Читайте також:
Ціни на житло у Чернівцях можуть зрости від 3 до 7%
Для порівняння, загальна площа Москви в адміністративних межах складає 144 тис. га, з них під промисловими об'єктами зайнято 27 тис. га - це близько 18,7% або 1/5 від загальної площі міста. За планом московських міських властей половина території повинна бути піддана редевелопменту.Питання забудови промислових територій саме в Києві, на мій погляд, гостро не стоїть. Тим більше що площі в прилеглій до центру території та біля великих транспортних розв'язок в більшості своїй вже освоєні або плануються до забудови.
Якщо говорити про Україну в цілому, то звичайно такі міста, як Донецьк, Дніпропетровськ багато в чому перевищують показники столиці і мають характерну особливість забудови - хаотичність у розміщенні та зсув промислових, житлових висотних і житлових приватного сектору, а також рекреаційних територій. У таких містах, де відсоток непрацюючих підприємств і зайнятих ними невикористовуваних територій найчастіше перевищує відсоток забудови комерційної, а часто і житловою нерухомістю, теоретично є реальна необхідність в редевелопмент промислових зон. Однак, питання в тому, чи мають ці міста достатній потенціал для поглинання нових площ і форматів, чи є реальний попит на такі площі і який термін їх окупності.
Майданчики промислових зон мають ряд переваг - возводимие в радянський час об'єкти мають вдале розташування, велику територію (іноді понад 10 га в межах міста) та готову інженерну інфраструктуру.
Незважаючи на «укомплектованість» промзон, легше все-таки розвивати проекти на новому майданчику. Оскільки реалізація та будівництво об'єктів на місці колишніх складів, заводів, військових частин комунально-складських зон і фабрик припускає в обов'язковому порядку розчищення території, демонтаж об'єктів, утилізацію відходів і сміття і рекультивацію земель. А це веде до подорожчання проекту і, що не маловажно, до збільшення складності реалізації проекту в цілому. Крім того, незважаючи на значні потужності інженерних мереж, в більшості своїй вони вимагають повної діагностики, заміни або капітального ремонту з причини своєї зношеності з часів СРСР.
Однак для реалізації проектів нового будівництва - житлових кварталів і мікрорайонів, масштабних розважальних і торгово-розважальних центрів і бізнес-парків на цих територіях - потрібно чимало зусиль і великі фінансові витрати. Оскільки освоювані території величезні, то і масштаби нових проектів (саме нове будівництво) значні з серйозними капіталовкладеннями. Саме масштаб нових проектів на промислових територіях гальмує їх успішний розвиток - оскільки в нашій країні, кількість компаній з достатнім рівнем капіталу обмежена. Іноземні компанії, як показує практика, не поспішають вкладати в будівництво таких масштабних і довгострокових об'єктів, а воліють купувати вже готовий успішний бізнес, а також частково або повністю окупив себе проект.
Крім усього іншого, дуже важливим моментом для можливості розвитку нових об'єктів за допомогою редевелопмента промислових зон є питання зміни цільового призначення ділянки з «землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення» на «землі житлової та громадської забудови». Це питання вирішити без сприяння міської влади - неможливо. Оскільки, згідно статті першій ЗУ «Про землеустрій» земельну ділянку промислового призначення не може використовуватися для зведення об'єкта житлової або громадської забудови. Питання зміни цільового призначення повинен бути підкріплений вагомим обгрунтуванням та рішенням, прийнятим на рівні зміни генплану міста, або ухвали або рішення сесії міської ради.
В Україні достатньо популярним і розвинені сегментом є редевелопмент промислових територій за допомогою часткової реконструкції окремих будівель і територій з перепрофілюванням їх у нові об'єкти ринку нерухомості. Приклади: адмінкорпусу заводів - в офісні центри класу С (Маяк); ангари, картинги, цехи заводів - в розважальні центр (РЦ «Промзона») склади - в торговельні комплекси («Мега Маркет», «Більшовик») і пр. Такі проекти не вимагають настільки значних капіталів, розчищення території, зміни цільового призначення.
У питанні редевелопмента промислових територій Україні слід звернеться до досвіду таких країн.
Америка
1. Одними з піонерів редевелопмента в світі стали Нью-Йорк і Лондон, де елітне житло зараз створюється в будівлях колишніх фабрик і заводів. Верхній і Нижній Іст Сайд давно перестав бути кримінальною окраїною. Зараз там квартири коштують шалених грошей.
