Как найти «золотую» середину при строительстве коттеджного городка





Google+
08.04.2011 10:23
Статьи о недвижимости | Как найти «золотую» середину при строительстве коттеджного городка Хотя рынок загородной недвижимости столичного региона насыщен самыми разными предложениями, найти подходящий вариант и сейчас непросто. Есть покупатели, которых не устраивают площади участков и проекты домов – кому-то они кажутся слишком большими, а кому-то - крохотными.

И это не удивительно, многие проекты застройщики начинали несколько лет назад, когда предпочтения были иными. Сейчас на рынке загородной недвижимости сложились другие критерии. Они адаптированы и к рынку и к новым требованиям покупателей.

Домовладение включает земельный участок и дом и оно очень выигрышно смотрится, когда соотношение площадей оптимально сбалансировано. Но, критерии оптимальности для разного класса поселков отличаются, поэтому, что хорошо для одного класса, не очень приемлемо для другого. Например, если застройщик построит дома в поселке экономкласса площадью по 300 кв.м и участки разобьет по 30 соток, то предложение по цене явно не войдет в рамки объявленного формата. Точно также нелепо будет выглядеть дом площадью 100 кв.м на участке 6 соток в поселке бизнес-класса.

«Меня всегда удивляли поселки бизнес-класса, в которых на участках в 8-9 соток стоят кирпичные дома площадью по 500-700 кв. м», - говорит Виктор Коваленко,  директор консалтинговой компании "РеалЭкспо". По его словам, примером неудачного соотношения площадей в поселке может служить хаотичное строительство в городках Обуховского направления в начале 90-х годов. Отсутствие комплексной застройки привело к тому, что на небольших участках дорогой земли были возведены огромные дома с неприглядной архитектурой. «Жить в таких домах крайне некомфортно, поэтому даже на вторичном рынке недвижимости они не пользуются спросом», - отмечает эксперт.

В настоящее время наибольшее число предложений сосредоточено в поселках классов бизнес и эконом. Поэтому портал загородной недвижимости www.zagorodna.com решил поговорить именно о них.

Критерии экономкласса: дома и участки подросли

Самые жесткие критерии приходится выдерживать застройщикам поселков класса эконом. Любой просчет сказывается на цене и снижает ликвидность предложения и - наоборот. Виктор Коваленко замечает, что после финансового кризиса критерии на загородном рынке изменились. Если в 2009 году в сегменте экономкласса наиболее востребованными были участки 6-8 соток и дома площадью около 100 кв. м, то в 2010 – покупатели стремятся приобрести 8-10 соток с домами по 120-150 кв.м. Эксперт объяснил это тем, что за прошедший год заметно восстановились потребительские предпочтения, поэтому дома покупались с прицелом на будущее – для детей, для выросшей семьи, а не только исходя из того, что на руках есть сумма денег, и в нее надо уложиться.

По мнению Александра Саса, директора компании "СасАрхБуд", для поселков экономкласса сейчас действует такая формула: территория делится на участки площадью от 7 до 12 соток, на которых возводятся дома от 100 до 140 кв.м. Для класса эконом+ нормы другие: участки в таких поселках от 12 до 14 соток, а дома до 220-250 кв.м.

Иногда застройщики в рамках одного поселка предлагают и дома, и участки разных площадей, что позволяет им привлечь в свои проекты большую аудиторию покупателей. По словам Виктора Коваленко, ярким примером оптимального соотношения площади дома и площади участка является коттеджный городок «Белгравия", который вобрал в себя элементы поселка и класса «бизнес» и класса «эконом». В поселке вся инфраструктура соответствует бизнес-классу, расстояние до поселка - 7 км от Киева, характерна для бизнескласса. На участках по 5 соток расположены дуплексы площадью 170 кв.м, по мере увеличения площади земли увеличивается и площадь застройки. На участках в 10-25 соток строятся дома по 287 кв.м.

Какой дом можно построить на участке, а какой нет, регулируют строительные нормы: СНиПы устанавливают правила по которым минимальное расстояние от постройки до границы участка должно составлять не менее 3 м, а расстояние между соседними домами – не менее 15 м. «Когда мы планируем будущую застройку поселка, мы руководствуемся не только требованиями СНИПов и градостроительного кодекса, мы также стараемся размещать дома на территории так, чтобы это смотрелось эстетично и естественно», - отмечает Александр Сас.

Гибкий бизнес-класс

Как правило, чем выше класс поселка, тем больше в нем площади домов и участков. Но, как отметил Виктор Коваленко, с приходом кризиса произошла переориентация потенциальных покупателей на домовладения меньших площадей. И сейчас наибольшей популярностью пользуются участки по 12 – 15 соток с домами площадью 200 – 300 кв. м.

«Для постоянного проживания площадь застройки не должна превышать 30% от площади участка, а общая площадь дома должна быть не более 30% от площади участка», - говорит Александр Сас.   По его словам, принимая во внимание, что застройка участка, как правило, не ограничивается основным домом, постройки могут занимать около 10%, но площади участков в этом случае должна быть 25-70 соток и более.

Обратная пропорциональность

Расстояние от Киева также сказывается и на площади участка и самого строения. «Чем дальше поселок находится от города, тем ниже стоимость земли, поэтому появляется возможность реализовывать проекты на просторных территориях без ущерба для цены конечного продукта», - объясняет Александр Сас. Все происходит наоборот, если вы к столице приближаетесь. Девелопер понимает, что продавать участки по 10 соток в поселке бизнес-класса, где стоимость сотки близка к 3000 долл. будет легче, чем 20 соток, поскольку разница в цене  существенна, и покупатель вряд ли захочет переплачивать, - говорит Виктор Коваленко

Эксперт также отметил, что если площадь участков в поселках бизнес и экономклассов прямо пропорциональна расстоянию (чем дальше, тем больше), то с площадью домов обратная зависимость, ведь бизнес-класс подразумевает большие дома, а эконом, наоборот, поменьше. Виктор Коваленко считает, что реализовывать близко от Киева проекты экономкласса нелогично. Здесь развиваются более дорогие ценовые сегменты, площадь участков в которых соответствует классу поселка.

Более отдаленные поселки покупатели выбирают для дачи, а не для постоянного проживания. Поэтому на удалении  имеет смысл строить дома небольшой площади.

Формат поселка и соотношение площадей определяются генеральным планом. Если генплан неудачный, то застройщик может потерять до половины запланированной прибыли.

Застройщик может потерять очень существенно, если он к тому же привлек кредитные средства для реализации проекта. В таком случае возможна и потеря контроля над реализацией проекта, включая переход контроля над финансовыми потоками к другой организации.

При неправильном выборе концепции застройщик теряет не только в цене объектов, но и в темпах их реализации. И дело тут не только в деньгах, - ошибка в данном соотношении ставит под угрозу проект в целом.

В случае ошибки в определении оптимального расчета соотношения дом-участок, застройщику придется делать скидки. В каждом отдельном случае потеря в деньгах для застройщика будет разной. При самом плохом исходе, если участки вообще не покупаются, застройщик рискует потерять всё.

Большинство девелоперов является дилетантами и имеют только один (первый и последний) девелоперский проект, то понятно, что они постоянно совершают концептуальные ошибки. Как правило, это приводит либо к резкому снижению прибыли, а иногда и к полной остановке продаж.

Виктор Коваленко
©Охраняется Законом "Об авторских правах"


www.zagorodna.com

Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым
 
 
Войти