Загородные метаморфозы: 5 событий, которые перевернули рынок

Заканчивается год, который, наверное, все без исключения участники рынка назовут в первую очередь трудным, а уж потом – интересным, поворотным или полным неожиданностей. В любом случае изменения, которые он принес рынку, велики, а порой даже кардинальны. Посмотрим, как изменилась за год ситуация на загородном рынке.

А изменилась она, надо сказать, если и не до неузнаваемости, то весьма существенно. Для простоты восприятия «Собственник» решил составить список основных перемен, с которыми рынок приходит к 2010-му.

Изменение первое. В структуре предложения сильно увеличилась доля поселков экономкласса. Кто бы мог подумать, что причиной «бума поселков экономкласса», о котором пару лет назад эксперты рынка рассуждали как о возможном или невозможном, окажется именно финансовый кризис? Так или иначе, но доминирующим сегментом на рынке стали именно недорогие поселки, сменив особенно «просевший» в силу своей невостребованности (и часто – совершенно необоснованного соотношения цены и качества, чего кризисный покупатель не прощает) бизнес-класс.

«На сегодняшний день предложение на рынке загородной недвижимости Подмосковья характеризуется увеличением доли поселков экономкласса за счет активного выхода новых проектов, – рассказывает Мария Шагурина, партнер программы «Новые дачи». – Новый тип предложения характеризуется низкой ценой при сохранении высокого качества домовладений, соответствующего требованиям покупателей бизнес-класса, которые в настоящее время в значительной массе перешли в экономкласс».

Изменение второе. «Продуктом года» можно с уверенностью назвать участки без подряда. До кризиса, как говорит Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «Миэль – Загородная недвижимость», таких участков практически не было на рынке, но в течение года этот продукт стал массовым (40% от всего объема сделок). По оценке Марии Шагуриной, таких поселков на удаленности свыше 50 км от МКАД предлагается сейчас около 100, и 69 из них условно можно отнести к сегменту «дальних дач».

Одна из сопутствующих тенденций – тот факт, что участки без подряда часто рекламируются как находящиеся «в организованном поселке» (воображение рисует почти полностью застроенный в единой концепции поселок, где не только нет проблем с коммуникациями и охраной, но вот-вот откроется частная школа), притом что в реальности коммуникаций вполне может и не быть. А сам «организованный поселок» – существовать только в проекте, датированном, самое позднее, 2008 годом.

«В сложившихся рыночных условиях продажа участков без подряда стала для девелоперов своего рода «спасательным кругом», – поясняет Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. – Выход большого количества проектов, предлагающих на продажу участки без подряда, с одной стороны, несет в себе риски снижения качественных характеристик выставленных на продажу объектов недвижимости. Но, с другой стороны, способствует развитию сегмента эконом, который ранее был менее востребован девелоперами/застройщиками, в связи с чем был сформирован дефицит предложения данного уровня».

Этот продукт устраивает потребителей, несмотря на то что сроки строительства (завершения поселка) значительно больше, говорит Владимир Яхонтов: «Однако существует опасность, что некоторые девелоперы, продающие участки без подряда (таких около 40%), не смогут выполнить своих обязательств перед покупателями: провести коммуникации, проложить дороги и т. д». Кроме того, надо понимать, что в отдельных случаях «значительно больше» может растянуться и на десятилетия. Что означает годы и годы непрекращающихся строек, ремонтов, грузовиков со строительным мусором и т. п.

Изменение третье. Связано логически со вторым: темпы строительства поселков вообще значительно снизились. К слову сказать, существенную часть участков без подряда покупают сами застройщики. «Это говорит о том, что загородная недвижимость и в том числе земля становится интересна инвесторам, что я бы считал хорошим признаком», – радуется Юрий Сорокин, вице-президент группы компаний «Партнеры Земли».

Это обстоятельство, с одной стороны, немного прибавляет надежды на упорядоченность застройки. С другой – рассчитывать, что компания построит все быстро, не стоит. «Если раньше основным был принцип – строить и продавать как можно быстрее, то сейчас любой застройщик освоение ведет очень спокойными темпами, – говорит Надежда Волохова, заместитель директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». – По сравнению с прошлым годом, темпы строительства снизились в 3-4 раза, финансовые потоки стали значительно меньше. И если раньше мы говорили, что срок сдачи крупного объекта составляет порядка пяти лет, то сейчас перспективы неясны».

Изменение четвертое. Цены. Они менялись в течение всего года в сторону снижения. К сожалению для покупателей, с определенного момента начали снижаться и размеры скидок, предлагаемых продавцами. Расстраиваться рано: по многим объектам скидки просто «вышли из тени». Как говорит Мария Литинецкая, основной тенденцией лета 2009 года стало, во-первых, официальное снижение многими девелоперами стоимости объектов недвижимости в прайс-листах, а во-вторых, о предоставлении скидок стали говорить более открыто. Так что скидка в 50% прошлой зимой и в 10% сейчас вовсе не обязательно различаются между собой по конечной сумме, которую надо будет выложить за тот или иной объект.

«Кризис скорректировал цены на всех направлениях. И здесь нет ярко выраженной зависимости от направления. Значительно пострадало Дмитровское шоссе, несмотря на то что это популярная и экологически чистая трасса, насыщенная широкой развлекательной инфраструктурой. Но цена, которая запрашивалась там для поселков на большой воде, была высоковата. Там мы отметили серьезную коррекцию. На других направлениях падение цен ровное», – рассказывает Надежда Волохова.

Снижение стоимости по рынку загородной жилой недвижимости за год кризиса составило в среднем 30%, делится своими подсчетами Мария Литинецкая: «В настоящий момент рынок находится в состоянии относительного равновесия, поэтому в начале 2010 года в случае отсутствия новых потрясений на мировых финансовых рынках колебание цен на загородную жилую недвижимость будет минимальным. Ценовая коррекция в сторону понижения будет иметь место только в случаях неликвидных предложений».

Есть примеры, когда продавцы поднимают цены относительно лета – сентября 2009 года, но реальных сделок по «повышенным» ценам практически нет, добавляет Надежда Волохова.

Изменение пятое. Комплексное и перспективное, другими словами, прогноз на 2010 год. Классический кризисный прогноз дает Мария Шагурина: «Все зависит от общей экономической ситуации в стране. Точный прогноз не может дать никто». Юрий Сорокин говорит примерно о том же: «Пока еще среди покупателей есть определенная неуверенность в условиях нынешних экономических реалий. И пока нет большого количества граждан, которые материально и психологически были бы готовы к совершению крупных покупок. Развитие рынка в 2010 году в чистом виде будет зависеть от ситуации на российском потребительском рынке в целом. Если в экономике больше не случится форс-мажоров, стабилизируется ситуация с занятостью и доходами, то можно ожидать потребительского бума на розничные земельные участки».

Оптимистичен в своем взгляде в будущее Владимир Яхонтов: «В 2010 году все показатели будут стремиться вверх. 2010 год – год «с плюсом», год начала выхода из кризиса». По мнению эксперта, уже к весне 2010 года нам стоит ожидать начала роста цен на загородном рынке. Впрочем, это очевидно риелторская точка зрения: в действительности четких предпосылок к серьезному росту пока не наблюдается. Скорее всего, позитивный вариант развития событий – это стабилизация цен и рост спроса на земельные участки и на дома экономкласса.
www.sob.ru