Строительный бум в России обернется бумерангом

26.10.2010 09:46
<em>Банкиры серьезно обожглись на кредитовании жилья и теперь очень осторожно возвращаются в отрасль.</em><br /><br />За последний год объемы кредитования строительной отрасли выросли в десять раз — до 500 млрд рублей. Эти оптимистичные данные обнародовал недавно глава Ассоциации региональных банков России (АРБР) Анатолий Аксаков.<br /><br />Казалось бы, — вот они, признаки восстановления отрасли. Однако куда красноречивей о состоянии дел говорят иные факты: практически каждый восьмой банковский кредит у строительных компаний сейчас просрочен, и доля «плохих» долгов продолжает расти.<br /><br /><strong>Утраченные иллюзии</strong><br />Докризисный бум и в строительном секторе породил бум кредитования строительных компаний. В рынок недвижимости вкладывались астрономические суммы, но они с лихвой отбивались: на каждый вложенный доллар через год отдача доходила до полутора. В среднем в 2006—2008 годах жилье дорожало на 32—38% ежегодно. Локомотивом спроса стал рост доходов населения и, конечно же, ипотека. Одновременно увеличивались и объемы сдаваемой коммерческой недвижимости, росло и потребление этих квадратных метров в лице растущих компаний — арендаторов бизнес-офисов.<br /><br />В общем, на рынке царила вера в продолжительный и безудержный рост стоимости возводимых квадратов, что лишь раззадоривало банкиров. По данным Центробанка, доля кредитов, выданных на строительные объекты, в общем объеме кредитного портфеля банков на 1 января 2009 года составляла 6,1%.<br /><br />Однако осенью 2008 года грянул финансовый кризис, сильно повлиявший на ситуацию с кредитованием. Среди всех секторов российской экономики больше всего пострадал как раз строительный комплекс: спрос на недвижимость упал, россияне заняли выжидательную позицию в надежде на обрушение цен. В этой ситуации многие девелоперы оказались не в состоянии расплатиться по взятым кредитам. Как следствие банки пересмотрели свое отношение к некогда одной из самых любимых отраслей.<br /><br />«Так как недвижимость — товар с высокой абсолютной стоимостью и требующий достаточно больших вливаний, во время потрясений в экономике строительные кредиты становятся наиболее рискованными для банков», — говорит ведущий аналитик «Арбат Капитал» Михаил Завараев. К концу 2008 года эксперты заговорили о практически полном прекращении кредитования строительных компаний.<br /><br />Формально, правда, банки выдавали кредиты строителям в конце 2008-го — начале 2009 года, однако получить их было практически нереально. Так, по данным Ассоциации строителей России, процентные ставки по «строительным» кредитам доходили до 25% годовых, а заявки рассматривались слишком долго и тщательно.<br /><br />По сути, кредитование застройщиков превратилось в процесс реструктуризации задолженности компаний: не имея возможности расплатиться, те брали новые ссуды на погашение старых, и банки были вынуждены идти на это, чтобы не нести колоссальных убытков из-за потери резервов. Однако сама стройка практически заморозилась. «Строительство новых объектов заглохло, а уже построенные застройщики не торопились вводить в эксплуатацию», — рассказывает о том времени начальник управления клиентских отношений и маркетинга ИФК «Солид» Александр Орехов.<br /><br />Согласно статистике Росстата, в 2008 году темпы строительства жилья в Москве снизились до 3,28 млн кв. м, что оказалось на 32% ниже показателей 2007 года и на 40% меньше запланированных объемов на 2008 год. В этой ситуации многие девелоперы были доведены до банкротства и вынуждены уступать части бизнеса или отдавать активы банкам-кредиторам.<br /><strong><br />Нежданное наследство</strong><br />В том, что произошло, отчасти виноваты сами банкиры. Они предоставляли кредиты, зачастую не имея достаточного обеспечения и рассчитывая исключительно на будущий рост стоимости недвижимости. И не всегда их ожидания были обеспечены спросом: да, жилая недвижимость строилась в огромных масштабах, но она относилась преимущественно к премиум-сегменту.<br /><br />Не в меньшей степени в обрушении рынка виноваты и строители. «Было много примеров нецелевого использования средств, которые выделялись строительным компаниям. Так, привлекаются деньги на строительство одного объекта и тут же перенаправляются на проекты, которые, как кажется строителям, являются более приоритетными, или на проекты, где возникла жесткая ситуация с кредиторами или с государственными структурами. Подобное случалось сплошь и рядом», — приводит пример Анатолий Аксаков.<br /><br />В итоге случилось то, что случилось, и уровень просрочки, приходящийся на строительную отрасль, оказался достаточно велик. Она продолжает расти и сейчас. По словам Аксакова, некоторые компании, добившиеся в начале кризиса пересмотра сроков кредитования, так и не смогли решить свои финансовые проблемы, и их кредиты перешли в разряд просроченных. «Можно, однако, уверенно сказать, что никаких фатальных обвалов и взрывного роста просрочки, который прогнозировали некоторые эксперты, так и не произошло», — добавляет эксперт.<br /><br />Однако банкирам и этого оказалось достаточно, чтобы обжечься на проблемных долгах и не менее проблемных залогах, многие их которых до сих пор мертвым грузом лежат на балансах кредитных организаций. По словам директора департамента банковского регулирования и надзора ЦБ Алексея Симановского, к недавнему времени российские банки накопили на балансах непрофильных активов на 2 трлн рублей, 70% из которых пришлось на недвижимость.<br /><br /><strong>Осторожные шаги</strong><br />Несмотря на подъем, который сегодня демонстрирует российская экономика, строительная отрасль с задержкой выходит из кризиса. Согласно данным Росстата, объемы сдачи жилья в России за девять месяцев 2010 года сократились даже к аналогичному периоду прошлого года на 5,5% — до 33 млн кв. м. И тем не менее некое оживление в сфере кредитования строительного сектора наблюдается. По словам вице-президента Первого республиканского банка Андрея Чуракова, «хаос с ценообразованием проходит, есть понимание по экономике и условиям проектов».<br /><br />На кредитную оттепель намекает и статистика: по данным ЦБ, доля кредитов, выданных на строительство, в общем портфеле банков с начала года по июль выросла с 6,1% до 6,5%. Конечно, в этот показатель вложена и доля реструктуризированных долгов, но заключаются и совсем новые контракты. Отчасти этому способствует государство, стимулирующее кредитование сектора и пытающееся переориентировать строителей с элитного жилья на доступное. Так, программа АИЖК «Стимул», которая предусматривает гарантию выкупа построенного жилья, позволила банкам заключить новых договоров на 25 млрд рублей.<br /><br />Как сообщила «Профилю» советник предправления банка «АБ Финанс» Татьяна Шваб, на финансирование строительства жилья эконом-класса в рамках программ «Стимул» и «Новостройка» в этом году банк выделил лимит в 1,3 млрд рублей. Локо-банк по программе «Стимул» будет участвовать в строительстве города-спутника Новое Ступино — его вложения составят 300 млн рублей, еще около 1 млрд предоставит АИЖК (при общей стоимости проекта в 3 млрд рублей).<br /><br />Что касается рынка в целом, то банки все еще не готовы брать на себя строительные риски, а потому очень осторожничают. По словам начальника кредитного департамента банка «Интеркоммерц» Артема Муханова, все больше кредитных организаций начинает работать по схеме выкупа у застройщика части планируемых площадей с дисконтом и самостоятельной их реализации.<br /><br />«Плюсом такой схемы является снижение проектных рисков при полном финансировании проекта, а также возможность продажи квартир на первичном рынке. Причем сами покупатели жилья будут относиться к проекту с большим доверием, зная, что определенный банк уже стоит за сделкой», — считает он.<br /><br />Вице-президент Промсвязьбанка Максим Мелихов в качестве одной из новых реалий на рынке выделяет «точечную» работу банков с компаниями строительной отрасли. Если до кризиса был интерес к работе практически с каждым крупным игроком на рынке, то сейчас банк обстоятельно подходит к оценке финансового состояния потенциального заемщика, портфеля проектов, репутации на рынке и перспективе реализации проекта.