Законны ли коттеджи и коттеджные городки в Украине?

Об этом рассказала старший юрист ЮФ "Василь Кисиль и партнеры" Наталия Доценко-Белоус на пресс-конференции, посвященной рынку загородной недвижимости 30 июля в Интерфаксе.

Действующее законодательство Украины не содержит термина и определения «коттеджа» или «коттеджного посёлка» как объектов недвижимости.
Использование терминологии действующего законодательства позволит охарактеризовать коттедж как разновидность индивидуальной жилой застройки, на регулирование которой с 01.01.2006 г. распространил своё действие ГСН 2.2.15 - 2005 «Жилые дома. Основные положения»
Коттеджи (жилые дома) в зависимости от месторасположения на определённых земельных участках могут получить статус:
- индивидуального жилого дома (категория земель жилой и общественной застройки);
- садового дома (категория земель сельскохозяйственного назначения)
- дачного дома (категория земель рекреационного назначения).

Если земельное законодательство Украины содержит разный подход к определению и классификации жилых домов (коттеджей), то строительные нормы относят перечисленные разновидности жилья (кроме индивидуального жилого дома) к понятию «сельский усадебный дом» – жилой дом для одной семьи общей площадью, как правило, до 250 м. кв., расположенный на земельном участке в сельской местности вмести с сооружениями хозяйственного назначения, садом и огородом.

Индивидуальный жилой дом – одноквартирный дом, который имеет придомовой участок.
Общей характеристикой всей перечисленных домов, отнесённых к групповому теоретическому понятию «коттедж» является наличие только одной квартиры.
Вход в одноквартирный жилой дом может осуществляться через застеклённую веранду. При этом ко входу в жилое помещение должно быть не менее трёх дверей. Допускается обустройство двойных дверей, а также размещение главного входа в одноквартирный жилой дом в цокольном этаже. При этом прихожая с лестницей должна быть отапливаемой.
Благоприятной для застройщика особенностью в строительстве жилых домов является отсутствие обязанности прохождения комплексной государственной инвестиционной экспертизы проектов согласно Приказу Госстроя «Об утверждении Перечня объектов, утверждение проектов строительства которых в пределах законодательства Украины не требует заключения комплексной государственной экспертизы» от 12.11.2003 г. N 187.
Однако, для избежания прохождения комплексной государственной экспертизы инвестиционных проектов, жилые дома должны соответствовать одному из следующих критериев:
- с количество наземных этажей до двух включительно (не считая мансардного этажа)
- дачные и садовые дома, которые имеют подвальные помещения
- хозяйственные и вспомогательные сооружения
- жилые одноквартирные дома коттеджного типа для индивидуальных застройщиков – I –II степени сложности.
В то же время данные исключения из общей процедуры государственной экспертизы инвестиционных проектов не касаются:
- проектной документации на строительство группы домов (2 дома и больше).
Таким образом, строительство коттеджных посёлков, а не отдельных домов, приведёт застройщика к необходимости прохождения государственной экспертизы инвестиционных проектов.
- строительство на территориях со сложными инженерно-геологическими и техногенными условиями (районы с сейсмичностью 6 балов и выше, участи в районах морской образии).
Рассматривая особенности расположения и функционирования коттеджей необходимо воспользоваться также ГСН 360-92 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Данный ГСН разделяет усадебную застройку и садово-дачную застройку.

