Як буде розвиватися котеджне будівництво?

Директор компанії Dream House Володимир Лімаков розповів про те, як буде розвиватися посткризове котеджне будівництво, які напрямки і типи домоволодінь будуть найбільш затребувані

Ринок нерухомості поступово відходить від кризового шоку 2008 року, який розтягнувся на кілька років. У деяких великих містах активізувалося зведення недобудованих багатоповерхівок, зросла кількість угод на вторинному ринку. Однак тенденція до зниження цін зберігається, що вказує на низький попит.

При цьому ринок котеджного будівництва, очевидно, пережив не менш глибоку кризу. Вже стало очевидним, що багато створених до 2008 року проектів - мертвонароджені, і остови домоволодінь далеко від великих міст ще довго будуть муляти очі. Про тенденції ринку заміської нерухомості «Експерт» розпитав у Володимира Лімакова, генерального директора компанії Dream House. Вибір співрозмовника обумовлений тим, що компанія не тільки має досвід планування та забудови котеджних містечок, а й володіє заводом з виробництва домокомплектів за канадською технологією, а її директор має чітке бачення, куди йде ринок.

- Чи змінилася за підсумками кризи класифікація заміського житла?

- На мій погляд, зараз можна виділити чотири цінові категорії забудови заміського житла. «Економ» - вартість домоволодіння до 100 тисяч доларів, «Економ плюс» - від 100 до 200 тисяч доларів, «Бізнес» - від 200 до 400 тисяч; «Преміум» - від 800 тисяч доларів.

Сьогодні я бачу найбільший потенціал в категорії «Економ плюс» та нижньої частини сегмента «Бізнес», оскільки в них є можливість створити продукт, який дозволяє забудовникові заробити мінімальний прибуток. До речі, саме тут, на мій погляд, лежить якісна альтернатива квартирі в місті. За ту ж ціну отримуєш більшу площу будинку і земельну ділянку на додачу.

Найбільш численний сегмент «Економ» - дуже перспективний, але він складний через те, що очікування клієнта за якістю зазвичай не збігаються із собівартістю продукту. «Преміум-сегмент» - мій улюблений, але тут масовості ніколи не буде. Це - створення та продаж мрії, а не квадратних метрів.

- Виходить, кожен з чотирьох проектів, які реалізує Dream House, знаходиться у своїй категорії. Припустимо, якщо б ви вирішили будувати п'яту селище, що це було б сьогодні?

- Для багатьох людей важлива не тільки категорія селища, а й напрямок. Замовники все більше приділяють увагу тому, скільки часу йде на дорогу до центру міста. Якщо у нас, наприклад, селище економкласса знаходиться в Пилиповичі на варшавському напрямку, то людині, яка цікавиться Новообухівська напрямком, це селище не підійде. Тому городянину, якому зручніше жити на Десні, оскільки він працює на лівому березі, це селище теж не підійде. Для успішних продажів важливо, щоб було меню з продуктів різної якості на різних напрямках. Наприклад, на вишгородському напрямку у нас є проект Riviera у преміум-класі, але ми бачимо там потенціал і для якісного дачного селища нового покоління.

Зараз ми працюємо над дачними селищами нового покоління за житомирській трасі, у Броварському і Вишгородському районах, а також над селищем бізнес-класу в Феофанії.

- Ви можете назвати райони Київщини, які вважаєте перспективними в плані потенціалу зростання ціни?

- Я вже назвав вишгородського напрямок. Є багато успішних людей, що живуть на Подолі та Оболоні. З появою нового Гаванського мосту, який з'єднує Поділ та Оболонь, реконструкцією виїзду з Києва на цьому напрямі, розширенням дорожнього полотна на греблі Київської ГЕС транспортна розв'язка значно покращилася. У результаті пішли багато проблем, які турбували раніше. Вишгородський напрямок дає можливості розвивати преміум-і економпроекти завдяки мальовничим природним умовам. Поки там вибір котеджних містечок малий, а от вільної землі вистачає.

Броварський напрям, на мій погляд, має хорошу перспективу для масової забудови економ-класу. Історично Троєщина, Лісовий масив асоціюються з бюджетним житлом. До речі, у нас є проект біля Десни, який, можливо, вийде на ринок через рік.

І, звичайно, гарний напрямок для розвитку забудови середнього класу - одеське, яке серед правобережних виїздів із Києва, очевидно, відставало у розвитку від Конча-Заспи і житомирського напрямку.

- Щось ви обходите стороною Конча-Заспу і в цілому дніпропетровське напрям ...

- Уздовж Обухівського і Новообухівська шосе ще є місце для проектів. Там, безумовно, гарне транспортне сполучення, багато ресторанів і розваг, чудова природа. Але більшість хороших ділянок сильно переоцінене, що позбавляє можливості створити продукт за правильної ціною. До речі, раніше забезпеченої людини не цікавив будинок в будь-якому іншому місці, крім Конча-Заспи. Ми навіть знижки давали на вишгородському напрямку на 20 відсотків, якщо клієнт нам наводив аргумент про Конча-Заспі. Тепер не даємо.

- Під час цінової гонки в 2006-2008 роках багато забудовників були готові переходити межу в 50 кілометрів від Києва, щоб дати небагатим клієнтам відносно низьку ціну домоволодіння і порівняно велику ділянку. Який граничний радіус сьогодні?

- У нас є проект селища Пилиповичі, який розташований в 35 кілометрах від Києва. Це вже на межі. Ми туди пішли, оскільки розуміли: це крайня точка, до якої люди готові переміщатися зі столиці. До того ж туди можна потрапити як з варшавською, так і з житомирської траси, та й з київського вокзалу на електричці - півгодини.

Я знаю, що у деяких компаній є великий земельний портфель в 45-50 кілометрах від столиці, але перспектив розвитку тут у найближчі кілька років не бачу.

- Ви згадали про найбільший попит в ціновому діапазоні 100-200 тисяч доларів. А які при цьому вимоги до ділянки висувають люди?

- Якщо раніше за всіх більше цікавили ділянки в 20-30 соток, то зараз медіана спустилася до шести-десяти соток. Це пов'язано з тим, що люди розуміють: для того, щоб на ділянці в 30 соток була краса, доведеться вкласти багато грошей і зусиль. Наприклад, мати садівника. А шість-десять соток цього не вимагають. Не дарма, напевно, в радянські часи нарізали по шість соток, яких цілком достатньо для невеликого саду і городика. Зараз набагато важливіше не площа твого ділянки, а те, що його оточує, природні умови та соціальна інфраструктура.

- Спочатку у нас цінувалися селища з грунтовними парканами між сусідами за принципом «мій будинок - моя фортеця». Потім триметрові паркани стали зустрічатися переважно тільки по периметру котеджних поселень. А всередині став популярний open space і досить умовне розмежування між сусідніми ділянками. Зараз попит на що?
«Форматного пропозиції мало - лише близько 20 відсотків котеджних селищ. Так що багато коробки, зібрані в період цінової гонки 2006-2008 років, ще довго будуть чекати своїх клієнтів »

- Подорожуючи по світу, люди побачили, як можна жити, і почали цінувати ідею, яка лежить в основі селища. Його єдиний зовнішній вигляд дозволяє їм відчувати, що вони знаходяться в рамках організованого процесу життєдіяльності. Жителям повинно бути зручно спілкуватися із сусідами, тим більше що це, як правило, люди однакового матеріального становища, що розділяють схожі цінності. Щоб клієнт готовий був розлучитися з грошима, біля селища повинен був бути привабливий вигляд. Зараз під'їзні шляхи та громадські зони неможливо зробити погано, а підкупити клієнта можна лише якісними домоволодіннями.

- А в Пилиповичі хіба так?

- Це проект економ-класу. Ми спеціально підібрали місце, де інфраструктура вже була поруч. Там є мінімальний набір базових речей - охорона, паркан, який вписується в ландшафт, дорога, благоустрій ділянок, освітлення. За все інше клієнти економкласу спеціально не готові платити. Але поруч в селі знаходяться школа, магазин, залізнична станція. Тобто інфраструктура є, при цьому сім'я живе в недорогому і гарному будинку.

- До кризи складалося враження, що посередників на цьому ринку маса: компанія-продавець, девелопер, забудовник, безліч підрядників. Цей ланцюжок тепер скоротилася?

- Маржі для всіх тепер немає. Зараз є ринок для двох учасників максимум, а іноді лише для одного. Є особи, які володіють землею і є компанія, яка побудує і продасть. Якщо вставити між ними девелопера, вже не вистачає маржі, кому-то стає нецікаво або ж продукт стає дорогим. Забудовник перетворюється на будівельну компанію-девелопера, яка робить повний цикл. Ось зараз, працюючи із землевласниками, ми реально не вдома продаємо, а ідею - як продати свою землю, як землю перетворити на гроші.

- Тобто ми йдемо до консолідації всередині одного проекту. А що сьогодні являє собою земля: товар, засіб накопичення, щось інше?

- До 70 відсотків земельних ділянок радикально втратили у вартості і являють собою неліквідний товар. Тобто вони не цікаві ні за якою ціною, тому що бізнес на них зробити неможливо. Близько 20 відсотків землі зберегло вартість і тільки десять відсотків земельних ділянок подорожчало.

- Що ж це за десять відсотків такі?

- Це унікальні ділянки, місцезнаходження яких пов'язано з розвитком якихось проектів. Якщо ми говоримо про заміської нерухомості, то тут дуже важлива наявність комунікацій, дороги, ліси, води і «родзинки». Тобто зараз людина, яка хоче купити дорогий ділянку, готовий за це заплатити гроші, але в нього дуже високі вимоги. Неможливо просто продати гарну ділянку дорого.

Коли ми тільки починали будувати свої котеджні селища, зрозуміли, що якісного продукту - з точки зору ідеології, проекту, генплану, комплексного будівництва заміської нерухомості - ні в кого в Україні немає. Раніше більшість проектів заміського будівництва було захопленням закоханого в свою ділянку власника, який спочатку щось побудував собі, потім друзям, а потім вирішив, що це повинно сподобатися всьому ринку. Не було системного підходу, продукту від будівельної компанії.

Компанія Dream House першою запропонувала ретельно продуманий підхід з фокусом на якості, привабливою архітектурі, швидкості і масштабі будівництва. Практично всі проекти будинків можна подивитися в натурі, наші шоу-будинку дозволяють покупцеві побачити інтер'єр аж до дрібниць: халатів у ванній і іграшок у дитячій. Хоча ідея не нова, але в Україні такого не було. Зазвичай все на рівні паперових проектів - дайте грошей і ми потім вам, може бути, побудуємо будинок.

У Канаді компанія-девелопер водночас є і забудовником, вона вкладає власні кошти в інфраструктуру і будує не просто шоу-будинки, а цілі шоу-вулиці.

- Ви неодноразово заявляли про те, що з 2008 року покупці котеджів в Україні орієнтуються не на ціну квадратного метра домоволодіння, а на підсумкову вартість готового котеджу із земельною ділянкою. Чи не є це спробою приховати неминуче падіння цін котеджного будівництва вартістю менше тисячі доларів за квадрат включаючи землю?

- Це можливо тільки в економсегменті. Якщо йти нижче, то якість продукту, яке ти отримаєш, змусить пошкодувати про це через кілька місяців. Ми знаємо такі проекти - там є проблеми з фундаментами, стінами, перекриттями, електрикою, водою і так далі. Та й самі будинки після здачі в експлуатацію вимагали ще багато вкладень у ремонт. За минулий рік вартість будівельних матеріалів піднялася на 10-12 відсотків, приблизно на десять відсотків зросла оплата праці. Так що очікувати, що якісні нові котеджі будуть обходитися дешевше, не варто.

- Скільки будинків сьогодні продається в кредит?

- Поки що мало покупок за позикові кошти - менше десяти відсотків. У першу чергу це відбувається через високі ставок і вимог банків. Якщо говорити про преміум-класі, то у нас взагалі ніколи не було покупців, які брали кредит на покупку такого домоволодіння.

До кризи котеджі відсотків на сорок продавалися в кредит. На ринку міської іпотеки, наскільки я пам'ятаю, показник був вище.

- А хто ж сьогодні купує? Кредит невигідний, деякі домогосподарства заробляють п'ять тисяч доларів на місяць, щоб накопичити в розумні терміни на заміське житло. Ви розраховуєте на дуже багатих або тих, хто зважиться продати міську квартиру? Але ж тут ще виникнуть додаткові витрати на автомобіль, на бензин - адже треба на роботу їздити і дитини до школи водити ...

- Так, у сім'ї, як правило, повинна бути якась історично дісталася нерухомість, яку можна продати. Є ще й накопичені гроші - згадайте, скільки депозитів забрали з банків у 2008-му, купивши валюту. І лише на відсутню суму клієнти готові брати позику. Якщо говорити про масове попиті, то зараз я бачу його на котеджі, що стоять до 100 тисяч доларів. Але він поступово буде рости.

- Так, але пропозицій маса. На Київщині стоїть безліч коробок котеджів і таунхаусів. Навіщо будувати нове, якщо потрібно продати старе?

- Ви не враховуєте той фактор, що значна частина пропозиції ще довго не знайде свого покупця, тому що це неформат. Є величезна кількість елітних будинків в абсолютно не елітних місцях. Їх не купить багатий, а людина з низьким доходом навіть не зможе собі дозволити цей будинок опалювати. З іншого боку, є таунхауси з площами квартир по 200-300 квадратних метрів. Але ж це продукт економ!

Форматного пропозиції мало - лише близько 20 відсотків котеджних селищ. Так що багато коробки, зібрані в період цінової гонки 2006-2008 років, ще довго будуть чекати своїх клієнтів.

Андрій Блінов, Катерина Сиченко
Експерт