Как будет развиваться коттеджное строительство?

02.05.2011 17:05
Статьи о недвижимости | Как будет развиваться коттеджное строительство? Директор компании Dream House Владимир Лимаков — о том, как будет развиваться посткризисное коттеджное строительство, какие направления и типы домовладений будут наиболее востребованы

Рынок недвижимости постепенно отходит от кризисного шока 2008 года, который растянулся на несколько лет. В некоторых крупных городах активизировалось возведение недостроенных многоэтажек, возросло число сделок на вторичном рынке. Однако тенденция к снижению цен сохраняется, что указывает на низкий спрос.

Статья по теме: В Черкасской области планируют строительство коттеджного городка

При этом рынок коттеджного строительства, очевидно, пережил не менее глубокий кризис. Уже стало очевидным, что многие созданные до 2008 года проекты — мертворожденные, и остовы домовладений вдали от крупных городов еще долго будут мозолить глаза. О тенденциях рынка загородной недвижимости «Эксперт» расспросил у Владимира Лимакова, генерального директора компании Dream House. Выбор собеседника обусловлен тем, что компания не только имеет опыт планирования и застройки коттеджных городков, но и владеет заводом по производству домокомплектов по канадской технологии, а ее директор имеет четкое видение, куда идет рынок.

— Изменилась ли по итогам кризиса классификация загородного жилья?

— На мой взгляд, сейчас можно выделить четыре ценовые категории застройки загородного жилья. «Эконом» — стоимость домовладения до 100 тысяч долларов; «Эконом плюс» — от 100 до 200 тысяч долларов, «Бизнес» — от 200 до 400 тысяч; «Премиум» — от 800 тысяч долларов.

Сегодня я вижу наибольший потенциал в категории «Эконом плюс» и нижней части сегмента «Бизнес», поскольку в них есть возможность создать удовлетворяющий заказчика продукт, который позволяет застройщику заработать минимальную прибыль. Кстати, именно здесь, на мой взгляд, лежит качественная альтернатива квартире в городе. За ту же цену получаешь бОльшую площадь дома и земельный участок в придачу.

Наиболее многочисленный сегмент «Эконом» — очень перспективный, но он сложный из-за того, что ожидания клиента по качеству обычно не совпадают с себестоимостью продукта. «Премиум-сегмент» — мой любимый, но тут массовости никогда не будет. Это — создание и продажа мечты, а не квадратных метров.

— Получается, каждый из четырех проектов, которые реализует Dream House, находится в своей категории. Допустим, если бы вы решили строить пятый поселок, что это было бы сегодня?


— Для многих людей важна не только категория поселка, но и направление. Заказчики всё больше уделяют внимание тому, сколько времени уходит на дорогу в центр города. Если у нас, например, поселок экономкласса находится в Пилиповичах на варшавском направлении, то человеку, интересующемуся новообуховским направлением, этот поселок не подойдет. Тому горожанину, которому удобней жить на Десне, поскольку он работает на левом берегу, этот поселок тоже не подойдет. Для успешных продаж важно, чтобы было меню из продуктов разного качества на разных направлениях. Например, на вышгородском направлении у нас есть проект Riviera в премиум-классе, но мы видим там потенциал и для качественного дачного поселка нового поколения.

Сейчас мы работаем над дачными поселками нового поколения по житомирской трассе, в Броварском и Вышгородском районах, а также над поселком бизнес-класса в Феофании.

— Вы можете назвать районы Киевщины, которые считаете перспективными в плане потенциала роста цены?

— Я уже назвал вышгородское направление. Есть много успешных людей, живущих на Подоле и Оболони. С появлением нового Гаванского моста, который соединяет Подол и Оболонь, реконструкцией выезда из Киева на этом направлении, расширением дорожного полотна на плотине Киевской ГЭС транспортная развязка значительно улучшилась. В результате ушли многие проблемы, которые беспокоили раньше. Вышгородское направление дает возможности развивать премиум- и экономпроекты благодаря живописным природным условиям. Пока там выбор коттеджных городков мал, а вот свободной земли хватает.

Броварское направление, на мой взгляд, имеет хорошую перспективу для массовой застройки экономкласса. Исторически Троещина, Лесной массив ассоциируются с бюджетным жильем. Кстати, у нас есть проект возле Десны, который, возможно, выйдет на рынок через год.

И, конечно, хорошее направление для развития застройки среднего класса — одесское, которое среди правобережных выездов из Киева, очевидно, отставало в развитии от Конча-Заспы и житомирского направления.