<br /><br />«В качестве примера можно привести компании, строящие значительные объемы жилой недвижимости под контракты с государственными структурами, такими как Минобороны, Федеральная таможенная служба и пр. Подобные проекты — гарантированная реализация построенного жилья», — говорит банкир.<br /><br />Предправления Совкомбанка Николай Журавлев также рассказывает о новых принципах работы банка со строителями. «Мы отдаем предпочтение проектам по достройке уже начатых объектов и тем, у кого полный порядок с документацией, — объясняет он. — Причем мы всегда берем в залог, помимо объекта, в который вкладываются заемные средства, допобеспечение в виде залога готовой недвижимости.<br /><br />И желательно, чтобы эта недвижимость создавала арендный поток, достаточный для покрытия процентных ставок и графика по кредиту». Учитывая все эти параметры, банк и определяет ставку, по которой он предлагает кредит. Она сегодня варьируется от 14 до 18% годовых, тогда как в прошлом году достигала 22%. «Интерес строительной отрасли к кредитам никогда не пропадал, но банки, безусловно, меняли свое отношение. В 2008 году объем выдачи кредитов в этом сегменте у нас сократился примерно в два раза, а за последний год, наоборот, растет примерно на 15—20% в квартал», — говорит Журавлев.<br /><br />Заместитель директора департамента кредитования РосЕвроБанка Игорь Глухов рассказывает, что с начала 2010 года и на данный момент банк заключил 41 кредитный договор с компаниями строительного сектора более чем на 2 млрд рублей. «Перед кризисом, в первой половине 2008 года (то есть в самое благополучное время, на пике) мы выдали кредитов на 2,3 млрд рублей по средней ставке 9% годовых. Сейчас ставка находится на уровне 13% годовых», — отмечает Глухов. Так что, по словам банкира, не стоит думать, что строительная отрасль находится в каком-то загоне, — кредиты строителям выдаются, но теперь банки проверяют не только конкретный объект, но и всю компанию, включая аффилированные структуры.<br /><br /><strong>Кризис вернется?</strong><br />Опрошенные «Профилем» банкиры считают маловероятным, что на рынке недвижимости в ближайшее время может возникнуть новый пузырь. По крайней мере все они в один голос говорят о новой «взвешенной» политике риск-менеджмента банка при выдаче кредитов строителям и ипотечным заемщикам. Слишком сильно они обожглись в период кризиса и так быстро не готовы идти на новые эксперименты.<br /><br />Эксперты тоже пока не видят объективных причин для таких пессимистических прогнозов.<br /><br />Нынешние неплохие показатели по количеству выданных кредитов связаны главным образом с тем, что отложенный спрос на жилье трансформируется в спрос реальный, считает Александр Орехов. А Анатолий Аксаков предупреждает: «Многие организации уповают, что вернется то же самое время, которое было до кризиса, — легкие деньги и огромная маржа. Я думаю, что этого не будет, и зря они на это надеются. Люди просто избалованы ситуацией, которая была до кризиса».<br /><br />Директор департамента лицензирования деятельности и финансового оздоровления кредитных организаций ЦБ Михаил Сухов верит в то, что кризис очистит рынок от непрозрачных и излишне рискованных игроков. «Строитель строителю рознь. Есть строители благополучные, которые более-менее пережили кризис, договорившись с кредиторами. И им было что дать в обеспечение. А есть другие строители, которые безумно рисковали или вывели деньги через свои строительные компании и потом ходили плакались, что цены на недвижимость упали».<br /><br />Впрочем, у банкиров короткая память, и когда строительный рынок опять заработает на полную мощность, как они себя поведут — еще неизвестно. Возможно, финансовые воротилы вновь увлекутся зарабатыванием сверхприбыли на жилье — и тогда ждите новый кредитный пузырь! <br /><a href="https://www.zagorodna.com">www.zagorodna.com</a><br /><br />
Теги к контенту: зарубежная недвижимость
Понравился материал?Подпишись на рассылку
Ваши комментарии:
Ваше мнение будет первым. Спасибо Вам за прочтение статьи. Желаю счастья! Прошу в комментарии ниже поделиться Вашим мнением
 
 
Войти