Как управлять недвижимостью в Украине?

Об особенностях развития рынка управления недвижимостью Building.ua рассказали руководители ведущих управляющих компаний Украины
Андрей Марченко, директор по развитию бизнеса Compass FM

Степень развития рынка

Целостного сложившегося рынка по комплексному управлению недвижимостью в нашей стране нет. Рынок представлен лишь отдельными компаниями. Как правило – это международные компании, которые «зашли» на этот рынок и предоставляют услуги property & facility management другим международным компаниям. «Внутренние», украинские компании на этом рынке чаще предоставляют отдельные виды услуг, входящие в понятие комплексного управление, а вот компаний, предоставляющих весь спектр услуг по управлению – немного. Например, многие украинские компании работают на рынке клининговых услуг (одна из составляющих услуг facility management).

После кризиса спрос на услуги управляющих компаний в Украине повысился, поскольку снизились арендные ставки, а затраты на комплексное обслуживание объектов не уменьшились, соответственно, у собственников уменьшились доходы. Одним из путей по уменьшению расходов для собственников коммерческой недвижимости стало привлечение внешней управляющей компании. Это наиболее актуально для бизнес центров, недвижимости банковских структур.

В вопросе предоставления услуг банкам, многие международные управляющие компании не конкурируют, потому что стоимость услуг таких компаний находится в верхнем диапазоне. Не смотря на это, конкурентов в этом сегменте много, так как украинские компании предоставляют те же услуги за значительно меньшие деньги. Но не стоит забывать о самом главном конкуренте на данном рынке – собственнике, которого необходимо убедить в необходимости, целесообразности и рентабельности внешнего управления. Многие собственники после кризиса 2008 г. начали привлекать управляющие компании для повышения инвестиционной привлекательности объектов. Внешняя управляющая компания может не только качественно выполнять свои работы, но также внедрять новые технологии на объекте, например, повысить энергоэфективность здания, оптимизировать работу инженерных систем. Приведу пример из опыта Compass FM: недавно в бизнес центре «Инком» были проведены работы по оптимизации системы вентиляции и кондиционирования. Было произведено строительство гидравлической стрелки, уменьшилась нагрузка на холодильные машины, тем самым в бизнес-центре уменьшилось энергопотребление и улучшились условия работы сотрудников. Была оптимизирована работа оборудования систем вентиляции и кондиционирования, диверсифицированы риски по выходу элементов системы из строя.

Наиболее распространенные виды управления

Наиболее распространено предоставление услуг facility management. Property management в Украине практически не представлен. Даже у международных управляющих компаний это 1-2 проекта (если вообще есть). Они декларируют предоставление таких услуг, но, в связи с неразвитостью рынка и ментальностью украинских собственников, контрактов на предоставление услуг property management у нас не много. Потенциальные клиенты property management в Украине – иностранные собственники недвижимости, так как на развитых рынках существует сложившаяся культура этого сегмента. К примеру, в Польше 98% профессиональных бизнес центров (класса А и В) управляются внешними компаниями, поскольку управление объектом профессиональным игроком рынка повышает инвестиционную привлекательность и ликвидность недвижимости.

Набор услуг

В набор услуг по комплексному управлению недвижимостью входят facility, property & asset management. В услуги property management входит управление арендными отношениями. Обслуживание и эксплуатация инженерных систем здания, комплексная уборка и содержание объекта (клининг), инфраструктурный менеджмент (организация парковки, кейтеринг, поставка расходных материалов) и администрирование комплекса (организация службы ресепшн), входят как в услуги property, так и в услуги facility management. Как правило, на управление арендными отношениями в Украине внешние компании привлекаются в случае, если собственник иностранец. А такие услуги как asset management, которые на Западе входят в стандартный пул услуг по комплексному управлению недвижимостью, в нашей стране не предоставляются в принципе. Asset management подразумевает управление активами собственника.

Потребители услуг

Если образно рейтинговать сегменты недвижимости от наибольшего к наименьшему потребителю услуг по управлению недвижимостью в Украине, получится:

1 место: торговая недвижимость (ритейл)

2 место: офисная недвижимость

3 место: логистическая недвижимость

Привлечение внешней управляющей компании в сегменте коммерческой недвижимости – это повышение инвестиционной привлекательности объекта, повышение статусности, передача непрофильного для компании бизнеса и, во многих случаях, необходимость. Хотя во всех сегментах есть собственники объектов, давно создавшие собственные подразделения для управления. Связано это с тем, что внешняя управляющая компания – не всегда дешевле, чем управление собственными силами. Но в случае с офисными помещениями, например, банковских структур, привлечение внешней управляющей компании, как правило, экономически целесообразно для собственника. Банки ставят жесткие условия, и работают с компаниями, которые предоставляют минимальные расценки. В связи с этим интерес и целесообразность работы с банками становятся сомнительными, в силу невысокой доходности.

В связи с тем, что понятие «управление недвижимостью» очень широкое и не все объекты нуждаются в его комплексной реализации, собственники во многих случаях привлекают внешние компании для предоставления отдельных видов услуг – клининг, технический facility management, инфраструктурный менеджмент и др. В полное управление в Украине передается до 10% объектов коммерческой недвижимости. Для сравнения: в Польше этот показатель в сегменте офисной недвижимости достигает 95%, в торговой – 40%, в сегменте логистической недвижимости также порядка 40%.

На украинском рынке наиболее целесообразно привлечение внешней управляющей компании для владельцев крупных коммерческих объектов, которые хотят повысить инвестиционную привлекательность недвижимости.

Бен Хант, директор департамента строительных услуг компании DTZ в Украине

Степень развития рынка

Рынок услуг по управлению и техническому обслуживанию объектов недвижимости Украины находится в зачаточном состоянии, являясь слаборазвитым по сравнению с рынками европейских стран. В стране присутствует целый ряд западных и украинских компаний, предлагающих профессиональные услуги по управлению объектами недвижимости – это, как правило, отдельные департаменты компаний, предоставляющих свои услуги в сфере недвижимости.

Период кризиса, в целом, понизил спрос на услуги по управлению и техническому обслуживанию объектов недвижимости, так как упали количество и темпы реализации новых проектов в Украине. Кроме того, иностранные инвесторы покидают нашу страну. Однако некоторые управляющие компании продолжили упорную деятельность, с целью убедить и показать клиентам экономию и возможные преимущества привлечения аутсорсинговой управляющей компании, даже, несмотря на достаточную медлительность этого процесса.

Наиболее распространенные виды управления

Техническое обслуживание проекта подразумевает поддержку стабильной операционной деятельности объекта. В Украине список услуг включает обслуживание систем безопасности и уборку объекта, наряду с некоторыми услугами, предоставление которых требуется по закону, например обслуживание пожарных систем, но обычно это обслуживание систем электроэнергии, систем водоснабжения, отопления, вентиляции, систем безопасности, лифтов и, других, в зависимости от комплексности объекта.

Набор услуг

Управляющая компания ведет бухгалтерский учет своих доходов и расходов для инвестора или владельца объекта, в том числе бюджетирование, прогнозирование и отчетность. Она работают в тесном сотрудничестве с командой агентов по сдаче объекта в аренду и брокерами, с целью убедиться, что объект полностью сдан в аренду по рыночным арендным ставкам. Они получают оплату аренды, рассчитывают и собирают оплату услуг, маркетинговые расходы и коммунальные платежи. Управляющая компания, в соответствии с договорами, оплачивает все текущие расходы, такие как ремонт и техническое обслуживание, налоги, страховку и, в некоторых случаях, оплачивает услуги компаний, обеспечивающих техническое обслуживание объекта

Компании, предоставляющие услуги технического обслуживания, обеспечивают отличное состояние объекта для поддержания его операционной деятельности. Такие компании могут работать как с владельцами объектов, так и с операторами. Их услуги включают уборку объекта и его безопасность, а также ремонт и техническое обслуживание, обеспечение специализированного персонала, транспорта и питания.