— Что-то вы обходите стороной Конча-Заспу и в целом днепропетровское направление…

— Вдоль обуховского и новообуховского шоссе еще есть место для проектов. Там, безусловно, хорошее транспортное сообщение, много ресторанов и развлечений, великолепная природа. Но большинство хороших участков сильно переоценено, что лишает возможности создать продукт по правильной цене. Кстати, раньше обеспеченного человека не интересовал дом в каком-либо другом месте, кроме Конча-Заспы. Мы даже скидку давали на вышгородском направлении на 20 процентов, если клиент нам приводил аргумент о Конча-Заспе. Теперь не даем.

— Во время ценовой гонки в 2006–2008 годах многие застройщики были готовы переходить рубеж в 50 километров от Киева, чтобы дать небогатым клиентам относительно низкую цену домовладения и сравнительно большой участок. Каков предельный радиус сегодня?

— У нас есть проект поселка Пилиповичи, который расположен в 35 километрах от Киева. Это уже на грани. Мы туда пошли, поскольку понимали: это крайняя точка, до которой люди готовы перемещаться из столицы. К тому же туда можно попасть как с варшавской, так и с житомирской трассы, да и с киевского вокзала на электричке — полчаса.

Я знаю, что у некоторых компаний есть большой земельный портфель в 45–50 километрах от столицы, но перспектив развития тут в ближайшие несколько лет не вижу.

— Вы упомянули о наибольшем спросе в ценовом диапазоне 100–200 тысяч долларов. А какие при этом требования к участку выдвигают люди?

— Если раньше всех больше интересовали участки в 20–30 соток, то сейчас медиана спустилась к шести-десяти соткам. Это связано с тем, что люди понимают: для того, чтобы на участке в 30 соток была красота, придется вложить много денег и усилий. Например, иметь садовника. А шесть-десять соток этого не требуют. Не зря, наверное, в советские времена нарезали по шесть соток, которых вполне достаточно для небольшого сада и огородика. Сейчас гораздо важнее не площадь твоего участка, а то, что его окружает, природные условия и социальная инфраструктура.

— Сначала у нас ценились поселки с основательными заборами между соседями по принципу «мой дом — моя крепость». Потом трехметровые заборы стали встречаться преимущественно только по периметру коттеджных поселений. А внутри стал популярен open space и довольно условное разграничение между соседними участками. Сейчас спрос на что?
«Форматного предложения мало — только около 20 процентов коттеджных поселков. Так что многие коробки, собранные в период ценовой гонки 2006–2008 годов, еще долго будут ждать своих клиентов»

— Путешествуя по миру, люди увидели, как можно жить, и начали ценить идею, которая лежит в основе поселка. Его единый внешний вид позволяет им ощущать, что они находятся в рамках организованного процесса жизнедеятельности. Жителям должно быть удобно общаться с соседями, тем более что это, как правило, люди одинакового материального положения, разделяющие схожие ценности. Чтобы клиент готов был расстаться с деньгами, у поселка должен был быть привлекательный вид. Сейчас подъездные пути и общественные зоны невозможно сделать плохо, а подкупить клиента можно лишь качественными домовладениями.

— А в Пилиповичах разве так?

— Это проект экономкласса. Мы специально подобрали место, где инфраструктура уже была рядом. Там есть минимальный набор базовых вещей — охрана, забор, который вписывается в ландшафт, дорога, благоустройство участков, освещение. За всё остальное клиенты экономкласса специально не готовы платить. Но рядом в селе находятся школа, магазин, железнодорожная станция. То есть инфраструктура есть, при этом семья живет в недорогом и красивом доме.

— До кризиса складывалось впечатление, что посредников на этом рынке масса: компания-продавец, девелопер, застройщик, множество подрядчиков. Эта цепочка теперь сократилась?

— Маржи для всех теперь нет. Сейчас есть рынок для двух участников максимум, а иногда только для одного. Есть лица, которые владеют землей и есть компания, которая построит и продаст. Если вставить между ними девелопера, уже не хватает маржи, кому-то становится неинтересно или же продукт становится дорогим. Застройщик превращается в строительную компанию-девелопера, которая делает полный цикл. Вот сейчас, работая с землевладельцами, мы реально не дома продаем, а идею — как продать свою землю, как землю превратить в деньги.

— То есть мы идем к консолидации внутри одного проекта. А что сегодня представляет собой земля: товар, средство накопления, нечто другое?

— До 70 процентов земельных участков радикально потеряли в стоимости и представляют собой неликвидный товар. То есть они неинтересны ни по какой цене, потому что бизнес на них сделать невозможно. Около 20 процентов земли сохранило стоимость и только десять процентов земельных участков подорожало.

