Заміські метаморфози: 5 подій, які перевернули ринок

Закінчується рік, який, напевно, всі без винятку учасники ринку назвуть в першу чергу важким, а вже потім - цікавим, поворотним або повним несподіванок. У будь-якому випадку зміни, які він приніс ринку, великі, а часом навіть кардинальні. Подивимося, як змінилася за рік ситуація на заміському ринку.

А вона змінилася, треба сказати, якщо і не до невпізнання, то вельми істотно. Для простоти сприйняття «Власник» вирішив скласти список основних змін, з якими ринок приходить до 2010-го.

Зміна перша. У структурі пропозиції сильно збільшилася частка селищ економ-класу. Хто б міг подумати, що причиною «буму селищ економ-класу», про який пару років тому експерти ринку міркували як про можливе або неможливе, виявиться саме фінансова криза? Так чи інакше, але домінуючим сегментом на ринку стали саме недорогі селища, змінивши особливо «просів» у силу своєї незатребуваності (і часто - абсолютно необгрунтованого співвідношення ціни і якості, чого кризовий покупець не прощає) бізнес-клас.

«На сьогоднішній день пропозиція на ринку заміської нерухомості Підмосков'я характеризується збільшенням частки селищ економ за рахунок активного виходу нових проектів, - розповідає Марія Шагуріна, партнер програми« Нові дачі ». - Новий тип пропозиції характеризується низькою ціною при збереженні високої якості домоволодінь, відповідного вимогам покупців бізнес-класу, які в даний час в значній масі перейшли в економкласс ».

Зміна друге. «Продуктом року» можна з упевненістю назвати ділянки без підряду. До кризи, як каже Володимир Яхонтов, керуючий партнер компанії «Міель - Заміська нерухомість», таких ділянок практично не було на ринку, але протягом року цей продукт став масовим (40% від усього обсягу угод). За оцінкою Марії Шагуріной, таких селищ на віддаленості понад 50 км від МКАД пропонується зараз близько 100, і 69 з них умовно можна віднести до сегменту «далеких дач».

Одна з супутніх тенденцій - той факт, що ділянки без підряду часто рекламуються як знаходяться «в організованому селищі» (уява малює майже повністю забудований в єдиній концепції селище, де не тільки немає проблем з комунікаціями і охороною, але ось-ось відкриється приватна школа) , при тому, що в реальності комунікацій цілком може і не бути. А сам «організований селище» - існувати тільки в проекті, датованому, найпізніше, 2008 роком.

«У сформованих ринкових умовах продаж ділянок без підряду стала для девелоперів свого роду« рятувальним колом », - пояснює Марія Литинецкая, виконавчий директор компанії Blackwood. - Вихід великої кількості проектів, що пропонують на продаж ділянки без підряду, з одного боку, несе в собі ризики зниження якісних характеристик виставлених на продаж об'єктів нерухомості. Але, з іншого боку, сприяє розвитку сегменту економ, який раніше був менш затребуваний девелоперами / забудовниками, у зв'язку з чим був сформований дефіцит пропозиції даного рівня ».

Цей продукт влаштовує споживачів, незважаючи на те що терміни будівництва (завершення селища) значно більше, каже Володимир Яхонтов: «Однак існує небезпека, що деякі девелопери, які продають ділянки без підряду (таких близько 40%), не зможуть виконати своїх зобов'язань перед покупцями: провести комунікації, прокласти дороги і т. д ». Крім того, треба розуміти, що в окремих випадках «значно більше» може розтягнутися і на десятиліття. Що означає роки і роки безперервних будівництв, ремонтів, вантажівок з будівельним сміттям і т. п.

Зміна третя. Пов'язано логічно з другим: темпи будівництва селищ взагалі значно знизилися. До слова сказати, істотну частину ділянок без підряду купують самі забудовники. «Це говорить про те, що заміська нерухомість і в тому числі земля стає цікава інвесторам, що я б вважав доброю ознакою», - радіє Юрій Сорокін, віце-президент групи компаній «Партнери Землі».