Потребители услуг

Клиентами профессиональных управляющих компаний чаще всего являются иностранные компании или объекты, находящиеся в собственности иностранных компаний.

Причиной этому является то, что западные компании привыкли к практике, при которой услуги оказывают специализированные компании, а не собственные сотрудники. Они используют профессиональные компании по управлению и техническому обслуживанию, чтобы иметь возможность сконцентрироваться на росте бизнеса, управлении и кадровых ресурсах своей компании, а не на уборке, обслуживании, безопасности, логистике и тому подобном.

Кроме того, иногда иностранные владельцы объектов недвижимости в Украине, не имеют и не желают иметь управляющие подразделения. В таком случае они нуждаются в услугах профессиональной управляющей компании.

Довольно трудно предоставить статистику по процентному соотношению объектов в управлении компаний и девелоперов, но мы полагаем, что большинство современных коммерческих объектов находится в управлении девелоперских компаний. Отчасти, потому что компании не доверяют другим организациям осуществлять управление от их имени, или считают управление прибыльным бизнесом и не желают делиться с аутсорсинговыми компаниями. Кроме того, кризис заставил ряд девелоперов за неимением ресурсов и клиентов для продолжения реализации своих проектов, взять на себя роль управляющих компаний, дабы сохранить свой собственный персонал.

Евгения Локтионова, директор консалтинговой компании UTG

Степень развития рынка

Рынок управления торговой недвижимостью начал формироваться четыре года назад – с наступлением кризиса. До 2008 г. практически все девелоперы использовали для управления офисной и торговой недвижимостью собственный персонал. Только столкнувшись с кризисными проблемами, они почувствовали, что нуждаются в помощи профессионалов. Однако в силу многих причин рынок развивается медленно и до сих пор находится в стадии формирования.

До кризиса у нас не было такого количества объектов в управлении. Персонал девелопера в сложной кризисной ситуации не смог принять необходимых мер для выравнивания положения, из-за чего девелопер был вынужден обратиться к нам. Мы в течение определенного периода выводим объект на максимальную прибыльность, обеспечиваем максимальное заполнение арендаторами. Один из наших объектов, ТРЦ «Глобал.UA» в Житомире, объект полного цикла, два года назад вошел в Книгу рекордов Украины как торговый центр, который посетило больше всего людей за один день – 90 000 человек! Для Житомира, население которого составляет 270 000 человек, это замечательный результат. И сейчас объект заполнен на 100%, арендные ставки достаточно высоки.

Еще один знаковый проект, находящийся у нас в управлении, – симферопольский торговый центр «Меганом», первая очередь которого была открыта полгода назад. Мы знаем настроения арендаторов, мы можем вовремя и эффективно реагировать на любые возникшие проблемы. Мы понимаем, чего хочет покупатель в этом регионе, и, формируя концепцию второй очереди, мы можем предложить именно то, на что есть спрос.

Наиболее распространенные виды управления

Существует три вида управления: facility management, property management и esset management.

Facility management – это техническая эксплуатация объектов недвижимости. На сегодняшний день это самая распространенная услуга, и 99% компаний, предлагающих услуги по управлению торговой недвижимостью, предлагают именно ее. Речь идет о клининге, эксплуатации различных систем, инженерии и т.д.

Property management – это арендно-административное управление, при котором управляющая компания руководит арендаторами и маркетингом, делая все возможное для увеличения привлекательности объекта. Такую услугу на украинском рынке вот уже четыре года предлагает «Украинская торговая гильдия». Компания UTG управляла десятками проектов, входя в них на разных стадиях реализации. Чаще всего это были объекты, концепции которых создавали аналитики и архитекторы UTG; потом UTG набирала для этих объектов арендаторов, и после – как логическое завершение этого процесса – брала объект в управление. Вторая категория объектов, которые принимает в управление наша компания, это торговые центры по ряду причин испытывающие проблемы с окупаемостью и рентабельностью. Это «трудные пациенты», которых мы успешно «лечим»...