— Что ж это за десять процентов такие?

— Это уникальные участки, местонахождение которых связано с развитием каких-то проектов. Если мы говорим о загородной недвижимости, то тут очень важно наличие коммуникаций, дороги, леса, воды и «изюминки». То есть сейчас человек, который хочет купить дорогой участок, готов за это заплатить деньги, но у него очень высокие требования. Невозможно просто продать хороший участок дорого.

Когда мы только начинали строить свои коттеджные поселки, поняли, что качественного продукта — с точки зрения идеологии, проекта, генплана, комплексного строительства загородной недвижимости — ни у кого в Украине нет. Раньше большинство проектов загородного строительства было увлечением влюбленного в свой участок собственника, который сначала что-то построил себе, затем друзьям, а потом решил, что это должно понравиться всему рынку. Не было системного подхода, продукта от строительной компании.

Компания Dream House первой предложила тщательно продуманный подход с фокусом на качестве, привлекательной архитектуре, скорости и масштабе строительства. Практически все проекты зданий можно посмотреть в натуре, наши шоу-дома позволяют покупателю увидеть интерьер вплоть до мелочей: халатов в ванной и игрушек в детской. Хотя идея не нова, но в Украине такого не было. Обычно всё на уровне бумажных проектов — дайте денег и мы потом вам, может быть, построим дом.

В Канаде компания-девелопер одновременно является и застройщиком, она вкладывает собственные средства в инфраструктуру и строит не просто шоу-дома, а целые шоу-улицы.

— Вы неоднократно заявляли о том, что с 2008 года покупатели коттеджей в Украине ориентируются не на цену квадратного метра домовладения, а на итоговую стоимость готового коттеджа с земельным участком. Не является ли это попыткой скрыть неминуемое падение цен коттеджного строительства стоимостью менее тысячи долларов за квадрат включая землю?

— Это возможно только в экономсегменте. Если идти ниже, то качество продукта, которое ты получишь, заставит пожалеть об этом спустя несколько месяцев. Мы знаем такие проекты — там есть проблемы с фундаментами, стенами, перекрытиями, электричеством, водой и так далее. Да и сами дома после сдачи в эксплуатацию требовали еще много вложений в ремонт. За прошлый год стоимость строительных материалов поднялась на 10–12 процентов, примерно на десять процентов выросла оплата труда. Так что ожидать, что качественные новые коттеджи будут обходиться дешевле, не стоит.

— Сколько домов сегодня продается в кредит?

— Пока что мало покупок за заемные средства — менее десяти процентов. В первую очередь это происходит из-за высоких ставок и требований банков. Если говорить о премиум-классе, то у нас вообще никогда не было покупателей, которые брали кредит на покупку такого домовладения.

До кризиса коттеджи процентов на сорок продавались в кредит. На рынке городской ипотеки, насколько я помню, показатель был повыше.

— А кто же сегодня покупает? Кредит невыгоден, немногие домохозяйства зарабатывают пять тысяч долларов в месяц, чтобы накопить в разумные сроки на загородное жилье. Вы рассчитываете на очень богатых или тех, кто решится продать городскую квартиру? Но ведь тут еще возникнут дополнительные расходы на автомобиль, на бензин — ведь надо на работу ездить и ребенка в школу водить…

— Да, у семьи, как правило, должна быть какая-то исторически доставшаяся недвижимость, которую можно продать. Есть еще и накопленные деньги — вспомните, сколько депозитов забрали из банков в 2008-м, купив валюту. И лишь на недостающую сумму клиенты готовы брать ссуду. Если говорить о массовом спросе, то сейчас я вижу его на коттеджи, стоящие до 100 тысяч долларов. Но он постепенно будет расти.

— Да, но предложений масса. На Киевщине стоит множество коробок коттеджей и таунхаусов. Зачем строить новое, если нужно продать старое?

— Вы не учитываете тот фактор, что значительная часть предложения еще долго не найдет своего покупателя, потому что это неформат. Есть огромное количество элитных домов в абсолютно не элитных местах. Их не купит богатый, а человек с низким доходом даже не сможет себе позволить этот дом отапливать. С другой стороны, есть таунхаусы с площадями квартир по 200–300 квадратных метров. А ведь это продукт экономкласса!

Форматного предложения мало — только около 20 процентов коттеджных поселков. Так что многие коробки, собранные в период ценовой гонки 2006–2008 годов, еще долго будут ждать своих клиентов.

Андрей Блинов, Екатерина Сыченко
Эксперт


Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти