Новостройки пригорода Киева: анализ и прогнозы





02.09.2010 07:25
Анализ рынка недвижимости | Новостройки пригорода Киева: анализ и прогнозы Внимание застройщиков к пригородам Киева было привлечено с того момента, когда стало понятно, что значительная часть потенциальных покупателей готова жить на некотором расстоянии от столицы. Как правило, на такой шаг решались те, кто считал жилье в самом городе слишком дорогим. Таким образом, начался совершенно естественный процесс оттока людей со средними доходами из столицы с чересчур высокими ценами в более дешевые пригороды.

Хотя столичный рынок по-прежнему остается приоритетным для строительных компаний, все больше застройщиков стремятся занять новую перспективную нишу – возведение многоэтажек в селах и пригородах Киева. Они готовы инвестировать в развитие инфраструктуры сел и поселков, строить школы, поликлиники, аптеки, стадионы и дороги. По сравнению со строительством коттеджного городка, возведение высоток за городом – дело менее затратное. Кроме того, спрос на такое жилье есть, поэтому, несмотря на более низкую доходность (до 20–25%) по сравнению с киевскими проектами, вложения окупаются быстрее, а за счет быстрого оборота средств можно постоянно инвестировать в следующие объекты.

Особенностью застройки Киева можно назвать то, что в столице было и остается до сих пор немало районов, транспортная доступность которых зачастую ниже, нежели многих пригородов. При этом цены на «внутрикиевское» жилье стабильно выше пригородных.


Почему пригород?

Неудовлетворенный спрос на квартиры в столице Украины и безудержный рост цен на них заставляет многих искать более доступное жилье в ближайших городках. Наиболее востребованы квартиры в одиннадцати основных городах-спутниках Киева. Среди них – Вышгород.
По словам маркетолога строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест", сегодня наиболее активно застраиваются Бровары и Вышгород - на эти города приходится 42% общего объема жилищного строительства в Киевской области. Бровары и Вышгород являются наиболее привлекательными для строительства, поскольку у них удобное транспортное сообщения с Киевом и развитая инфраструктура.
Объемы строительства новых домов в пригородах с каждым годом увеличиваются не только по причине роста спроса. Застройщики удовлетворенно отмечают, что строить в области намного легче, чем в столице. Дескать, меньше проблем с землеотводом и всякой разрешительно-согласовательной документацией. В противовес столице, во многих городах-спутниках есть свободные участки для возведения жилищных комплексов, причем не в ущерб уже построенным домам. Так что в пригороде пока редко встретишь новомодную "свечку", втиснутую между потрепанных "хрущевок". И это тоже стимулирует застройщиков.
Конечно, и желающих обзавестись квартирой в Вышгороде становится все больше. Например, в Вышгороде, как рассказали в местной горгосадминистрации, всего лишь 10% квартир в строящихся домах купили коренные вышгородцы. Со временем число жителей пригорода, возможно, станет расти еще быстрее, поскольку чиновники планируют застроить сателлиты социальным жильем. В частности, об этом заявлял ранее начальник управления градостроительства, архитектуры и развития инфраструктуры Киевской облгосадминистрации Иван Шпилевский.
По данным из разных источников, в Вышгороде за 1 м2 жилья в новостройке придется заплатить минимум $1400-1600. И это при том, что в столице самые дешевые квартиры предлагаются по $1600 за 1 м2 (речь идет об объектах ХК "Киевгорстрой"). Однако, как оказалось, купить небольшую "единичку" или "двушку" в только что построенном или строящемся доме в столице невозможно. Таких квартир в продаже просто нет.
В результате бурно растет спрос, который опрошенные эксперты считают основным виновником роста цен на квартиры в городах-сателлитах.

