, строительство в городах-спутниках будет стабильно развиваться. Как сообщил В. Лень, это объясняется тем, что на недвижимость здесь существует постоянный спрос, ведь в Киеве площадок для возведения домов и жилых комплексов с полной инфраструктурой становится
все меньше.
А вот С. Санченко уже по результатам этого года ожидает 40% роста цен на первичном рынке жилья городов-спутников (по отношению к кризисному 2009 году). Можно предположить, что это, скорее, оптимистический сценарий. Но в комплексах, которые или уже сданы в эксплуатацию, или находятся на финишной прямой, стоимость квадратного метра определенно увеличилась.
Если говорить о замороженных проектах, то их будущее выглядит отнюдь не радужно. Конечно, есть надежда, что найдутся инвесторы или кредиторы, которые захотят вложить деньги в проблемную недвижимость, но ввиду большого риска это маловероятно.
https://www.zagorodna.com/