Три аргумента за покупку готовой квартиры в новостройке

Еще несколько лет назад о готовой квартире в новостройке можно было только мечтать. В основном жилье продавалось на стадии строительства задолго до сдачи дома. В последнее время ситуация очень изменилась. Квартиры в готовых домах - уже не редкость. Причем интересные предложения есть в разных районах Москвы.

Как рассказал журналу Metrinfo.ru Василий Митько, генеральный директор агентства МИАН, примерно 25-30% предложений первичного рынка Москвы приходится на объекты, прошедшие Государственную комиссию (ГК). По оценке Ольги Новиковой, ведущего аналитика компании «НДВ-Недвижимость», доля предложения в уже сданных домах - около 30%. Но в зависимости от округа этот показатель может варьироваться. «В СВАО количество сданных объектов составляет порядка 12%, а в ВАО – более 50%», - уточняет эксперт. А в компании «МИЭЛЬ-Новостройки» и вовсе долю квартир в уже сданных домах оценили в 40-45% от общего объема предложения первичного рынка Москвы.

Увеличение предложения в готовых домах объясняется не только снижением спроса в кризисные годы, но и проблемами самих застройщиков. Как рассказал Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья», в 2009 году большинство застройщиков испытали проблемы с финансированием строительства, поэтому были вынуждены направить все имеющиеся ресурсы на завершение уже возводимых объектов. Новые проекты на рынок практически не выводились. И совокупная доля новостроек, находящихся на четвертой стадии готовности (отделочные работы, подготовка к ГК) и пятой (ввод в эксплуатацию, заселение) в Москве достигала 80% (почти 50% и 30% соответственно).

Покупатели хотят ускорить новоселье
Квартиры в сданных домах пользуются хорошим спросом. «Если рассмотреть сделки клиентов МИАНа, то в 2010 году около 60% покупателей новостроек отдали предпочтение квартирам в домах, прошедших ГК», - рассказывает Василий Митько (МИАН).

Эксперты назвали несколько причин популярности готовых квартир в новых домах. Главная - боязнь, что застройщик не достроит дом. «Уровень доверия к строительным компаниям, еще не полностью восстановившим свои позиции после кризиса, пока невысок», - объясняет Артём Ржавский («Азбука Жилья»). Другая причина – готовое жилье демонстрирует все плюсы и минусы и самого дома, и расположенных в нем квартир. К тому же сданное жилье можно купить по ипотеке. «Банки относятся к сданным домам более лояльно, чем к объектам, находящимися на более ранних стадиях застройки», - говорит Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития Группы компаний «Конти».

По словам Артёма Ржавского («Азбука Жилья»), среди потенциальных покупателей новостроек в Москве почти каждый третий желает воспользоваться ипотечными программами. Однако, по факту, банки пока еще неохотно дают ипотеку под строящееся жилье. Доля сделок с привлечением заемных средств на рынке новостроек Москвы в настоящее время не превышает 7%. «Для сравнения: в аналогичный период 2009 года показатель ипотечных сделок в столице составил не более 2-3%, в докризисные 2007-2008 гг. – в среднем 20-30%», - говорит эксперт. Впрочем, Денис Бобков, руководитель аналитического отдела компании Est-a-Tet, привел другие цифры: «По опыту работы компании на данный момент объем сделок по ипотеке составляет порядка 30%».

Предложения по всем округам
Рост объемов готового жилья на рынке наглядно демонстрирует улучшение финансовой ситуации у самих застройщиков. По словам Ольги Марковой, маркетолога компании «Пересвет-Инвест», весной 2010 года было отмечено, что темпы строительных работ увеличились, и в столице за прошедшие полгода в эксплуатацию было введено 1,547 млн. кв. метров жилья, хотя это на 15 % меньше показателей первого полугодия 2009 года.

Наибольшее количество новостроек, находящихся в реализации, зафиксировано в ЦАО – 24,2% от общего количества по Москве, что объясняется длительным сроком реализации объектов элитного жилья, а вторую позицию занимает ЗАО – 18,8%. Меньше всего новостроек сосредоточено в ЮВАО – 4,7%. «За прошедшие месяцы значительно сократилось предложение по новостройкам в районах САО (-35,3%), ЮВАО (-31,6%) и в ЗАО (29,3%)».

И все же предложение квартир в уже сданных домах сейчас довольно обширное. Как отметил Артем Ржавский («Азбука Жилья»), подавляющее большинство московских новостроек (до 85%), реализуемых компанией «Азбука Жилья», сдано ГК и находится на этапе заселения.

Как рассказала нам Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки», среди проектов, реализуемых компанией полностью готовые квартиры представлены в нескольких жилых комплексах. Это: ЖК «Заповедный уголок» (ул. Заповедная, вл. 16-18), где есть предложения стоимостью 115 тыс. руб. за кв. м; ЖК «Примавера» (Симферопольский проезд, дом 18), где остались квартиры по 148-160 тыс. руб. за кв. м; ЖК «Гранд Паркъ» (ул. Гризодубовой, д. 2) по 190-205 тыс. руб. за кв. м.

В компании «Пересвет-Инвест» также назвали несколько адресов расположенных в разных округах столицы, где готовые квартиры можно купить из первых рук. В ЮАО – это ЖК «Пражский» (ул. Кировоградская, 24), где остались квартиры по цене 148,3 и 142,4 тыс. руб. за кв.м, а также дом на ул. Кировоградская, 22Б, где представлены однокомнатные квартиры по цене 125-140 тыс. руб. за кв.м, двухкомнатные – по 120-130 тыс. руб. за кв.м, а цены на трех-четырех- и пятикомнатные квартиры варьируются от 105 до 135 тыс. руб. за кв.м. В САО квартиры есть в сданном ЖК «Империал» (Алабяна, 13А), где на данный момент цена составляет 160-190 тыс. руб. за кв. м. Дополнительно можно купить машино-место в паркинге за $52,8 тыс. В ЮЗАО – в ЖК «Академия Люкс» (Вернадского просп., 84), где цена квадратного метра 131-172,7 тыс. руб. за кв.м.

По словам Дениса Бобкова (Est-a-Tet), готовые квартиры сегодня в Москве можно приобрести в ЖК «Весна на Балтийском» (ул. Часовая), минимальная стоимость квадратного метра составляет 181 тыс. рублей. А также в доме на ул. Академика Опарина, вл. 4, где цена от 114 тыс. руб. за кв.м.

В сегменте дорогостоящего жилья квартиры есть в ЖК «Остоженка Парк Палас» в Коробейниковом переулке. Это уникальный проект с собственной придомовой инфраструктурой, включающий фитнес-центр и собственный spa-центр. В доме предусмотрен трехуровневый подземный паркинг, рассчитанный на 600 машиномест. Стоимость квартир – от 57 млн. рублей до 318 млн. руб. в зависимости от площади и этажа.

Кроме предложений от застройщиков, квартиры в сданных ГК домах по уступке права требования продают физические лица, купившие их еще на стадии строительства. В зависимости от качества проекта и числа свободных квартир жилье продается иногда дешевле чем у застройщика, а иногда – дороже.

По данным «Пересвет-Инвест», предложения по переуступке есть в ЖК «Марфино». Однокомнатные квартиры выставлены по цене 132 тыс. руб. за кв. м, двухкомнатные – 132, 2 тыс. руб. за кв. м, а трехкомнатные – 121,4 тыс. руб. за кв. м. В ЖК «Аэробус» (Кочновский проезд, 4) в продаже по переуступке около 80 квартир. Их цена от 11,6 млн. руб. за однокомнатные квартиры общей площадью 66-70 кв. м до 20,7 млн. руб. за многокомнатные квартиры от 120 до 161,8 кв. м.

В кризис на первичном рынке появились предложения квартир с полным ремонтом. В сегменте класса «эконом» это квартиры в ЖК «Марфино». Но сейчас такие предложения можно подобрать только по уступке права требования.

Реальные предложения от застройщика представлены в жилом микрорайоне «Царицыно». По проекту, на территории около 44 га будет построено 15 монолитных домов. В настоящее время идет реализация корп. №8 где предлагаются квартиры общей площадью 43-137 кв. м с отделкой в стилях: классическом, средиземноморском и кантри. Цена предложения с отделкой – от 84 тыс. руб. за кв. м, а если квартира приобретается без отделки, цена опускается и стартует от 75 тыс. руб. за кв.м.

Цены кусаются (+20%), скидок почти нет
Квартиры в построенных домах устроили бы всех покупателей, если бы не цены. По мнению Марии Литинецкой («МИЭЛЬ-Новостройки»), главный критерий - стоимость квартиры, а стадия готовности – второй по значимости фактор. «Квартира в доме, сданном ГК, дороже строящегося объекта со схожими характеристиками примерно на 15-20% в зависимости от стадии готовности», - говорит Василий Митько (МИАН). А Сергей Мигунов («Конти») предупреждает, что в дальнейшем, если спрос на объект существенно вырастет, девелопер может повысить стоимость еще на 15%.

А вот на скидки рассчитывать не приходится: как объяснила Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость») как правило, в готовых домах остается ограниченное число квартир в продаже, и на высокой стадии готовности застройщику уже нет необходимости в быстром привлечении денежных средств, ведь дом уже возведен. Поэтому и смысл в более быстрой реализации теряется.

Василий Митько (МИАН) также солидарен в том, что в связи с постепенным восстановлением платежеспособного спроса практика дисконта на рынке новостроек фактически сходит на нет. Единичные предложения со скидкой остались только для наименее ликвидных объектов. Впрочем, по словам Марии Литинецкой («МИЭЛЬ-Новостройки»), в сданных ЖК «Заповедный уголок» и «Примавера» даже сейчас можно приобрести готовые квартиры и по спецакциям. «Размер скидки составляет от 3% до 5%», - уточняет она.

Перспектива: покупатели предпочтут не переплачивать
Эксперты отмечают, что все-таки самые привлекательные варианты разбираются на стадии строительства. Готовые квартиры – это «то, что осталось».

«Полагаю, что из-за недостатка наиболее ликвидных предложений в готовых домах (1-2-комнатные квартиры небольших площадей) - интерес будет постепенно смещаться к строящимся объектам, - рассуждает Василий Митько (МИАН). - Уже сейчас в сегменте относительно доступного жилья в новостройках столицы спрос превышает предложение как минимум на 30-40%. Значительная часть первичного рынка представлена более дорогостоящими квартирами с бОльшей площадью». То есть в дешевом сегменте ощущается все же определенный дефицит.

Артём Ржавский («Азбука Жилья») придерживается несколько иного мнения, он полагает, что в ближайшее время спрос на готовые новостройки не только сохранится, но даже будет преобладать. Однако уже через 2-3 года по мере наращивания темпов строительства, укрепления позиций застройщиков, восстановления уровня доверия к ним, на рынок вернутся инвесторы. И им будет чем заняться: ведь стоимость квартир в объектах, находящихся на этапе монтажа наземной части (3-я стадия) на 15-20% ниже среднерыночной, на более ранних этапах (нулевой цикл, организация стройплощадки) – в 1,3-1,4 раза дешевле.

Резюме журнала Metrinfo.Ru
Как видим, эксперты считают, что «привычка» покупать квартиры на этапе строительства все же скоро вернется. По мере того, как кризис пройдет, покупатели вновь проникнутся к строительным компаниям, тем более, что они у нас сплошь должны перейти на справедливый 214-й закон о долевом строительстве. Однако с нашей точки зрения, все-таки на рынке должен быть выбор: кто-то захочет «вложиться» в строительство и ждать, когда квартиру построят, а кому-то по душе – купить готовое жилье, заселиться и жить.
Людмила Чичерова | www.metrinfo.ru