Ще кілька років тому про готову квартирі в новобудові можна було тільки мріяти. В основному житло продавалося на стадії будівництва задовго до здачі будинку. Останнім часом ситуація дуже змінилася. Квартири в готових будинках - вже не рідкість. Причому цікаві пропозиції є в різних районах Москви.
Як розповів журналу Metrinfo.ru Василь Мітько, генеральний директор агентства МІАН, приблизно 25-30% пропозицій первинного ринку Москви доводиться на об'єкти, що пройшли Державну комісію (ГК). За оцінкою Ольги Новікової, провідного аналітика компанії «Стройтрест-Нерухомість», частка пропозиції у вже зданих будинках - близько 30%. Але в залежності від округу цей показник може варіюватися. «У СВАО кількість зданих об'єктів складає близько 12%, а у ВАО - більше 50%», - уточнює експерт. А в компанії «МІЕЛЬ-Новобудови» і зовсім частку квартир у вже зданих будинках оцінили в 40-45% від загального обсягу пропозиції первинного ринку Москви.
Збільшення пропозиції в готових будинках пояснюється не тільки зниженням попиту в кризові роки, а й проблемами самих забудовників. Як розповів Артем Ржавський, керівник відділу консалтингу та аналітики компанії «Азбука Житла», в 2009 році більшість забудовників відчули проблеми з фінансуванням будівництва, тому були вимушені направити всі наявні ресурси на завершення вже зводяться. Нові проекти на ринок практично не виводилися. І сукупна частка новобудов, які перебувають на четвертій стадії готовності (оздоблювальні роботи, підготовка до ЦК) і п'ятій (введення в експлуатацію, заселення) у Москві сягала 80% (майже 50% і 30% відповідно).
Покупці хочуть прискорити новосілля
Квартири в зданих будинках користуються гарним попитом. «Якщо розглянути угоди клієнтів МІАНа, то в 2010 році близько 60% покупців новобудов віддали перевагу квартирам у будинках, що пройшли ГК», - розповідає Василь Мітько (МІАН).
Експерти назвали кілька причин популярності готових квартир у нових будинках. Головна - боязнь, що забудовник не добудує будинок. «Рівень довіри до будівельних компаній, ще не повністю відновили свої позиції після кризи, поки невисокий», - пояснює Артем Ржавський («Азбука Житла»). Інша причина - готове житло демонструє всі плюси і мінуси і самого будинку, і розташованих у ньому квартир. До того ж здане житло можна купити по іпотеці. «Банки відносяться до зданих будинках більш лояльно, ніж до об'єктів, що знаходяться на більш ранніх стадіях забудови», - говорить Сергій Мигунов, керівник управління маркетингу і розвитку Групи компаній «Конті».
За словами Артема Ржавського («Азбука Житла»), серед потенційних покупців новобудов в Москві майже кожен третій бажає скористатися іпотечними програмами. Однак, за фактом, банки поки що неохоче дають іпотеку під житло, що будується. Частка операцій із залученням позикових коштів на ринку новобудов Москви в даний час не перевищує 7%. «Для порівняння: в аналогічний період 2009 року показник іпотечних угод у столиці склав не більше 2-3%, у докризові 2007-2008 рр.. - В середньому 20-30% », - говорить експерт. Втім, Денис Бобков, керівник аналітичного відділу компанії Est-a-Tet, навів інші цифри: «З досвіду роботи компанії на даний момент обсяг угод по іпотеці становить близько 30%».
Пропозиції по всіх округах
Зростання обсягів готового житла на ринку наочно демонструє поліпшення фінансової ситуації в самих забудовників. За словами Ольги Маркової, маркетолога компанії «Пересвет-Інвест», навесні 2010 року було відзначено, що темпи будівельних робіт збільшилися, і в столиці за минулі півроку в експлуатацію було введено 1,547 млн. кв. метрів житла, хоча це на 15% менше показників першого півріччя 2009 року.
