Новобудови передмістя Києва: аналіз та прогнози





Google+
02.09.2010 07:25
Аналіз ринку нерухомості | Новобудови передмістя Києва: аналіз та прогнози Увага забудовників до передмість Києва почалася з того часу, коли стало зрозуміло, що значна частина потенційних покупців готова жити на деякій відстані від столиці. Як правило, на такий крок вирішувалися ті, хто вважав житло в самому місті надто дорогим. Таким чином, почався цілком природний процес відтоку людей із середніми доходами зі столиці з надто високими цінами в більш дешеві передмістя.

Хоча столичний ринок як і раніше залишається пріоритетним для будівельних компаній, все більше забудовників прагнуть зайняти нову перспективну нішу - зведення багатоповерхівок у селах і передмістях Києва. Вони готові інвестувати у розвиток інфраструктури сіл і селищ, будувати школи, поліклініки, аптеки, стадіони та дороги. У порівнянні з будівництвом котеджного містечка, зведення висоток за містом - справа менш витратне. Крім того, попит на таке житло є, тому, незважаючи на більш низьку прибутковість (до 20-25%) у порівнянні з київськими проектами, вкладення окупаються швидше, а за рахунок швидкого обороту коштів можна постійно інвестувати в наступні об'єкти.

Особливістю забудови Києва можна назвати те, що в столиці було і залишається до цих пір немало районів, транспортна доступність яких найчастіше нижче, ніж багатьох передмість. При цьому ціни на «внутрікіевское» житло стабільно вище приміських.

Чому передмістя?

Незадоволений попит на квартири в столиці України та невтримне зростання цін на них змушує багатьох шукати більш доступне житло в найближчих містечках. Найбільш затребувані квартири в одинадцятьох основних містах-супутниках Києва. Серед них - Вишгород.
За словами маркетолога будівельно-інвестиційної компанії "Київ Житло-Інвест", сьогодні найбільш активно забудовуються Бровари і Вишгород - на ці міста припадає 42% загального обсягу житлового будівництва в Київській області. Бровари і Вишгород є найбільш привабливими для будівництва, оскільки у них зручне транспортне сполучення з Києвом і розвинена інфраструктура.
Обсяги будівництва нових будинків у пригородах з кожним роком збільшуються не тільки унаслідок зростання попиту. Забудовники задоволено відзначають, що будувати в області набагато легше, ніж у столиці. Мовляв, менше проблем із землевідведенням і всякою дозвільно-узгоджувальної документації. На противагу столиці, у багатьох містах-супутниках є вільні ділянки для зведення житлових комплексів, причому не в збиток вже побудованим будинкам. Так що в передмісті поки рідко зустрінеш новомодну "свічку", втиснути між пошарпаних "хрущовок". І це теж стимулює забудовників.
Звичайно, і бажаючих обзавестися квартирою у Вишгороді стає все більше. Наприклад, у Вишгороді, як розповіли в місцевій міськдержадміністрації, усього лише 10% квартир у споруджуваних будинках купили корінні вишгородцям. З часом число жителів передмістя, можливо, стане зростати ще швидше, оскільки чиновники планують забудувати сателіти соціальним житлом. Зокрема, про це заявляв раніше начальник управління містобудування, архітектури та розвитку інфраструктури Київської облдержадміністрації Іван Шпилевський.
За даними з різних джерел, у Вишгороді за 1 м2 житла в новобудові прийде заплатити мінімум $ 1400-1600. І це при тому, що в столиці найдешевші квартири пропонуються по $ 1600 за 1 м2 (мова йде про об'єкти ХК "Київміськбуд"). Однак, як виявилося, купити невелику "одиничку" або "двушку" у тільки що побудованому або споруджуваному будинку в столиці неможливо. Таких квартир у продажу просто немає.
У результаті бурхливо зростає попит, який опитані експерти вважають основним винуватцем зростання цін на квартири в містах-сателітах.