Ця обставина, з одного боку, трохи додає надії на впорядкованість забудови. З іншого - розраховувати, що компанія побудує все швидко, не варто. «Якщо раніше основним був принцип - будувати і продавати якомога швидше, то зараз будь-який забудовник освоєння веде дуже спокійними темпами, - говорить Надія Волохова, заступник директора агентства ексклюзивної нерухомості« Садиба ». - Порівняно з минулим роком, темпи будівництва знизилися в 3-4 рази, фінансові потоки стали значно менше. І якщо раніше ми говорили, що термін здачі великого об'єкта становить близько п'яти років, то зараз перспективи неясні ».

Зміна четверте. Ціни. Вони змінювалися протягом усього року в бік зниження. На жаль для покупців, з певного моменту почали знижуватися і розміри знижок, пропонованих продавцями. Засмучуватися рано: по багатьох об'єктах знижки просто «вийшли з тіні». Як каже Марія Литинецкая, основною тенденцією літа 2009 року стало, по-перше, офіційне зниження багатьма девелоперами вартості об'єктів нерухомості у прайс-листах, а по-друге, про надання знижок стали говорити більш відкрито. Так що знижка в 50% минулої зими і в 10% зараз зовсім не обов'язково розрізняються між собою по кінцевій сумі, яку треба буде викласти за той чи інший об'єкт.

«Криза скорегував ціни на всіх напрямках. І тут немає яскраво вираженої залежності від напрямку. Значно постраждало Дмитрівське шосе, незважаючи на те що це популярна і екологічно чиста траса, насичена широкої розважальною інфраструктурою. Але ціна, яка запитувалася там для селищ на великій воді, була зависока. Там ми відзначили серйозну корекцію. На інших напрямках падіння цін рівне », - розповідає Надія Волохова.

Зниження вартості по ринку заміської житлової нерухомості за рік кризи склало в середньому 30%, ділиться своїми підрахунками Марія Литинецкая: «На даний момент ринок знаходиться в стані відносної рівноваги, тому на початку 2010 року в разі відсутності нових потрясінь на світових фінансових ринках коливання цін на заміську житлову нерухомість буде мінімальним. Цінова корекція в бік зниження буде мати місце тільки у випадках неліквідних пропозицій ».

Є приклади, коли продавці піднімають ціни відносно літа - вересня 2009 року, але реальних угод по «підвищеним» цінами практично немає, додає Надія Волохова.

Зміна п'яте. Комплексне і перспективне, іншими словами, прогноз на 2010 рік. Класичний кризовий прогноз дає Марія Шагуріна: «Все залежить від загальної економічної ситуації в країні. Точний прогноз не може дати ніхто ». Юрій Сорокін говорить приблизно про те ж: «Поки що серед покупців є певна невпевненість в умовах нинішніх економічних реалій. І поки немає великої кількості громадян, які матеріально і психологічно були б готові до здійснення великих покупок. Розвиток ринку в 2010 році в чистому вигляді буде залежати від ситуації на російському споживчому ринку в цілому. Якщо в економіці більше не трапиться форс-мажорів, стабілізується ситуація із зайнятістю і доходами, то можна очікувати споживчого буму на роздрібні земельні ділянки ».

Оптимістичний у своєму погляді в майбутнє Володимир Яхонтов: «У 2010 році всі показники будуть прагнути вгору. 2010 рік - рік «з плюсом», рік початку виходу з кризи ». На думку експерта, вже до весни 2010 року нам варто очікувати початку зростання цін на заміському ринку. Втім, це очевидно ріелторська точка зору: насправді чітких передумов до серйозного зростання поки не спостерігається. Швидше за все, позитивний варіант розвитку подій - це стабілізація цін і зростання попиту на земельні ділянки і на будинки економ-класу.
www.sob.ru