Чи законні котеджі і котеджні містечка?





Google+
01.07.2010 22:16
Про це розповіла старший юрист ЮФ "Василь Кісіль і партнери" Наталія Доценко-Білоус на прес-конференції, присвяченій ринку заміської нерухомості 30 липня в Інтерфаксі.

Чинне законодавство України не містить терміна і визначення «котеджу» або «котеджного селища» як об'єктів нерухомості.
Використання термінології чинного законодавства дозволить охарактеризувати котедж як різновид індивідуальної житлової забудови, на регулювання якої з 01.01.2006 р. розповсюдив свою дію ДБН 2.2.15 - 2005 «Житлові будинки. Основні положення »
Котеджі (житлові будинки) залежно від місця розташування на певних земельних ділянках можуть отримати статус:
- Індивідуального житлового будинку (категорія земель житлової та громадської забудови);
- Садового будинку (категорія земель сільськогосподарського призначення)
- Дачного будинку (категорія земель рекреаційного призначення).

Якщо земельне законодавство України містить різний підхід до визначення і класифікації житлових будинків (котеджів), то будівельні норми відносять перелічені різновиди житла (крім індивідуального житлового будинку) до поняття «сільський садибний будинок» - житловий будинок для однієї сім'ї загальною площею, як правило, до 250 м. кв., розташований на земельній ділянці у сільській місцевості разом зі спорудами господарського призначення, садом і городом.

Індивідуальний житловий будинок - одноквартирний будинок, що має прибудинкової ділянку.
Загальною характеристикою всієї перерахованих будинків, віднесених до групового теоретичному поняттю «котедж» є наявність тільки однієї квартири.
Вхід до одноквартирного житлового будинку може здійснюватися через засклену веранду. При цьому до входу в житлове приміщення повинно бути не менше трьох дверей. Допускається облаштування подвійних дверей, а також розміщення головного входу до одноквартирного житлового будинку у цокольному поверсі. При цьому передпокій з сходами повинна бути опалювальної.
Сприятливою для забудовника особливістю в будівництві житлових будинків є відсутність обов'язки проходження комплексної державної інвестиційної експертизи проектів згідно з Наказом Держбуду «Про затвердження Переліку об'єктів, затвердження проектів будівництва яких у межах законодавства України не потребує висновку комплексної державної експертизи» від 12.11.2003 р. N 187.
Однак, для уникнення проходження комплексної державної експертизи інвестиційних проектів, житлові будинки повинні відповідати одному з наступних критеріїв:
- З кількість наземних поверхів до двох включно (не рахуючи мансардного поверху)
- Дачні та садові будинки, які мають підвальні приміщення
- Господарські та допоміжні споруди
- Житлові одноквартирні будинки котеджного типу для індивідуальних забудовників - I-II ступеня складності.
У той же час дані виключення із загальної процедури державної експертизи інвестиційних проектів не стосуються:
- Проектної документації на будівництво групи будинків (2 будинки і більше).
Таким чином, будівництво котеджних селищ, а не окремих будинків, призведе забудовника до необхідності проходження державної експертизи інвестиційних проектів.
- Будівництво на територіях зі складними інженерно-геологічними і техногенними умовами (райони з сейсмічністю 6 балів і вище, долі в районах морської чином).
Розглядаючи особливості розташування та функціонування котеджів необхідно скористатися також ДБН 360-92 «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень ». Даний ДБН розділяє садибну забудову й садово-дачну забудову.