На збільшення попиту в сегменті багатоквартирних заміських будинків у першу чергу вплинуло збільшення вартості київських квартир економ-класу, а останнім часом також дефіцит одно-та двокімнатних квартир, пропонованих стабільними компаніями.
У супутниках Києва попит на одно-, дво-і трикімнатні квартири розподілена рівномірніше. Трикімнатні купують в основному ті, хто хоче істотно поліпшити свої житлові умови, наважуючись для цього на переїзд із Києва. Одно-та двокімнатні квартири здобуваються, як правило, у процесі розміну, причому часто переселенцями з інших міст країни, які продали своє житло на малій батьківщині.

Незаперечною перевагою житла в пригороді, є невеликий метраж. Наприклад, загальна площа однокімнатної квартири у Вишгороді (в новобудові) не перевищує 40 м2, а двокімнатної - 70 м2. А це значно зменшує витрати на покупку житла. До того ж житлові будинки в передмісті столиці рідко мають більше 9 поверхів, що дозволяє обладнати будинок автономними системами опалення і водопостачання.
Попит на квартири в сателітах підстьобується ще й перспективою швидкого входження ряду міст, зокрема Вишневого та Вишгорода, в межі Києва.

Прогнози
Кажуть, що ситуація на ринку приміської багатоповерхової нерухомості прямо залежить від попиту на столичному ринку житла, вірніше, від доступності квартир. Якість житла в житлових комплексах, розташованих у пригороді, найчастіше вище, ніж на Троєщині або Борщаговке. Сьогодні купівля житла в передмісті є вигідною інвестицією для представників середнього класу. А для менш забезпечених громадян покупка квартири в пригороді - чи не єдиний шанс знайти дах над головою для того, щоб працювати або вчитися в столиці.

Обсяги будівництва зростають
При виборі місця проживання варто враховувати, що Генеральним планом розвитку Києва до 2020 року передбачена забудова приміських районів-Вишгород, Гатне, району аеродрому «Чайка».
Будівництво багатоквартирних будинків в довколишніх до столиці містах розраховане більшою мірою на середній клас, який і стимулює розвиток багатоповерхового будівництва в області. У 2000 році обласні будівельники здали лише 68 тис. кв. м у багатоповерхових будинках (у п'ять разів менше, ніж у 1995-му). Далі пішов повільне зростання з балансуванням на рівні 100-130 тис. кв. м.

Фахівці поділяють столичний передмістя на три територіальні зони. У першу входять населені пункти, які знаходяться в 10-15 хвилинах їзди від Києва. У другу - ті, до яких зі столиці треба добиратися близько півгодини. До третьої зони відносяться міста і селища міського типу, розташовані приблизно в годині їзди від Києва

За словами ріелторів, ціни на таку нерухомість «підганяють» приїжджі з різних регіонів України, які працюють у Києві, але не можуть дозволити собі придбати більш дороге столичне житло. Більшість покупців приміської нерухомості - молоді сім'ї та громадяни, які користуються банківськими кредитами.

Забудовникам - простіше, покупцям - дешевше
Навколо столиці на даний момент найбільш поширено два типи будівництва: котеджні містечка «в чистому полі» та багатоповерхівки в існуючих населених пунктах. Варто уважніше придивитися до останніх, оскільки вони, як правило, мають серйозну перевагу - більш розвинену інфраструктуру. Та й не обов'язково мати автомобіль, щоб комфортно добиратися з них до столиці.

Столиця «проковтне» ближні передмістя?

Відповідно до Генерального плану розвитку Києва, до складу міста планується розглянути такі населені пункти (по районах):
Бориспільський - села Вишеньки, Гнідин, Проліски;
Броварський - села Зазим'я, Погреби;
Вишгородський - м. Вишгород, села Нові Петрівці, Старі Петрівці;
Києво-Святошинський - м. Вишневе, смт Чабани, смт Коцюбинське, села Гатне, Горенка, Крюківщина, Лісники, Новосілки, Петропавлівська Борщагівка, Софіївська Борщагівка, Петровське, Ходосівка, Хотів;
Обухівський - смт Козин, села Нові Безрадичі, Підгірці, Плюти, Романків.
www.zagorodna.com
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти