Успіх котеджного містечка гарантує грамотний проект

06.04.2011 10:00
Статті про нерухомість | Успіх котеджного містечка гарантує грамотний проект Грамотний проект багато в чому зумовлює комерційний успіх заміського котеджного комплексу. Тоді як прорахунки, спочатку допущені архітекторами і проектувальниками, здатні не тільки підірвати фінансове становище девелопера, але і значно знизити якість життя в містечку.

Різниця в підходах
Будівельний проект зазвичай створюється за наступною схемою. Компанія-забудовник замовляє архітектурному бюро розробку концепції, при цьому передбачається надання фотореалістичних візуалізацій, поверхових планувань, креслень фасадів та переліку оздоблювальних матеріалів. Концепція дає уявлення про оптимальний розподіл ділянки та розміщенні об'єктів, дозволяє визначити баланс територій, прорахувати ресурси і почати формування технічної документації. На наступному етапі виконується проект планування території, який пізніше виноситься на громадське слухання, проходить процедуру узгодження і затвердження. Потім проводиться робоче проектування. Повний комплекс робіт з урахуванням отримання документації займає близько року, на формування концепції зазвичай відводиться близько місяця. Як зазначає Віктор Коваленко, директор консалтингової компанії "РеалЕкспо", в компаніях, що будують містечка бізнес-і еліт-класу, як правило, питання, пов'язані з проектом та архітектурою, курирує власний головний архітектор. У компаніях, що займаються економсегмент, позиція головного архітектора виділяється досить рідко.

Дуже популярний останнім часом спосіб викликати інтерес публіки - залучення відомих українських чи іноземних архітекторів. Хоча, як стверджує Віктор Коваленко, навіть саме шановане ім'я саме по собі ще не забезпечує інвестиційну привабливість. Порівнюючи вітчизняних і західних архітекторів, Віктор Коваленко зазначає, що за вмінням розраховувати параметри будівлі, аналізувати властивості матеріалів наші нічим не гірше. Основний плюс зарубіжних шкіл полягає в тому, що там краще вивчено потреби покупців, тому вдома виходять більш зручними.

Витягти максимум

Перш ніж починати роботу над об'єктом, потрібно проаналізувати особливості земельної ділянки. За словами Віктора Коваленко, грамотний проект найбільш вигідно використовує особливості ландшафту і ефективно приховує негативне оточення. Якщо майданчик має якісь унікальні природні характеристики, наприклад межує з водоймою чи лісом, виникає завдання підкреслити достоїнства - скажімо, створити рекреаційну або пляжну зону. Озеро або гай часто роблять основною фішкою проекту. Зарослий ставок може перетворитися в мережу декоративних каналів, а горбистий рельєф дає підстави говорити про унікальні видових характеристиках. Наступний значущий момент - кількість зон загального користування і передбачена інфраструктура. Чим ширший колективна територія, тим зручніше і комфортніше буде життя в селищі. З іншого боку коефіцієнт корисного використання землі (співвідношення місць загального користування та приватних ділянок) - один з основних показників ефективності проекту для девелопера. «Покупець повинен розуміти, що широкі дороги, зелені зони, шумоізоляція громадських місць та інші зручності - це фінансові обтяження, які суттєво підвищують вартість ділянки, - пояснює Віктор Коваленко. - Завдання архітекторів - максимально оптимізувати розміщення будинків та інфраструктури без серйозного подорожчання житла ».

Ще один важливий нюанс зазначає Віктор Коваленко: в любому селищі з якісною концепцією «начинка» має бути відповідною. Наприклад, у бізнес-проекті неприпустимі висять дроти, мережі повинні бути прибрані в землю. Необхідно також дотримувати правильне співвідношення ціни ділянки і будинку. Після кризи воно таке: не більше 1 / 3 від вартості контракту припадає на землю, решта - на будинок. Крім того, комплекс має бути правильно поділений на зони. В елітній частині розташовуються ділянки побільше, причому неприпустимо, щоб вони розрізнялися за вартістю більш ніж у чотири рази. Особливо тонкий момент - організація селищ у води. «Тут потрібно зробити цікаву і дорогу першу лінію, не ущемивши при цьому інтереси інших жителів. Слід забезпечити зручний вихід до води для всіх », - пояснює Віктор Коваленко.

Звернути увагу

На перших етапах розвитку заміського ринку найчастіше давало себе знати відсутність досвіду у проектувальників. Наприклад, у масштабних селищах робився один виїзд - він же в'їзд. У результаті в години пік утворювався затор. Інша поширена помилка десятирічної давності - зводити на невеликих ділянках площею 12-15 соток особняки в 500-600 «квадратів». Крім того, раніше зазвичай використовувалася лінійна або квадратно-гніздова посадка будинків, так що люди, що живуть навпроти, були змушені заглядати один одному у вікна. Сьогодні архітектори дотримуються переважно криволінійної трасування вулиць. Віктор Коваленко радить при першому огляді селища оцінити ширину доріг. За його словами, якщо ця величина становить менше 10 м, проект напевно виконаний з порушеннями з прокладання і розташуванням мереж. Купуючи домоволодіння біля річки або поруч з лісом, потрібно уточнити, наскільки витримані положення закону (особливо в береговій зоні), чи дотримані існуючі обмеження. Наприклад, у відповідності з будівельними нормами віддаленість селища від лісу повинна становити не менше 15 м.

Віктор Коваленко перерахував найбільш очевидні ознаки проекту високого рівня: ширина і якість доріг, зручне розташування громадських зон (в пішохідній доступності), грамотна ізоляція «негативних» зон, в тому числі галасливих громадських місць, ефективна нарізка землі і посадка будинків (мінімальна кількість складних за формі ділянок, відсутність виду «вікна у вікна»). Однак, є й серйозні фінансові вкладення в оформлення території (широкі вулиці, маса зелених зон, магазинів та громадських місць в крокової доступності) - це перш за все для дорогих селищ. У економклассе все набагато скромніше. Економити без шкоди для якості дозволяє лише невелике коло питань. «Здешевити проект може зменшення сумарної площі доріг і проїздів (це найдорожча частина інженерної підготовки), оптимізація схем прокладки комунікацій, застосування сучасних матеріалів і обладнання для мереж (наприклад, заміна колодязів безколодязною врізкою)».

Віктор Коваленко

© Охороняється Законом "Про авторське право"

www.zagorodna.com
Сподобався матеріал?Підпишись на розсилку
Ваші коментарі:
Ваша думка буде першою. Дякую Вам за прочитання статті. Бажаю щастя! Прошу в коментарі нижче поділитися Вашою думкою.
 
 
Увійти