Індивідуальна житлова забудова
Для садибної забудови можна виділити такі обов'язкові умови забудови:
(1) На майданчиках, які відводяться під садибну забудову, залежно від їх розмірів слід формувати:
а) до 10 га - групу житлових будинків з присадибними ділянками без територій громадського користування;
б) 10 - 50 га - житлові квартали з неповним комплексом громадського обслуговування;
в) більше 50 га - житловий район з повним комплексом громадського обслуговування місцевого значення.
(2) Район садибної забудови може бути сформований окремими житловими чи блокованими будинками з присадибними (приквартирний) ділянками з господарськими будівлями або без них. Забудова цих районів не повинна перевищувати 4-х поверхів. Поверховість забудови, граничні розміри житлових будинків, площа забудови, вимоги до господарських будівель, їх складу, огорожі ділянок, благоустрою території встановлюються місцевими правилами забудови залежно від розміру ділянок, умов інженерного обладнання, інсоляції будинків і територій, інших нормативних вимог, регіональних традицій.
(3) У площа садибного ділянки включається площа забудови житлових будинків, господарських будівель.
(4) На ділянках з ухилом 15-20 ‰ слід застосовувати терасну забудову. Кількість ярусів має бути не більше 4-5 за даних ухилах і одному підході, а при двох підходах - може бути великим.
При терасної забудові слід передбачати проїзди для пропуску пожежних машин і зовнішні сходи - пішохідні шляхи, що з'єднують їх. Відстань між проїздами, а також між зовнішніми сходами не повинно перевищувати 100 м.
Для структурної побудови терасної забудови слід використовувати:
- Окремо розташовані блок-квартири з зовнішньої сходами, яка обслуговує одну або дві від ¬ но стоять квартири на одному ярусі;
- Блоки з двох квартир з зовнішньої сходами на дві квартири;
- Будинки коридорного або галерейного типу з квартирами на одному ярусі, об'єднаними коридором по межі зі схилом або галереєю уздовж зовнішнього кордону терас.
(5) У районах садибної забудови розміщення об'єктів соціальної сфери варто передбачати на територіях загального використання, на спеціально відведених ділянках, у складі громадських центрів або у вигляді окремих споруд. Допускається розміщення цих об'єктів у житлових будинках на присадибних ділянках при обов'язковому дотриманні державних будівельних, санітарних, протипожежних норм і правил та наявності вільної території для забезпечення розмірів земельних ділянок.
(6) У посадках уздовж вулиць поряд з декоративними деревами і кущами доцільно висаджувати плодові. Озеленення вулиць шириною 12 м і менше слід здійснювати за рахунок палісадників.
При групах будинків необхідно передбачати озеленені ділянки з майданчиками для ігор дітей.
(7) У містах і селищах міського типу на присадибних ділянках при дотриманні санітарних, протипожежних і будівельних норм можуть бути розміщені господарські будівлі та гаражі, вбудовані в житловий будинок, прибудовані до нього або у вигляді окремої будівлі.
Господарські будівлі для утримання худоби, інших тварин і птиці допускаються в селищах міського типу, а також у міських районах садибного житлового будівництва, де згідно з нормативно-правовим актам органів місцевого самоврядування та державного нагляду дозволено їх зміст. Розміщення цих будов на присадибних ділянках слід виконувати згідно з місцевими правилами для сільських населених пунктів.
(8) Розміщення господарських будівель по лінії забудови житловими будинками не допускається. Розміщення гаражів слід передбачати переважно вбудованими або прибудованими до житлових будинків по лінії забудови або у глибині ділянки.

Садові та дачні забудова.
Території дачних і садівничих товариств та об'єднань у залежності від їх розміщення поділяються на дачні і садівницькі поселення та райони. Дачні і садівничі поселення розміщуються за межами населених пунктів.
Дачні і садівничі райони - це переважно існуючі території дачних і садівничих товариств, які розташовані в межах існуючих населених пунктів або безпосередньо прилягають до них і можуть бути адміністративно приєднані до території існуючого населеного пункту.
Будівництво нових дачних та садівничих районів не допускається:
- В межах міських населених пунктів
- На територіях, де діють планувальні обмеження, встановлені чинним законодавством, санітарними нормами і правилами, а також на резервних позаміських територіях, які передбачені містобудівної планувальної документації для подальшого розвитку міст і поселень, інженерної та транспортної інфраструктури.
Території дачних і садівничих поселень (районів) призначаються для організації позаміських відпочинку громадян, ведення садівничого і городницького господарства з можливістю розміщення садових або дачних будинків.

Дачний будинок - це житловий будинок для використання протягом року з метою заміського відпочинку.
Садовий будинок - будівля для літнього (сезонного) використання, яка в питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, встановленим для житлових будинків.
Дачні поселення слід розміщувати, як правило, в місцевості, що має рекреаційні якості, у тому числі біля річок і водойм, лісових масивів за умови дотримання природно-охоронних вимог. Садівничі поселення - на землях, які придатні для ведення садівництва та городництва.
У межах одного поселення або району можуть передбачатися й змішані типи використання земельних ділянок для відпочинку, ведення садівництва та городництва, з будівництвом як дачних, так і садових будинків.
Граничний розмір площі земельних ділянок, які надаються громадянам для ведення дачного або садівничого господарства, встановлюється місцевими органами державної виконавчої влади або місцевого самоврядування в межах норми, яка встановлена земельним законодавством України.
Дачні і садівничі райони (поселення) поділяються на малі - від 30 до 100 ділянок, середні - від 101 - 300, великі - більше ніж 300.
Територія дачного або садівничого поселення (району) поділяється на зони індивідуального (садові або дачні ділянки) та загального користування (вулично-дорожня мережа та громадські будови). Зона індивідуального користування з вулично-дорожньої мережею має становити до 90% від загальної території поселення (району).

