Успех коттеджному городку гарантирует грамотный проект

Грамотный проект во многом предопределяет коммерческий успех загородного коттеджного комплекса. Тогда как просчеты, изначально допущенные архитекторами и проектировщиками, способны не только подорвать финансовое положение девелопера, но и значительно снизить качество жизни в поселке.

Разница в подходах
Строительный проект обычно создается по следующей схеме. Компания-застройщик заказывает архитектурному бюро разработку концепции, при этом предполагается предоставление фотореалистичных визуализаций, поэтажных планировок, чертежей фасадов и перечня отделочных материалов. Концепция дает представление об оптимальном делении участка и размещении объектов, позволяет определить баланс территорий, просчитать ресурсы и начать формирование технической документации. На следующем этапе выполняется проект планировки территории, который позже выносится на общественное слушание, проходит процедуру согласования и утверждения. Потом проводится рабочее проектирование. Полный комплекс работ с учетом получения документации занимает около года, на формирование концепции обычно отводится около месяца. Как отмечает Виктор Коваленко, директор консалтинговой компании "РеалЭкспо", в компаниях, строящих поселки бизнес- и элиткласса, как правило, вопросы, связанные с проектом и архитектурой, курирует собственный главный архитектор. В компаниях, занимающихся экономсегментом, позиция главного архитектора выделяется довольно редко.

Весьма популярный в последнее время способ вызвать интерес публики — привлечение известных украинских или иностранных архитекторов. Хотя, как утверждает Виктор Коваленко, даже самое уважаемое имя само по себе еще не обеспечивает инвестиционную привлекательность. Сравнивая отечественных и западных архитекторов, Виктор Коваленко отмечает, что по умению рассчитывать параметры здания, анализировать свойства материалов наши ничем не хуже. Основной плюс зарубежных школ состоит в том, что там лучше изучены потребности покупателей, поэтому дома получаются более удобными.

Извлечь максимум
Прежде чем начинать работу над объектом, требуется проанализировать особенности земельного участка. По словам Виктора Коваленко, грамотный проект наиболее выгодно использует особенности ландшафта и эффективно скрывает негативное окружение. Если площадка имеет какие-то уникальные природные характеристики, например граничит с водоемом или лесом, возникает задача подчеркнуть достоинства — скажем, создать рекреационную или пляжную зону. Озеро или рощу часто делают основной фишкой проекта. Заросший пруд может превратиться в сеть декоративных каналов, а холмистый рельеф дает основания говорить об уникальных видовых характеристиках. Следующий значимый момент — количество зон общего пользования и предусмотренная инфраструктура. Чем обширнее коллективная территория, тем удобнее и комфортнее будет жизнь в поселке. С другой стороны коэффициент полезного использования земли (соотношение мест общего пользования и частных участков) — один из основных показателей эффективности проекта для девелопера. «Покупатель должен понимать, что широкие дороги, зеленые зоны, шумоизоляция общественных мест и прочие удобства — это финансовые обременения, которые существенно повышают стоимость участка, — объясняет Виктор Коваленко. — Задача архитекторов — максимально оптимизировать размещение домов и инфраструктуры без серьезного удорожания жилья».

Еще один важный нюанс отмечает Виктор Коваленко: в дорогом поселке с качественной концепцией «начинка» должна быть соответствующей. Например, в бизнес-проекте недопустимы висящие провода, сети должны быть убраны в землю. Необходимо также соблюдать правильное соотношение цены участка и дома. После кризиса оно таково: не более 1/3 от стоимости контракта приходится на землю, остальное — на дом. Кроме того, комплекс должен быть правильно поделен на зоны. В элитной части располагаются участки побольше, причем недопустимо, чтобы они различались по стоимости более чем в четыре раза. Особенно тонкий момент — организация поселков у воды. «Здесь нужно сделать интересную и дорогую первую линию, не ущемив при этом интересы остальных жителей. Следует обеспечить удобный выход к воде для всех», — объясняет Виктор Коваленко.

Обратить внимание
На первых этапах развития загородного рынка зачастую давало себя знать отсутствие опыта у проектировщиков. Например, в масштабных поселках делался один выезд — он же въезд. В результате в часы пик образовывался затор. Другая распространенная ошибка десятилетней давности — возводить на небольших участках площадью 12-15 соток особняки в 500-600 «квадратов». Кроме того, ранее обычно использовалась линейная или квадратно-гнездовая посадка домов, так что люди, живущие напротив, были вынуждены заглядывать друг другу в окна. Сегодня архитекторы придерживаются преимущественно криволинейной трассировки улиц. Виктор Коваленко советует при первом осмотре поселка оценить ширину дорог. По его словам, если эта величина составляет менее 10 м, проект наверняка выполнен с нарушениями по прокладке и расположению сетей. Приобретая домовладение у реки или рядом с лесом, нужно уточнить, насколько выдержаны положения закона (особенно в береговой зоне), соблюдены ли существующие ограничения. Например, в соответствии со строительными нормами удаленность поселка от леса должна составлять не менее 15 м.

Виктор Коваленко перечислил наиболее очевидные признаки проекта высокого уровня: ширина и качество дорог, удобное расположение общественных зон (в пешеходной доступности), грамотная изоляция «негативных» зон, в том числе шумных общественных мест, эффективная нарезка земли и посадка домов (минимальное количество сложных по форме участков, отсутствие вида «окна в окна»). Однако, есть и серьезные финансовые вложения в оформление территории (широкие улицы, масса зеленых зон, магазинов и общественных мест в шаговой доступности) — это прежде всего для дорогих поселков. В экономклассе все гораздо скромнее. Экономить без ущерба для качества позволяет лишь небольшой круг вопросов. «Удешевить проект может уменьшение суммарной площади дорог и проездов (это самая дорогая часть инженерной подготовки), оптимизация схем прокладки коммуникаций, применение современных материалов и оборудования для сетей (например, замена колодцев бесколодезной врезкой)».

Виктор Коваленко
©Охраняется Законом "Об авторском праве"
www.zagorodna.com