Индивидуальная жилая застройка
Для усадебной застройки можно выделить следующие обязательные условия застройки:
(1) На площадках, отводимых под усадебную застройку, в зависимости от их размеров следует формировать:
а) до 10 га - группу жилых домов с приусадебными участками без территорий общественного пользования;
б) 10 - 50 га - жилые кварталы с неполным комплексом общественного обслуживания;
в) более 50 га - жилой район с полным комплексом общественного обслуживания местного значения.
(2) Район усадебной застройки может быть сформирован отдельными жилыми или блокированными домами с приусадебными (приквартирными) участками с хозяйственными постройками или без них. Застройка этих районов не должна превышать 4-х этажей. Этажность застройки, предельные размеры жилых домов, площадь застройки, требования к хозяйственным постройкам, их составу, ограждению участков, благоустройству территории устанавливаются местными правилами застройки в зависимости от размера участков, условий инженерного оборудования, инсоляции домов и территорий, других нормативных требований, региональных традиций.
(3) В площадь усадебного участка включается площадь застройки жилых домов, хозяйственных построек.
(4) На участках с уклоном 15-20 ‰ следует применять террасную застройку. Количество ярусов должно быть не более 4-5 при данных уклонах и одном подходе, а при двух подходах - может быть большим.
При террасной застройке следует предусматривать проезды для пропуска пожарных машин и наружные лестницы - пешеходные пути, соединяющие их. Расстояние между проездами, а также между наружными лестницами не должно превышать 100 м.
Для структурного построения террасной застройки следует использовать:
- отдельно стоящие блок-квартиры с наружной лестницей, обслуживающей одну или две от¬дельно стоящие квартиры на одном ярусе;
- блоки из двух квартир с наружной лестницей на две квартиры;
- дома коридорного или галерейного типа с квартирами на одном ярусе, объединенными коридором по границе со склоном или галереей вдоль внешней границы террас.
(5) В районах усадебной застройки размещение объектов социальной сферы следует предусматривать на территориях общего использования, на специально отведенных участках, в составе общественных центров или в виде отдельных сооружений. Допускается размещение этих объектов в жилых домах на приусадебных участках при обязательном соблюдении государственных строительных, санитарных, противопожарных норм и правил и наличии свободной территории для обеспечения размеров земельных участков.
(6) В посадках вдоль улиц наряду с декоративными деревьями и кустарниками целесообразно высаживать плодовые. Озеленение улиц шириной 12 м и менее следует осуществлять за счет палисадников.
При группах домов необходимо предусматривать озелененные участки с площадками для игр детей.
(7) В городах и поселках городского типа на приусадебных участках при соблюдении санитарных, противопожарных и строительных норм могут быть размещены хозяйственные постройки и гаражи, встроенные в жилой дом, пристроенные к нему или в виде отдельной постройки.
Хозяйственные постройки для содержания скота, других животных и птицы допускаются в поселках городского типа, а также в городских районах усадебного жилищного строительства, где согласно нормативно-правовым актам органов местного самоуправления и государственного надзора разрешено их содержание. Размещение этих строений на приусадебных участках следует выполнять в соответствии с местными правилами для сельских населенных пунктов.
(8) Размещение хозяйственных построек по линии застройки жилыми домами не допускается. Размещение гаражей следует предусматривать преимущественно встроенными или пристроенными к жилым домам по линии застройки или в глубине участка.

Садовая и дачная застройка.
Территории дачных и садоводческих товариществ и объединений в зависимости от их размещения разделяются на дачные и садоводческие поселения и районы. Дачные и садоводческие поселения размещаются за границами населенных пунктов.
Дачные и садоводческие районы - это преимущественно существующие территории дачных и садоводческих товариществ, которые расположены в границах существующих населенных пунктов или непосредственно прилегают к ним и могут быть административно присоединены к территории существующего населенного пункта.
Строительство новых дачных и садоводческих районов не допускается:
- в границах городских населенных пунктов
- на территориях, где действуют планировочные ограничения, установленные действующим законодательством, санитарными нормами и правилами, а также на резервных внегородских территориях, которые предусмотрены градостроительной планировочной документацией для дальнейшего развития городов и поселений, инженерной и транспортной инфраструктуры.
Территории дачных и садоводческих поселений (районов) предназначаются для организации внегородского отдыха граждан, ведения садоводческого и огороднического хозяйства с возможностью размещения садовых или дачных домов.

Дачный дом - это жилой дом для использования в течение года с целью загородного отдыха.
Садовый дом - постройка для летнего (сезонного) использования, которая в вопросах нормирования площади застройки, внешних конструкций и инженерного оборудования не отвечает нормативам, установленным для жилых домов.
Дачные поселения следует размещать, как правило, в местности, имеющей рекреационные качества, в том числе возле рек и водоемов, лесных массивов при условии соблюдения природно-охранных требований. Садоводческие поселения - на землях, которые пригодны для ведения садоводства и огородничества.
В границах одного поселения или района могут предусматриваться и смешанные типы использования земельных участков для отдыха, ведения садоводства и огородничества, со строительством как дачных, так и садовых домов.
Предельный размер площади земельных участков, которые предоставляются гражданам для ведения дачного или садоводческого хозяйства, устанавливается местными органами государственной исполнительной власти или местного самоуправления в границах нормы, которая установлена земельным законодательством Украины.
Дачные и садоводческие районы (поселения) разделяются на малые - от 30 до 100 участков, средние - от 101 - 300, большие - более чем 300.
Территория дачного или садоводческого поселения (района) разделяется на зоны индивидуального (садовые или дачные участки) и общего пользования (улично-дорожная сеть и общественные строения). Зона индивидуального пользования с улично-дорожной сетью должна составлять до 90 % от общей территории поселения (района).