На увеличение спроса в сегменте многоквартирных загородных домов в первую очередь повлияло увеличение стоимости киевских квартир эконом-класса, а в последнее время также дефицит одно- и двухкомнатных квартир, предлагаемых стабильными компаниями.
В спутниках Киева спрос на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры распределен равномернее. Трехкомнатные покупают в основном те, кто хочет существенно улучшить свои жилищные условия, решаясь для этого на переезд из Киева. Одно- и двухкомнатные квартиры приобретаются, как правило, в процессе размена, причем часто переселенцами из других городов страны, которые продали свое жилье на малой родине.

Неоспоримым преимуществом жилья в пригороде , является небольшой метраж. Например, общая площадь однокомнатной квартиры в Вышгороде (в новостройке) не превышает 40 м2, а двухкомнатной -- 70 м2. А это значительно уменьшает затраты на покупку жилья. К тому же жилые дома в пригороде столицы редко имеют больше 9 этажей, что позволяет оборудовать дом автономными системами отопления и водоснабжения.
Спрос на квартиры в сателлитах подстегивается еще и перспективой скорого вхождения ряда городов, в частности Вишневого и Вышгорода, в черту Киева.

Прогнозы
Говорят, что ситуация на рынке пригородной многоэтажной недвижимости напрямую зависит от спроса на столичном рынке жилья, вернее, от доступности квартир. Качество жилья в жилых комплексах, расположенных в пригороде, зачастую выше, чем на Троещине или Борщаговке. Сегодня покупка жилья в пригороде является выгодной инвестицией для представителей среднего класса. А для менее обеспеченных граждан покупка квартиры в пригороде -- едва ли не единственный шанс обрести крышу над головой для того, чтобы работать или учиться в столице.

Объемы строительства растут
При выборе места проживания стоит учитывать, что Генеральным планом развития Киева до 2020 года предусмотрена застройка пригородных районов –Вышгород, Гатное, района аэродрома «Чайка».
Строительство многоквартирных домов в близлежащих к столице городах рассчитано в большей степени на средний класс, который и стимулирует развитие многоэтажного строительства в области. В 2000 году областные строители сдали всего 68 тыс. кв. м в многоэтажных домах (в пять раз меньше, чем в 1995-м). Дальше пошел медленный рост с балансированием на уровне 100–130 тыс. кв. м.
 

Специалисты делят столичный пригород на три территориальные зоны. В первую входят населенные пункты, которые находятся в 10-15 минутах езды от Киева. Во вторую – те, до которых из столицы надо добираться около получаса. К третьей зоне относятся города и поселки городского типа, расположенные приблизительно в часе езды от Киева

По словам риелторов, цены на такую недвижимость «подгоняют» приезжие из разных регионов Украины, которые работают в Киеве, но не могут позволить себе приобрести более дорогое столичное жилье. Большинство покупателей пригородной недвижимости – молодые семьи и граждане, пользующиеся банковскими кредитами.

Застройщикам – проще, покупателям – дешевле
Вокруг столицы на данный момент наиболее распространено два типа строительства: коттеджные городки «в чистом поле» и многоэтажки в существующих населенных пунктах. Стоит повнимательнее присмотреться к последним, поскольку они, как правило, имеют серьезное преимущество – более развитую инфраструктуру. Да и не обязательно иметь автомобиль, чтобы комфортно добираться из них в столицу.

Столица «проглотит» ближний пригород?

Согласно Генеральному плану развития Киева, в состав города планируется включить следующие населенные пункты (по районам):
Бориспольский – села Вишенки, Гнедин, Пролески;
Броварской – села Зазимье, Погребы;
Вышгородский – г. Вышгород, села Новые Петровцы, Старые Петровцы;
Киево-Святошинский – г. Вишневое, пгт Чабаны, пгт Коцюбинское, села Гатное, Горенка, Крюковщина, Лесники, Новоселки, Петропавловская Борщаговка, Софиевская Борщаговка, Петровское, Ходосовка, Хотов;
Обуховский – пгт Козин, села Новые Безрадичи, Подгорцы, Плюты, Романков.
www.zagorodna.com

Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти