Як знайти «золоту»середину при будівництві котеджного містечка

Хоча ринок заміської нерухомості столичного регіону насичений різними пропозиціями, знайти відповідний варіант і зараз непросто. Є покупці, яких не влаштовують площі ділянок і проекти будинків - комусь вони здаються занадто великими, а комусь - крихітними.

І це не дивно, багато проектів забудовники починали кілька років тому, коли переваги були іншими. Зараз на ринку заміської нерухомості склалися інші критерії. Вони адаптовані і до ринку і до нових вимог покупців.

Домоволодіння включає земельну ділянку і будинок і воно дуже виграшно виглядає, коли співвідношення площ оптимально збалансовано. Але, критерії оптимальності для різного класу селищ відрізняються, тому, що добре для одного класу, не дуже прийнятно для іншого. Наприклад, якщо забудовник побудує будинки в селищі економкласу площею по 300 кв.м і ділянки розіб'є по 30 соток, то пропозиція за ціною явно не увійде в рамки оголошеного формату. Точно так само безглуздо буде виглядати будинок площею 100 кв.м на ділянці 6 соток в селищі бізнес-класу.

«Мене завжди дивували селища бізнес-класу, в яких на ділянках у 8-9 соток стоять цегляні будинки площею по 500-700 кв. м », - говорить Віктор Коваленко, директор консалтингової компанії" РеалЕкспо ". За його словами, прикладом невдалого співвідношення площ в селищі може служити хаотичне будівництво в містечках Обухівського напрямку на початку 90-х років. Відсутність комплексної забудови призвело до того, що на невеликих ділянках дорогої землі були зведені величезні будинки з непривабливою архітектурою. «Жити в таких будинках вкрай некомфортно, тому навіть на вторинному ринку нерухомості вони не користуються попитом», - відзначає експерт.

В даний час найбільше число пропозицій зосереджено в селищах класів бізнес та економ. Тому портал заміської нерухомості www.zagorodna.com вирішив поговорити саме про них.

Критерії економкласу: будинки і ділянки підросли

Найбільш жорсткі критерії доводиться витримувати забудовникам селищ класу економ. Будь-який прорахунок позначається на ціні і знижує ліквідність пропозиції і - навпаки. Віктор Коваленко зауважує, що після фінансової кризи критерії на заміському ринку змінилися. Якщо в 2009 році в сегменті економ-найбільш затребуваними були ділянки 6-8 соток і будинки площею близько 100 кв. м, то в 2010 - покупці прагнуть придбати 8-10 соток з будинками по 120-150 кв.м. Експерт пояснив це тим, що за минулий рік помітно відновилися споживчі переваги, тому вдома купувалися з прицілом на майбутнє - для дітей, для виросла сім'ї, а не тільки виходячи з того, що на руках є сума грошей, і в неї треба вкластися.

На думку Олександра Саса, директора компанії "СасАрхБуд", для селищ економ зараз діє така формула: територія ділиться на ділянки площею від 7 до 12 соток, на яких зводяться будинки від 100 до 140 кв.м. Для класу економ + норми інші: ділянки в таких селищах від 12 до 14 соток, а вдома до 220-250 кв.м.

Іноді забудовники в рамках одного селища пропонують і вдома, і ділянки різних площ, що дозволяє їм залучити у свої проекти велику аудиторію покупців. За словами Віктора Коваленко, яскравим прикладом оптимального співвідношення площі будинку і площі ділянки є котеджне містечко «Белгравія", який увібрав в себе елементи селища і класу «бізнес» та класу «економ». У селищі вся інфраструктура відповідає бізнес-класу, відстань до селища - 7 км від Києва, характерна для бізнескласса. На ділянках по 5 соток розташовані дуплекси площею 170 кв.м, в міру збільшення площі землі збільшується і площа забудови. На дільницях у 10-25 соток будуються будинки по 287 кв.м.

Який будинок можна побудувати на ділянці, а який ні, регулюють будівельні норми: БНіП встановлюють правила за якими мінімальна відстань від будівлі до межі ділянки має становити не менше 3 м, а відстань між сусідніми будинками - не менше 15 м. «Коли ми плануємо майбутню забудову селища, ми керуємося не лише вимогами СНіП і містобудівного кодексу, ми також намагаємося розміщувати будинку на території так, щоб це виглядало естетично і природно », - зазначає Олександр Сас.

Гнучкий бізнес-клас

Як правило, чим вище клас селища, тим більше в ньому площі будинків і ділянок. Але, як зазначив Віктор Коваленко, з приходом кризи відбулася переорієнтація потенційних покупців на домоволодіння менших площ. І зараз найбільшою популярністю користуються ділянки по 12 - 15 соток з будинками площею 200 - 300 кв. м.

«Для постійного проживання площа забудови не має перевищувати 30% від площі ділянки, а загальна площа будинку повинна бути не більше 30% від площі ділянки», - говорить Олександр Сас. За його словами, приймаючи до уваги, що забудова ділянки, як правило, не обмежується основним будинком, споруди можуть займати близько 10%, але площі ділянок в цьому випадку повинна бути 25-70 соток і більше.

Зворотня пропорційність

Відстань від Києва також позначається і на площі ділянки і самої будови. «Чим далі селище знаходиться від міста, тим нижче вартість землі, тому з'являється можливість реалізовувати проекти на просторих територіях без шкоди для ціни кінцевого продукту», - пояснює Олександр Сас. Все відбувається навпаки, якщо ви до столиці наближаєтеся. Девелопер розуміє, що продавати ділянки по 10 соток у селищі бізнес-класу, де вартість сотки близька до 3000 дол буде легше, ніж 20 соток, оскільки різниця в ціні істотна, і покупець навряд чи захоче переплачувати, - говорить Віктор Коваленко

Експерт також відзначив, що якщо площа ділянок у селищах бізнес і економ прямо пропорційна відстані (чим далі, тим більше), то з площею будинків зворотна залежність, адже бізнес-клас на увазі великі будинки, а економ, навпаки, трохи менше. Віктор Коваленко вважає, що реалізовувати близько від Києва проекти економ-нелогічно. Тут розвиваються більш дорогі цінові сегменти, площа ділянок у яких відповідає класу селища.

Більш віддалені селища покупці вибирають для дачі, а не для постійного проживання. Тому на видаленні має сенс будувати будинки невеликої площі.

Формат селища і співвідношення площ визначаються генеральним планом. Якщо генплан невдалий, то забудовник може втратити до половини запланованого прибутку.

Забудовник може втратити дуже істотно, якщо він до того ж привернув кредитні кошти для реалізації проекту. У такому разі можлива і втрата контролю над реалізацією проекту, включаючи перехід контролю над фінансовими потоками до іншої організації.

При неправильному виборі концепції забудовник втрачає не тільки в ціні об'єктів, але і в темпах їх реалізації. І справа тут не тільки в грошах, - помилка в цьому співвідношенні ставить під загрозу проект в цілому.

У разі помилки у визначенні оптимального розрахунку співвідношення будинок-ділянку, забудовнику доведеться робити знижки. У кожному окремому випадку втрата в грошах для забудовника буде різною. При найгіршому результаті, якщо ділянки взагалі не купуються, забудовник ризикує втратити все.

Більшість девелоперів є дилетантами і мають тільки один (перший і останній) девелоперський проект, то зрозуміло, що вони постійно роблять концептуальні помилки. Як правило, це приводить або до різкого зниження прибутку, а іноді і до повної зупинки продажів.

Віктор Коваленко
© Охороняється Законом "Про авторські права"

www.zagorodna.com