У владельцев квартир должна быть возможность выбора управляющей компании без создания ОСМД

Создание в Украине механизма, при котором жильцы смогут самостоятельно выбирать управляющую компанию без создания Объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), сможет изменить к лучшему положение дел в сфере оказания жилищно-коммунальных услуг. Такое мнение было высказано в ходе бизнес-завтрака на тему «Практика организации процессов управления объектами недвижимости», проведенного 3 октября отраслевой организацией рынка недвижимости Украины Ukrainian Real Estate Club.

Создание в Украине Объединений совладельцев многоквартирных домов решает проблему выбора жильцами структуры, которая будет в дальнейшем оказывать услуги по управлению зданием, найму обслуживающего персонала и т.п., лишь частично. На сегодняшний день, лишь около 24% жилого фонда управляется ОСМД и жилищно-строительными кооперативами. Дальнейшему развитию ОСМД мешает не только сложная схема регистрации, но и инертность самих украинских владельцев квартир. По мнению экспертов, поэтому ожидать резкого увеличения данного показателя в ближайшие годы ожидать не приходиться. Тем не менее, рынку жилой недвижимости необходим определенный инструмент для того, чтобы жильцы могли уйти от практики обязательного сотрудничества с ЖЭКом, или с управляющими компаниями, навязанными застройщиками.

«На данном этапе идет разработка изменений в законодательстве, целью которых является создание механизма, при котором жильцы смогут выбирать управляющую компанию и без создания ОСМД. Пока что, если у владельцев квартир нет созданной объединяющей структуры и соответствующего юридического лица, для смены обслуживающей, управляющей структуры необходимо согласие ста процентов жильцов многоквартирного дома, что на практике почти невозможно» — отмечает партнер международной юридической фирмы «Backer&McKenzie» Лина Немченко.

В этой связи партнер юридической компании «КПД Консалтинг», председатель Комитета по вопросам права Ukrainian Real Estate Club Владислав Кисиль прокомментировал поднятую проблему следующим образом: «Привлечение управляющей компании к обслуживанию общей собственности в многоквартирных домах (помещений общего пользования, инженерных сетей, опорных конструкций, обеспечивающих эксплуатацию всего здания) «напрямую» собственниками квартир, в нынешних условиях с неизбежностью будет сопровождаться патовыми ситуациями. Согласно действующему законодательству отсутствие согласия собственника одной квартиры приведет к блокированию принятия решений. Проблема может быть решена путем включения в гражданское законодательство механизма «демократии сособственников». Для принятия решений относительно найма управляющей компании можно было бы ограничиться квалифицированным большинством, т.е. согласием собственников 2/3 квартир в доме».

Как комментируют данную ситуацию специалисты, оказание услуги управления жилыми домами, в украинских реалиях, практически не приносит прибыли, в виду отсутствия действующего механизма взыскания оплаты за ЖКУ. Рентабельность управляющих компаний в жилом секторе составляет на сегодняшний день 12%, но и их, по заверениям специалистов, заработать очень сложно.

По замечанию модератора мероприятия, директора «Рустлер Недвижимость Сервис», дочерней компании австрийской Rustler Gruppe Тараса Шелемеха, «Предлагаемый в изменениях в законодательстве механизм, подобен схеме, работающей в странах Европы. Как правило, владельцы квартир создают там лишь формальные объединения, кондоминиумы, без регистрации отдельного юридического лица. Тем не менее, решения таких советов вполне легитимны. Если подобные изменения будут приняты на уровне министерств, то новая схема сможет не только реально повысить качество оказываемых жилищно-коммунальных услуг, но также и стать настоящим прорывом в отношениях между управляющими компаниями и владельцами квартир».

В случае, если владельцам будет дана законная возможность выбрать управляющую компанию без создания ОСМД, решения по смене управляющей структуры можно будет принимать простым большинством на общем собрании жильцов дома.

«Компания «Рустлер Недвижимость Сервис» оказывает полный комплекс услуг по коммерческому, административному и техническому управлению объектами коммерческой недвижимости, но, в случае изменения схемы работы с владельцами квартир, готова значительно расширить сферу своей деятельности и в сегменте жилой недвижимости. Подобный опыт у нас есть, но именно подобная схема, уже действующая в странах Европы, больше всего подходит для эффективного взаимодействия, а также повышения конкуренции на рынке оказания ЖКУ, а, следовательно, и качества таких услуг» — подвел итог директор «Рустлер Недвижимость Сервис».
Ukrainian Real Estate Club