Недвижимость регионов
Киев
10.01.2013
Для сравнения, общая площадь Москвы в административных пределах составляет 144 тыс. га, из них под промышленными объектами занято 27 тыс. га – это порядка 18,7% или 1/5 от общей площади города. По плану московских городских властей половина территории должна быть подвергнута редевелопменту.
Вопрос застройки промышленных территорий именно в Киеве, на мой взгляд, остро не стоит. Тем более что площади в прилегающей к центру территории и возле крупных транспортных развязок в большинстве своем уже освоены или планируются к застройке.
Если говорить про Украину в целом, то конечно такие города, как Донецк, Днепропетровск во многом превышают показатели столицы и имеют характерную особенность застройки – хаотичность в размещении и смещение промышленных, жилых высотных и жилых частного сектора, а также рекреационных территорий. В таких городах, где процент неработающих предприятий и занятых ими неиспользуемых территорий зачастую превышает процент застройки коммерческой, а часто и жилой недвижимостью, теоретически есть реальная необходимость в редевелопменте промышленных зон. Однако, вопрос в том, имеют ли эти города достаточный потенциал для поглощения новых площадей и форматов, есть ли реальный спрос на такие площади и каков срок их окупаемости.
Площадки промышленных зон имеют ряд преимуществ – возводимые в советское время объекты имеют удачное расположение, большую территорию (иногда свыше 10 га в пределах города) и готовую инженерную инфраструктуру.
Несмотря на «укомплектованность» промзон, легче все-таки развивать проекты на новой площадке. Поскольку реализация и строительство объектов на месте бывших складов, заводов, воинских частей коммунально-складских зон и фабрик предполагает в обязательном порядке расчистку территории, демонтаж объектов, утилизацию отходов и мусора и рекультивацию земель. А это ведет к удорожанию проекта и, что не маловажно, к увеличению сложности реализации проекта в целом. Кроме того, несмотря на внушительные мощности инженерных сетей, в большинстве своем они требуют полной диагностики, замены или капитального ремонта по причине своей изношенности со времен СССР.
Однако для реализации проектов нового строительства – жилых кварталов и микрорайонов, масштабных развлекательных и торгово-развлекательных центров и бизнес-парков на этих территориях – требуется немало усилий и большие финансовые затраты. Поскольку осваиваемые территории огромные, то и масштабы новых проектов (именно новое строительство) значительные с серьезными капиталовложениями. Именно масштаб новых проектов на промышленных территориях тормозит их успешное развитие – поскольку в нашей стране, количество компаний с достаточным уровнем капитала ограничено. Иностранные компании, как показывает практика, не спешат вкладывать в строительство таких масштабных и долгосрочных объектов, а предпочитают покупать уже готовый успешный бизнес, а также частично или полностью окупивший себя проект.
Кроме всего прочего, очень важным моментом для возможности развития новых объектов посредством редевелопмента промышленных зон является вопрос изменения целевого назначения участка с «земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения» на «земли жилой и общественной застройки». Этот вопрос решить без содействия городских властей – невозможно. Поскольку, согласно статье первой ЗУ «О землеустройстве» земельный участок промышленного назначения не может использоваться для возведения объекта жилой или общественной застройки. Вопрос изменения целевого назначения должен быть подкреплен веским обоснованием и решением, принятым на уровне изменения генплана города, или постановления или решения сессии городского совета.
В Украине достаточно популярным и развиты сегментом есть редевелопмент промышленных территорий посредством частичной реконструкции отдельных зданий и территорий с перепрофилированием их в новые объекты рынка недвижимости. Примеры: админкорпуса заводов – в офисные центры класса С (Маяк); ангары, картинги, цеха заводов – в развлекательные центр (РЦ «Промзона») склады – в торговые комплексы («Мега Маркет», «Большевик») и пр. Такие проекты не требуют настолько значительных капиталов, расчистки территории, изменения целевого назначения.
В вопросе редевелопмента промышленных территорий Украине следует обратится к опыту следующих стран.
Америка
1. Одними из пионеров редевелопмента в мире стали Нью-Йорк и Лондон, где элитное жилье сейчас создается в зданиях бывших фабрик и заводов. Верхний и Нижний Ист Сайд давно перестал быть криминальной окраиной. Сейчас там квартиры стоят безумных денег.