Найбільша кількість новобудов, що знаходяться в реалізації, зафіксовано в ЦАО - 24,2% від загальної кількості по Москві, що пояснюється тривалим терміном реалізації об'єктів елітного житла, а другу позицію займає ЗАТ - 18,8%. Найменше новобудов зосереджено в ЮВАО - 4,7%. «За минулі місяці значно скоротилася пропозиція по новобудовах в районах САТ (-35,3%), ЮВАО (-31,6%) і в ЗАТ (29,3%)».
І все ж пропозиція квартир у вже зданих будинках зараз досить велика. Як зазначив Артем Ржавський («Азбука Житла»), переважна більшість московських новобудов (до 85%), що реалізуються компанією «Азбука Житла», здано ЦК і знаходиться на етапі заселення.
Як розповіла нам Марія Литинецкая, генеральний директор компанії «МІЕЛЬ-Новобудови», серед проектів, реалізованих компанією повністю готові квартири представлені в декількох житлових комплексах. Це: ЖК «Заповідний куточок» (вул. Заповідна, вл. 16-18), де є пропозиції вартістю 115 тис. руб. за кв. м; ЖК «Прімавера» (Сімферопольський проїзд, будинок 18), де залишилися квартири за 148-160 тис. руб. за кв. м; ЖК «Гранд Парк'» (вул. Гризодубової, д. 2) по 190-205 тис. руб. за кв. м.
У компанії «Пересвет-Інвест» також назвали кілька адрес розташованих в різних округах столиці, де готові квартири можна купити з перших рук. У ЮАО - це ЖК «Празький» (вул. Кіровоградська, 24), де залишилися квартири за ціною 148,3 і 142,4 тис. руб. за кв.м, а також будинок на вул. Кіровоградська, 22Б, де представлені однокімнатні квартири за ціною 125-140 тис. руб. за кв.м, двокімнатні - по 120-130 тис. руб. за кв.м, а ціни на трьох-чотирьох-та п'ятикімнатні квартири варіюються від 105 до 135 тис. руб. за кв.м. У САТ квартири є в зданому ЖК «Імперіал» (Алабяна, 13А), де на даний момент ціна складає 160-190 тис. руб. за кв. м. Додатково можна купити машино-місце в паркінгу за $ 52,8 тис. У ЮЗАО - в ЖК «Академія Люкс» (Вернадського просп., 84), де ціна квадратного метра 131-172,7 тис. руб. за кв.м.
За словами Дениса Бобкова (Est-a-Tet), готові квартири сьогодні в Москві можна придбати в ЖК «Весна на Балтійському» (вул. Годинна), мінімальна вартість квадратного метра становить 181 тис. рублів. А також в будинку на вул. Академіка Опаріна, вл. 4, де ціна від 114 тис. руб. за кв.м.
У сегменті дорогого житла квартири є в ЖК «Остоженка Парк Палас» у Коробейнікова провулку. Це унікальний проект з власної прибудинкової інфраструктурою, що включає фітнес-центр і власний spa-центр. У будинку передбачено трирівневий підземний паркінг, розрахований на 600 машиномісць. Вартість квартир - від 57 млн. рублів до 318 млн. руб. в залежності від площі та поверху.
Крім пропозицій від забудовників, квартири в зданих ГК будинках з відступлення права вимоги продають фізичні особи, що купили їх ще на стадії будівництва. Залежно від якості проекту і числа вільних квартир житло продається іноді дешевше ніж у забудовника, а іноді - дорожче.
За даними «Пересвет-Інвест», пропозиції з переуступки є в ЖК «Марфіно». Однокімнатні квартири виставлені за ціною 132 тис. руб. за кв. м, двокімнатні - 132, 2 тис. руб. за кв. м, а трикімнатні - 121,4 тис. руб. за кв. м. У ЖК «Аеробус» (Кочновському проїзд, 4) у продажу з переуступки близько 80 квартир. Їх ціна від 11,6 млн. руб. за однокімнатні квартири загальною площею 66-70 кв. м до 20,7 млн. руб. за багатокімнатні квартири від 120 до 161,8 кв. м.
У кризу на первинному ринку з'явилися пропозиції квартир з повним ремонтом. У сегменті класу «економ» це квартири в ЖК «Марфіно». Але зараз такі пропозиції можна підібрати тільки з відступлення права вимоги.
Реальні пропозиції від забудовника представлені в житловому мікрорайоні «Царицино». За проектом, на території близько 44 га буде побудовано 15 монолітних будинків. В даний час йде реалізація корп. № 8 де пропонуються квартири загальною площею 43-137 кв. м з оздобленням у стилях: класичному, середземноморському і кантрі. Ціна пропозиції з обробкою - від 84 тис. руб. за кв. м, а якщо квартира купується без оздоблення, ціна опускається і стартує від 75 тис. руб. за кв.м.
Ціни кусаються (+20%), знижок майже немає
Квартири в побудованих будинках влаштували б усіх покупців, якби не ціни. На думку Марії Литинецкой («МІЕЛЬ-Новобудови»), головний критерій - вартість квартири, а стадія готовності - другий за значимістю фактор. «Квартира в будинку, зданому ГК, дорожче споруджуваного об'єкта зі схожими характеристиками приблизно на 15-20% залежно від стадії готовності», - каже Василь Мітько (МІАН). А Сергій Мигунов («Конті») попереджає, що надалі, якщо попит на об'єкт суттєво зросте, девелопер може підвищити вартість ще на 15%.
А ось на знижки розраховувати не доводиться: як пояснила Ольга Новікова («Стройтрест-Нерухомість») як правило, в готових будинках залишається обмежена кількість квартир у продажу, і на високій стадії готовності забудовникові вже немає необхідності у швидкому залучення грошових коштів, адже будинок вже зведений. Тому й зміст у більш швидкій реалізації втрачається.
Василь Мітько (МІАН) також солідарний у тому, що у зв'язку з поступовим відновленням платоспроможного попиту практика дисконту на ринку новобудов фактично сходить нанівець. Одиничні пропозиції зі знижкою залишилися тільки для найменш ліквідних об'єктів. Втім, за словами Марії Литинецкой («МІЕЛЬ-Новобудови»), у зданих ЖК «Заповідний куточок» і «Прімавера» навіть зараз можна придбати готові квартири і по спецакція. «Розмір знижки становить від 3% до 5%», - уточнює вона.
Перспектива: покупці віддадуть перевагу не переплачувати
Експерти відзначають, що все-таки найпривабливіші варіанти розбираються на стадії будівництва. Готові квартири - це «те, що залишилося».
«Вважаю, що через нестачу найбільш ліквідних пропозицій в готових будинках (1-2-кімнатні квартири невеликих площ) - інтерес буде поступово зміщуватися до споруджуваних об'єктів, - міркує Василь Мітько (МІАН). - Вже зараз у сегменті щодо доступного житла в новобудовах столиці попит перевищує пропозицію як мінімум на 30-40%. Значна частина первинного ринку представлена більш дорогими квартирами з більшою площею ». Тобто в дешевому сегменті відчувається все ж певний дефіцит.
Артем Ржавський («Азбука Житла») дотримується дещо іншої думки, він вважає, що найближчим часом попит на готові новобудови не тільки збережеться, але навіть буде переважати. Проте вже через 2-3 роки в міру нарощування темпів будівництва, зміцнення позицій забудовників, відновлення рівня довіри до них, на ринок повернуться інвестори. І їм буде чим зайнятися: адже вартість квартир в об'єктах, що знаходяться на етапі монтажу наземної частини (3-я стадія) на 15-20% нижче середньоринкової, на більш ранніх етапах (нульовий цикл, організація будмайданчики) - в 1,3-1 , 4 рази дешевше.
Резюме журналу Metrinfo.Ru
Як бачимо, експерти вважають, що «звичка» купувати квартири на етапі будівництва все ж скоро повернеться. У міру того, як криза пройде, покупці знов переймуться до будівельних компаній, тим більше, що вони у нас часто повинні перейти на справедливий 214-й закон про пайове будівництво. Проте з нашої точки зору, все-таки на ринку повинен бути вибір: хтось захоче «вкластися» у будівництво і чекати, коли квартиру побудують, а комусь до душі - купити готове житло, заселитися й жити.
Людмила Чічерова | www.metrinfo.ru
Житлова нерухомість. Будівництво
Росія
22.09.2010
Коментарі