Esset management – это комплексное управление активами, которое очень распространено за рубежом и совершенно не распространено у нас. С одной стороны владельцы торговых объектов не готовы доверять свои деньги сторонним компаниям, с другой стороны несовершенства украинского законодательства не позволяют эффективно управлять чужими средствами.

Набор услуг

Мы предлагаем прежде всего property management, включающий в себя создание штата и обучение персонала, управление отношениями с существующими арендаторами, поиск новых арендаторов, ротацию арендаторов. Управляя торговым центром, мы прежде всего стремимся к стопроцентному заполнению арендаторами, к нулевой дебиторской задолженности и к увеличению инвестиционной привлекательности объекта.

Потребители услуг

К сожалению, основным фактором слабого развития рынка является недоверие девелоперов и владельцев торговых объектов к каким бы то ни было сторонним компаниям. Они считают, что держать собственный подконтрольный персонал надежнее.

Между тем, наша практика показывает, что очень часто штат торговых объектов сильно раздут, а возможности увеличения доходов используются не в полной мере. Как правило, стоимость услуг управляющей компании меньше, чем «съедает» собственный административный персонал. Кроме того, что очень важно, собственный персонал торгового объекта ограничен в своих возможностях, он не мыслит категориями рынка и, как правило, недостаточно мотивирован. К примеру, никакой пусть даже самый лучший администратор не приведет в свой комплекс арендатора, которого еще нет на украинском рынке, либо такого, который только что вышел на рынок. Во-первых, потому что у такого администратора нет возможности привести в Украину новый бренд, а во-вторых, потому что у него нет информации о планах выхода на украинский рынок ведущих мировых компаний. Мы же постоянно находимся на рынке, постоянно держим руку на пульсе, все время находим что-то новое… Так много объектов в управлении у нас потому, потому что девелопер – после того, как мы успешно разработали концепцию и набрали арендаторов в его торговый комплекс – уже доверяет нам. Он видит результаты нашей работы и легко подписывает договор.

Примерно в 90% случаев торговыми центрами управляют девелоперы и владельцы бизнеса, и лишь в 10% – внешние управляющие компании. Причем большая часть из этих 10% занимает facility management – техническая эксплуатация объектов недвижимости.

Татьяна Санченко, исполнительный директор компании «ЭСТА Проперти Менеджмент»

Степень развития рынка

Рынок услуг по управлению коммерческой недвижимостью в Украине развит недостаточно. Еще в 2009 г. в Украине практически не было профессионального проперти-менеджмента: можно было на пальцах рук перечислить объекты, где предоставлялся данный вид услуг. Кризисный 2009 г. можно считать отправной точкой развития проперти-менеджмента в Украине.

Однозначно кризис дал толчок к изменению ситуации в сфере управления в Украине. Кризис дал возможность заказчику подумать об этом виде услуг и пользоваться ими. Как ни парадоксально, но кризис во многом помог внешним управляющим компаниям увеличить долю рынка. Это произошло благодаря влиянию кризиса на мышление собственников недвижимости, которым в лучшие с позиции экономики времена было довольно сложно отказаться от контроля жизнедеятельности собственных объектов, однако под влиянием кризиса они были вынуждены отдать услугу управления на аутсорсинг.

Наиболее распространенные виды управления

В Украине наиболее распространены такие виды управления: Административно-арендное управление и фасилити менеджмент.

Набор услуг

В набор услуг по управлению недвижимостью входит консалтинг, аудит проперти-менеджмента. В случае, если в управление берется функционирующий объект, то проводится аудит существующих арендаторов и соглашений, административно-арендное управление, а также фасилити менеджмент.

Потребители услуг

Наибольшими потребителями услуг, предоставляемых управляющими компаниями, являются около 70% столичного рынка торговой и офисной недвижимости.

Building.ua