2. Бруклін. Квартал RedHook, заснований в 1636 р. як квартал докерів, був злачних місцем до початку реновації в 1980-х. Сьогодні - це виробнича, житлова і культурно-розважальна складові.
Німеччина
1. Ландшафтноий парк «Дуйсбург Норд» на місці промзони в Дуйсбурзі.
2. HafenCity (Місто-порт) - наймасштабніший проект забудови та регенерації портової зони на правому березі Ельби площею 155 га, розташованої практично в центрі міста сучасної Німеччини і один з найбільших в Європі. У відповідності з концепцією на тлі житлової (30% всієї площі забудови), ділової та торговельної (50%) нерухомості повинні виникнути об'єкти науки і культури, а також зони загального користування - вулиці, площі, парки. Найбільшим спорудою в новому районі стане нова філармонія, тут же розміститься міжнародний морський музей. Все це додасть HafenCity статус культурного ядра міста. Закінчення будівництва намічене на 2020-2030 рр..
Нідерланди-Амстердам:
В Амстердамі вирішили прибрати старі портові склади на островах у районі Борнео-Споренбург в 15-хвилинній близькості від центру міста. Придумали, як при триповерхової щільній забудові промзон отримати більше число квартир, ніж при зведенні багатоповерхівок. Так з'явився, по суті, новий тип житла - малоповерхова забудова високої щільності.
Принцип такий: майже прямокутний острів розділений на чотири лінії таунхаусів. У центрі розбитий широкий бульвар з дитячими майданчиками і гостьовими парковками - на нього виходять дві центральні лінії будинків. Зовнішні лінії дивляться фасадами на воду. Простір між зовнішньою та внутрішньою лінією так стисло, що замість вулиці вийшла лише вузька щілина: щоб світло проходило в окремі кімнати, та можна було поставити стілець і столик на вулиці. Малоповерхові будинки мають вузькі фасади і щільно прилягають один до одного. Таке планувальне рішення дозволило добитися дуже високої щільності забудови (в середньому 100 одиниць житла на 1 гектар), але не на шкоду комфорту і якості міського середовища.
Іспанія
За п'ять років іспанці зуміли створити центр спортивних подій всього світу на місці занедбаної промислової міської околиці. Офіси, готелі і пляжі - ось що з'явилося на місці промзон Барселони завдяки Олімпіаді-1992. Побленоу на півночі Барселони, де побудували Олімпійське селище, був свого часу великим індустріальним центром.
Росія
У Росії традиція почалася в Санкт-Петербурзі, потім її підхопила Москва, яка зробила тенденцію модною.
Петербург
Споруджувані елітні житлові комплекси в районі Петрограду, пов'язані з редевелопмент промислових територій:
1. ЖК «Збори» загальною площею 53 тис. кв. м з комерційними приміщеннями та підземним паркінгом на території колишньої автоколони таксомоторного підприємства № 1.
2. Наймасштабніший з нових проектів нерухомості високого класу - МФК «Леонтіївський мис», що займає 2,7 га, що раніше належали заводу «Красное знамя». Проект заморожений кризою.
Москва
1. Розчищено під нове будівництво 3 га в Хамовниках від Хлібозаводу № 6 та «Мосхлебтранса», які перенесені в іншу частину міста. На території, що звільнилася зводиться KnightsbridgePrivatePark з квартирами за ціною від $ 16 тис. за 1 кв. м: чотири малоповерхових особняка загальною площею 49,9 тис. кв. м, власний парк, приватний дитячий садок, wellness-центр з басейном і т. д.
2. На місці колишнього заводу «Каучук», будується елітний ЖК «Садові квартали».
3. Завод «Серп і Молот» в Лефортові - найстаріший і найбільший в Росії металургійний завод в 4 км від Кремля, вивести який влада збирається вже років шість. Багато варіантів освоєння цієї площадки - від торгово-розважального центру до житлового мікрорайону.
4. Гучний проект «Золотий острів» на місці шоколадної фабрики «Червоний Жовтень» за вісім років міняв концепцію кілька разів. У січні 2012 р. стало відомо, що елітний комплекс буде побудований, але в набагато менших масштабах: 25 тис. кв. м замість 180 тис. кв. м.
5. Лофти «Москва-Сіті», лофт-квартал «Данилевська мануфактура 1867», лофт-квартал Studio № 8.
Ростов
Комплексна забудова ЖК «Червоні ворота» на території колишнього цегельного заводу (район старого автовокзалу, недалеко від проспекту Шолохова).
Віктор Розпусний Генеральний директор, Build & Live Development
Building.ua
Коментарі