2. Бруклин. Квартал RedHook, основанный в 1636 г. как квартал докеров, был злачным местом до начала реновации в 1980-х. Сегодня – это производственная, жилая и культурно-развлекательная составляющие.
Германия
1. Ландшафтноый парк «Дуйсбург Норд» на месте промзоны в Дуйсбурге.
2. HafenCity (Город-порт) – самый масштабный проект застройки и регенерации портовой зоны на правом берегу Эльбы площадью 155 га, расположенной практически в центре города современной Германии и один из крупнейших в Европе. В соответствии с концепцией на фоне жилой (30% всей площади застройки), деловой и торговой (50%) недвижимости должны возникнуть объекты науки и культуры, а также зоны общего пользования — улицы, площади, парки. Самым крупным сооружением в новом районе станет новая филармония, здесь же разместится международный морской музей. Все это придаст HafenCity статус культурного ядра города. Окончание строительства намечено на 2020-2030 гг.
Нидерланды-Амстердам:
В Амстердаме решили убрать старые портовые склады на островах в районе Борнео-Споренбург в 15-минутной близости от центра города. Придумали, как при трехэтажной плотной застройке промзон получить большее число квартир, чем при возведении многоэтажек. Так появился, по сути, новый тип жилья — малоэтажная застройка высокой плотности.
Принцип таков: почти прямоугольный остров разделен на четыре линии таунхаусов. В центре разбит широкий бульвар с детскими площадками и гостевыми парковками — на него выходят две центральные линии домов. Внешние линии смотрят фасадами на воду. Пространство между внешней и внутренней линией так сжато, что вместо улицы получилась лишь узкая щель: чтобы свет проходил в отдельные комнаты, да можно было поставить стул и столик на улице. Малоэтажные дома имеют узкие фасады и плотно прилегают друг к другу. Такое планировочное решение позволило добиться очень высокой плотности застройки (в среднем 100 единиц жилья на 1 гектар), но не в ущерб комфорту и качеству городской среды.
Испания
За пять лет испанцы сумели создать центр спортивных событий всего мира на месте заброшенной промышленной городской окраины. Офисы, отели и пляжи – вот что появилось на месте промзон Барселоны благодаря Олимпиаде-1992. Побленоу на севере Барселоны, где построили Олимпийскую деревню, был в свое время крупным индустриальным центром.
Россия
В России традиция началась в Санкт-Петербурге, затем ее подхватила Москва, сделавшая тенденцию модной.
Петербург
Строящиеся элитные жилые комплексы в Петроградском районе, связанные с редевелопментом промышленных территорий:
1. ЖК «Собрание» общей площадью 53 тыс. кв. м с коммерческими помещениями и подземным паркингом на территории бывшей автоколонны Таксомоторного предприятия №1.
2. Самый масштабный из новых проектов недвижимости высокого класса – МФК «Леонтьевский мыс», занимающий 2,7 га, ранее принадлежавших заводу «Красное знамя». Проект заморожен кризисом.
Москва
1. Расчищено под новую стройку 3 га в Хамовниках от Хлебозавода № 6 и «Мосхлебтранса», которые перенесены в другую часть города. На освободившейся территории возводится KnightsbridgePrivatePark с квартирами по цене от $16 тыс. за 1 кв. м: четыре малоэтажных особняка общей площадью 49,9 тыс. кв. м, собственный парк, частный детский сад, wellness-центр с бассейном и т. д.
2. На месте бывшего завода «Каучук», строится элитный ЖК «Садовые кварталы».
3. Завод «Серп и Молот» в Лефортове – старейший и крупнейший в России металлургический завод в 4 км от Кремля, вывести который власти собираются уже лет шесть. Много вариантов освоения этой площадки – от торгово-развлекательного центра до жилого микрорайона.
4. Нашумевший проект «Золотой остров» на месте шоколадной фабрики «Красный Октябрь» за восемь лет менял концепцию несколько раз. В январе 2012 г. стало известно, что элитный комплекс будет построен, но в гораздо меньших масштабах: 25 тыс. кв. м вместо 180 тыс. кв. м.
5. Лофты «Москва-Сити», лофт-квартал «Даниловская мануфактура 1867», лофт-квартал Studio № 8.
Ростов
Комплексная застройка ЖК «Красные ворота» на территории бывшего кирпичного завода (район старого автовокзала, недалеко от проспекта Шолохова).
Виктор Распутный Генеральный директор, Build & Live Development
Building.ua
Комментарии