Котеджні селища
Якщо «котедж» як узагальнене поняття низки правових явищ має місце бути, то котеджні селища, незважаючи на зростаючий на них попит, залишаються поза законодавчим полем. Тобто знову складається ситуація, коли розвиток відносин у сфері будівництва та інвестування котеджів випереджає чинне законодавство.
На сьогодні, котеджне селище - це сукупність індивідуальних будинків садової, житлової і іншої забудови.
Законодавча невизначеність по відношенню до котеджним селищам призвела до ситуації, коли питання будівництва котеджних селищ і залучення інвестицій в ці проекти вирішуються кожним із забудовників хаотично.

Перед забудовником, котрий прийняв рішення здійснювати будівництво котеджних селищ, первооочереднимі юридичними завданнями є:
А) визначити, на якій ділянці будівництво котеджів допускається;
Б) розробити схеми продажу котеджу (з продажем або без земельної ділянки);
В) виключати випадки відмови покупців, які придбали земельні ділянки, від котеджів;
Г) забезпечити права на експлуатацію котеджних містечок.

Ці питання досить чітко характеризує специфіку котеджного селища.
Котеджні селища представляють собою групи окремих або зблокованих будинків (таун-хаусів), розташовані на відокремлених територіях. Обов'язкові характеристики такого селища: гарний під'їзд, охорона ділянок, наявність всіх міських комунікацій (централізовані системи тепло-і водопостачання, електрику, можливість встановлення телефону, Інтернет, супутникове ТБ і т. д.), а також такі блага інфраструктури, як спортивно-оздоровчий центр, магазини, дитячі майданчики, бари.
Попит на подібні об'єкти виник близько 7 років тому, однак у той час котеджних селищ поблизу міста будувалося мало, тож охочі жити за містом просто викуповували ділянку землі й зводили будинки за своїм смаком і можливостями. Тепер багато девелоперські компанії зайняли цю нішу ринку, вибудовуючи на різній відстані від столиці цілі селища комфортабельних котеджів. Централізована система забудови дозволяє не тільки здешевити будівництво житлових будинків, але й передбачити необхідне оточення для комфортного життя, створити єдиний вигляд селища.
У котеджних селищ багато переваг перед неорганізованою забудовою. По-перше, це створення певної життєвого середовища, в якій можна відчувати себе безпечно і комфортно, перебуваючи при цьому серед людей свого кола. По-друге, це наявність єдиного плану забудови і єдиної архітектурної концепції. По-третє, це інфраструктура відпочинку і побуту, яка дозволяє отримувати максимум зручностей, не залишаючи меж селища.
Заміські поселення відрізняються один від одного ступінню централізації їх проектування та облаштування. Є селища з єдиним планом забудови, певним набором будинків, що зводяться силами однієї фірми під єдиним керівництвом. Цей тип селищ характеризується наявністю високотехнологічної інфраструктури, що включає сучасні засоби зв'язку, які оплачуються ще на стадії покупки котеджів.
Другий, більш дешевий варіант - продавець робить нарізку землі, підводить загальні комунікації і надає покупцеві право самостійного проектування. Мешканці таких селищ спільно фінансують тільки охорону, під'їзні шляхи та вивіз сміття.
І кілька слів з приводу найбільше не розвиненого в юридичному плані сектора котеджної забудови, яка межує з порушенням чинних будівельних норм - багатоквартирний котеджна забудова (таунхаус). Якщо спробувати дати саме загальне визначення таунхауса, то виходить щось на кшталт «багатоквартирного котеджу, що представляє собою гібрид заміського будинку і квартири». Деякі з різновидів таунхаусів вписалися в термінологію ДБН 2.2.2004, і отримали визначення як протяжний будинок - будинок, довжина якого у три і більше разів перевищує його висоту.
Таунхаус являє собою будинок, що складається з двох-трьох будинків, у кожному з яких є власний вхід, гараж та ділянку землі. Зазвичай на першому поверсі розташовуються кухня, вітальня, технічні та підсобні приміщення, на другому - спальні, дитяча, робочий кабінет. Зазвичай селища таунхаусов відносяться до категорії «бізнес-клас» і мають відповідну інфраструктуру.
Попит на них стабільно зростає - зараз все більше жителів прагнуть жити ближче до природи, але окремий котедж коштує набагато дорожче, ніж економічний таунхаус, де централізований підведення комунікацій набагато здешевлює будівництво.
Таким чином, всі вище перераховані проблеми, з якими доведеться зіткнутися забудовникові при запуску котеджного селища викликані специфічними вимогами до даної забудови.
Віктор Коваленко
www.zagorodna.com
Теги до контенту:
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою
 
 
Увійти