Читайте также:
Услуги управления жилой недвижимостью
Building.ua: Насколько в Украине развит рынок услуг по управлению недвижимостью?
Р.Поступаленко: Как с точки зрения предложения, так и с точки зрения спроса, рынок услуг по управлению недвижимостью пока находится на стадии формирования. В Украине работает всего несколько независимых профессиональных компаний, способных предоставлять качественные услуги по управлению. И даже, несмотря на рост емкости рынка коммерческой недвижимости, управляющие компании (УК) сталкиваются с тем, что объектов, передаваемых в управление, немного, и конкуренция в процессе тендеров является высокой.
Building.ua: Какие виды управления наиболее распространены в Украине?
Р.Поступаленко: Выделяют несколько уровней управления:
Facilities Management (FM) – техническое обслуживание здания и его инженерных систем, контроль поставки энергоресурсов, управление инфраструктурой (то есть обеспечение непрерывной деятельности объекта коммерческой недвижимости);
Property Management (PM) – комплекс услуг по административному и коммерческому управлению объектом (включая маркетинговое, бухгалтерское и юридическое сопровождение);
Asset Management (AM) – доверительное управление капиталом инвестора, управление инвестиционным портфелем недвижимости.
В Украине на сегодняшний день наиболее распространенными является техническое обслуживание объектов и частичный РМ (без коммерческого управления). К полной услуге PM собственники объектов проявляют сдержано-умеренный интерес в силу нежелания и боязни открывать доходную составляющую своего бизнеса сторонним организациям.
Building.ua: Какие сегменты являются наиболее активными потребителями услуг? С чем это связано?
Р.Поступаленко: Для всех без исключения УК наиболее желаемыми заказчиками услуг по управлению являются девелоперы профессиональных коммерческих объектов – офисных центров, торговых/торгово-развлекательных центров, логистических комплексов. Но более активными на сегодняшний день являются как раз владельцы портфелей небольших сетевых объектов, разбросанных по территории Украины – мы наблюдаем активность в проведении тендеров на управление портфелем залоговых активов и отделений банковских учреждений, сетевых супермаркетов и гипермаркетов.
Building.ua: Известен ли сегодня объем рынка управления недвижимостью?
Р.Поступаленко: К сожалению, из-за непрозрачности рынка, определить точную долю переданных в управление объектов в Украине сложно. В Киеве и Киевском регионе на конец III кв. 2012 г. общий объем профессиональных коммерческих площадей (офисы, склады, ТЦ/ТРЦ) составил более 3 млн. кв. м, из них, по нашим оценкам, рынок профессионального управления составляет не более 15-20%. Остальные объекты недвижимости обслуживаются собственниками самостоятельно, либо с привлечением непрофессиональных УК.
В 2013 г. в Киеве запланирован ввод в эксплуатацию еще 530 700 кв. м коммерческих площадей и хотелось бы верить, что при таком существенном увеличении нового предложения, вовлечение независимых профессиональных УК будет также расти.
Building.ua: Кто сегодня составляет основную конкуренцию УК?
Р.Поступаленко: На украинском рынке основным конкурентом независимых профессиональных УК продолжают оставаться собственники объектов недвижимости, которые осуществляют управление своими силами. Создавать собственную структуру для управления объектом может быть целесообразно, когда общая площадь недвижимости в портфеле составляет не менее 30-50 тыс. кв. м. Однако нередко встречается ситуация, когда в портфеле у девелопера находится один-два небольших объекта (до 10-15 тыс. кв. м), а дальнейшие планы по развитию отсутствуют. В силу привычки лично участвовать во всех процессах жизнедеятельности своих активов и даже при отсутствии опыта профессионального управления недвижимостью, такие девелоперы не желают вверять свое имущество в управление третьим лицам.
На рынок время от времени выходят девелоперские или «карманные» компании, которые создавались с целью управления собственными объектами, но со временем начали предлагать услугу на аутсорсинг. Перспективы у таких компаний небольшие, поскольку они являются представителями одного из конкурирующих игроков рынка недвижимости.
В сферу услуг по техническому обслуживанию (FM) активно входят также сетевые клининговые компании, которые, как правило, предлагают минимальную стоимость обслуживания. В последнее время, к сожалению, многие собственники недвижимости выбирают УК исходя именно из наименьшей стоимости услуг, придавая малое значение качеству услуг и репутации компании. Здесь сложно конкурировать профессиональным УК, которые предлагают не только качество в управлении и обслуживании объектов, но и застрахованную профессиональную ответственность.
Такой подход со стороны собственников может иметь негативные последствия для здания из-за нерегулярности обслуживания инженерных систем и оборудования (с целью экономии), низкой оплаты труда персонала (соответственно и низкого уровня квалификации), что влечет за собой снижение инвестиционной привлекательности и стоимости объекта как актива.
Building.ua: В чем специфика рынка управления в Украине?
Р.Поступаленко: В Украине из-за общей непрозрачности рынка услуг по управлению, а также непонимания сути самой услуги и сути бизнеса управляющих компаний, к ним выдвигаются все новые и новые требования со стороны собственников. В нашей стране сложно работать международным УК, деятельность которых четко регламентируется глобальными стандартами и принципами ведения бизнеса, в связи с чем приходится искать компромиссные решения, учитывая специфику локального рынка.
Все чаще приходится сталкиваться с ситуацией, когда на УК перекладывают обязательства в части финансирования текущих затрат по проекту. Причем данная практика широко применяется за пределами нашей страны (например, в Западной Европе), где заказчики услуг работают по схеме «60-90 дней отсрочки платежа», что для рынка Украины практически неприемлемо. Ни УК, ни другие специализированные компании, участвующие в процессе управления, не идут на отсрочку платежа более 30-45 дней, но и такая практика в нашей стране очень ограничена.
Еще одним своеобразным требованием к УК является фиксированная стоимость операционных расходов. Для отношений Собственник – Арендатор такой подход логичный и понятный (тем более что собственник как правило оставляет за собой право на периодический перерасчет затрат), но для отношений УК – Собственник, такой подход нехарактерный и рискованный. Тем не менее, многие УК идут на данный риск для того, чтобы получить бизнес. Известны случаи, когда УК работает по низкой фиксированной ставке в лучшем случае в ноль, а то и в убыток, и уже в процессе работы пытается четко ограничить объем оказываемых услуг или согласовать у собственника дополнительную оплату.
Не способствует развитию рынка управления недвижимостью в нашей стране и отсутствие международных инвесторов, которые понимают услугу и привыкли отдавать непрофильный бизнес на аутсорсинг. Тем не менее, следует отметить, что растет число локальных девелоперов/собственников, которые хотят создать правильный (качественный) продукт и начинают вести переговоры с управляющими компаниями еще на стадии проектирования и ранних стадиях строительства.
Building.ua: В чем преимущество привлечения УК на ранних стадиях проекта?
Р.Поступаленко: Многими важными вопросами девелопер начинает задаваться уже на завершающих этапах строительства, когда вносить какие-либо проектные изменения дорого и/или проблематично. Одним из преимуществ, которые может предложить УК ̶ предоставление профессиональных консультационных услуг. Например: анализ эффективности инженерных решений объекта с точки зрения его дальнейшей эксплуатации, энергоемкости оборудования; предоставление рекомендаций по организации зон доступа, зон ввоза-вывоза товароматериальных ценностей; анализ договоров аренды на предмет компенсационных платежей, разграничения зон ответственности, другое.
Building.ua
Комментарии