Коттеджные посёлки
Если «коттедж» как обобщённое понятие ряда правовых явлений имеет место быть, то коттеджные посёлки, несмотря на возрастающий на них спрос, остаются вне законодательного поля. То есть опять складывается ситуация, когда развитие отношений в сфере строительства и инвестирования коттеджей опережает действующее законодательство.
На сегодня, коттеджный посёлок – это совокупность индивидуальных домов садовой, жилой и прочей застройки.
Законодательная неопределённость по отношению к коттеджным посёлкам привела к ситуации, когда вопросы строительства коттеджных посёлков и привлечения инвестиций в эти проекты решаются каждым из застройщиков хаотично.

Перед застройщиком, принявшим решения осуществлять строительство коттеджных посёлков, первооочередными юридическими задачами являются:
А) определить, на каком участке строительство коттеджей допускается;
Б) разработать схемы продажи коттеджа (с продажей или без земельного участка);
В) исключать случаи отказа покупателей, которые приобрели земельные участки, от коттеджей;
Г) обеспечить права на эксплуатацию коттеджных городков.

Эти вопросы достаточно чётко характеризует специфику коттеджного посёлка.
Коттеджные поселки представляют собой группы отдельных или сблокированных домов (таун-хаусов), расположенные на обособленных территориях. Обязательные характеристики такого поселка: хороший подъезд, охрана участков, наличие всех городских коммуникаций (централизованные системы тепло- и водоснабжения, электричество, возможность установки  телефона, Интернет, спутниковое ТВ и т. д.), а также такие блага инфраструктуры, как спортивно-оздоровительный центр, магазины, детские площадки, бары.
Спрос на подобные объекты возник около 7 лет назад, однако в то время коттеджных поселков вблизи города строилось мало, и желающие жить за городом просто выкупали участок земли и возводили дома по своему вкусу и возможностям. Теперь многие девелоперские компании заняли эту нишу рынка, выстраивая на разном расстоянии от столицы целые поселки комфортабельных коттеджей. Централизованная система застройки позволяет не только удешевить строительство жилых домов, но и предусмотреть необходимое окружение для комфортной жизни, создать единый облик поселка.
У коттеджных поселков много преимуществ перед неорганизованной застройкой. Во-первых, это создание определенной жизненной среды, в которой можно чувствовать себя безопасно и комфортно, находясь при этом среди людей своего круга. Во-вторых, это наличие единого плана застройки и единой архитектурной концепции. В-третьих, это инфраструктура отдыха и быта, которая позволяет получать максимум удобств, не покидая пределов поселка.
Загородные поселения отличаются друг от друга степенью централизации их проектирования и обустройства. Есть поселки с единым планом застройки, определенным набором домов, возводимых силами одной фирмы под единым руководством. Этот тип поселков характеризуется наличием высокотехнологичной инфраструктуры, включающей современные средства связи, которые оплачиваются еще на стадии покупки коттеджей.
Другой, более дешевый вариант - продавец делает нарезку земли, подводит общие коммуникации и предоставляет покупателю право самостоятельного проектирования. Жители таких поселков совместно финансируют только охрану, подъездные пути и вывоз мусора.
И несколько слов по поводу наиболее не развитого в юридическом плане сектора коттеджной застройки, которая граничит с нарушением действующих строительных норм – многоквартирная коттеджная застройка (таунхаус). Если попытаться дать самое общее определение таунхауса, то получается нечто вроде «многоквартирного коттеджа, представляющего собой гибрид загородного дома и квартиры». Некоторые из разновидностей таунхаусов вписались в терминологию ГСН 2.2.2004, и получили определение как протяжный дом – дом, длина которого в 3 и больше раз превышает его высоту.
Таунхаус представляет собой здание, состоящее из двух-трех домов, в каждом из которых есть собственный вход, гараж и участок земли. Обычно на первом этаже располагаются кухня, гостиная, технические и подсобные помещения, на втором - спальни, детская, рабочий кабинет. Обычно поселки таунхаусов относятся к категории «бизнес-класс» и имеют соответствующую инфраструктуру.
Спрос на них стабильно растет - сейчас все больше жителей стремятся жить ближе к природе, но отдельный коттедж стоит намного дороже, чем экономичный таунхаус, где централизованный подвод коммуникаций намного удешевляет строительство.
Таким образом, все выше перечисленные проблемы, с которыми придётся столкнуться застройщику при запуске коттеджного посёлка вызваны специфическими требованиями к данной застройки.
Виктор Коваленко
www.zagorodna.com