Будівельний бум у Росії обернеться бумерангом

<em>Банкіри серйозно обпеклися на кредитуванні житла і тепер дуже обережно повертаються в галузь.</em><br /><br />За останній рік обсяги кредитування будівельної галузі зросли в десять разів - до 500 млрд рублів. Ці оптимістичні дані оприлюднив нещодавно голова Асоціації регіональних банків Росії (АРБР) Анатолій Аксаков.<br /><br />Здавалося б, - ось вони, ознаки відновлення галузі. Проте куди красномовніший про стан справ говорять інші факти: практично кожен восьмий банківський кредит у будівельних компаній зараз прострочений, і частка "поганих" боргів продовжує зростати.<br /><br /><strong>Втрачені ілюзії</strong><br />Докризовий бум і в будівельному секторі породив бум кредитування будівельних компаній. У ринок нерухомості вкладалися астрономічні суми, але вони з лишком відбивалися: на кожен вкладений долар через рік віддача доходила до півтора. У середньому в 2006-2008 роках житло дорожчало на 32-38% щорічно. Локомотивом попиту стало зростання доходів населення і, звичайно ж, іпотека. Одночасно збільшувалися і обсяги здаваної комерційної нерухомості, росло і споживання цих квадратних метрів в особі зростаючих компаній - орендарів бізнес-офісів.<br /><br />Загалом, на ринку панувала віра у тривалий і нестримне зростання вартості споруджуваних квадратів, що лише розохочує банкірів. За даними Центробанку, частка кредитів, виданих на будівельні об’‎єкти, у загальному обсязі кредитного портфеля банків на 1 січня 2009 року становила 6,1%.<br /><br />Однак восени 2008 року грянув фінансова криза, що сильно вплинула на ситуацію з кредитуванням. Серед всіх секторів російської економіки найбільше постраждав якраз будівельний комплекс: попит на нерухомість впав, росіяни зайняли вичікувальну позицію, сподіваючись на обвалення цін. У цій ситуації багато девелопери опинилися не в змозі розплатитися за взятими кредитами. Як наслідок банки переглянули своє ставлення до колись однієї з найулюбленіших галузей.<br /><br />«Так як нерухомість - товар з високою абсолютною вартістю і вимагає досить великих вливань, під час потрясінь в економіці будівельні кредити стають найбільш ризикованими для банків», - говорить провідний аналітик «Арбат Капітал» Михайло Завараев. До кінця 2008 року експерти заговорили про практично повне припинення кредитування будівельних компаній.<br /><br />Формально, правда, банки видавали кредити будівельникам в кінці 2008-го - початку 2009 року, проте отримати їх було практично нереально. Так, за даними Асоціації будівельників Росії, процентні ставки по «будівельним» кредитами доходили до 25% річних, а заявки розглядалися занадто довго і ретельно.<br /><br />По суті, кредитування забудовників перетворилося на процес реструктуризації заборгованості компаній: не маючи можливості розплатитися, ті брали нові позики на погашення старих, і банки були змушені йти на це, щоб не нести колосальних збитків через втрату резервів. Однак саме будівництво практично заморожена. «Будівництво нових об’‎єктів заглохло, а вже побудовані забудовники не поспішали вводити в експлуатацію», - розповідає про той час начальник управління клієнтських відносин та маркетингу ІФК «Солід» Олександр Орєхов.<br /><br />Згідно зі статистикою Росстату, в 2008 році темпи будівництва житла в Москві знизилися до 3,28 млн кв. м, що виявилося на 32% нижче показників 2007 року і на 40% менше від запланованих обсягів на 2008 рік. У цій ситуації багато девелоперів були доведені до банкрутства і змушені поступатися частини бізнесу або віддавати активи банкам-кредиторам.<br /><br /><strong>Неждане спадщину</strong><br />У тому, що сталося, частково винні самі банкіри. Вони надавали кредити, часто не маючи достатнього забезпечення і розраховуючи винятково на майбутнє зростання вартості нерухомості. І не завжди їх очікування були забезпечені попитом: так, житлова нерухомість будувалася у величезних масштабах, але вона ставилася переважно до преміум-сегменту.<br /><br />Не в меншій мірі в обваленні ринку винуваті і будівельники. «Було багато прикладів нецільового використання коштів, які виділялися будівельним компаніям. Так, залучаються гроші на будівництво одного об’‎єкта і тут же перенаправляються на проекти, які, як здається будівельникам, є більш пріоритетними, або на проекти, де виникла жорстка ситуація з кредиторами або з державними структурами. Подібне траплялося часто-густо », - наводить приклад Анатолій Аксаков.<br /><br />У результаті сталося те, що трапилося, і рівень прострочення, що припадає на будівельну галузь, виявився досить великий. Вона продовжує рости і зараз. За словами Аксакова, деякі компанії, що домоглися на початку кризи перегляду строків кредитування, так і не змогли вирішити свої фінансові проблеми, і їх кредити перейшли в розряд прострочених. «Можна, проте, впевнено сказати, що ніяких фатальних обвалів і вибухового зростання прострочення, який прогнозували деякі експерти, так і не сталося», - додає експерт.<br /><br />Проте банкірам і цього виявилося досить, щоб обпектися на проблемних боргах і не менш проблемних заставах, багато з яких до цих пір мертвим вантажем лежать на балансах кредитних організацій. За словами директора департаменту банківського регулювання та нагляду ЦБ Олексія Симановского, до недавнього часу російські банки накопичили на балансах непрофільних активів на 2 трлн рублів, 70% з яких довелося на нерухомість.<br /><br /><strong>Обережні кроки</strong><br />Незважаючи на підйом, який сьогодні демонструє російська економіка, будівельна галузь із затримкою виходить з кризи. Згідно з даними Росстату, обсяги здачі житла в Росії за дев’‎ять місяців 2010 року скоротилися навіть до аналогічного періоду минулого року на 5,5% - до 33 млн кв. м. І тим не менш якесь пожвавлення у сфері кредитування будівельного сектора спостерігається. За словами віце-президента Першого республіканського банку Андрія Чуракова, «хаос з ціноутворенням проходить, є розуміння з економіки та умовам проектів».<br /><br />На кредитну відлига натякає і статистика: за даними ЦБ, частка кредитів, виданих на будівництво, в загальному портфелі банків з початку року по липень зросла з 6,1% до 6,5%. Звичайно, в цей показник вкладена і частка реструктуризованих боргів, але укладаються і зовсім нові контракти. Частково цьому сприяє держава, що стимулює кредитування сектора і намагається переорієнтувати будівельників з елітного житла на доступне. Так, програма АІЖК «Стимул», яка передбачає гарантію викупу побудованого житла, дозволила банкам укласти нових договорів на 25 млрд рублів.<br /><br />Як повідомила «Профілю» радник голови правління банку «АБ Фінанс» Тетяна Шваб, на фінансування будівництва житла економ-класу в рамках програм «Стимул» і «Новобудова» цього року банк виділив ліміт в 1,3 млрд рублів. Локо-банк за програмою «Стимул» буде брати участь у будівництві міста-супутника Нове Ступіно - його вкладення складуть 300 млн рублів, ще близько 1 млрд надасть АІЖК (при загальній вартості проекту в 3 млрд рублів).<br /><br />Що стосується ринку в цілому, то банки все ще не готові брати на себе будівельні ризики, а тому дуже обережні. За словами начальника кредитного департаменту банку «Інтеркоммерц» Артема Муханова, все більше кредитних організацій починає працювати за схемою викупу у забудовника частини планованих площ з дисконтом і самостійної їх реалізації.<br /><br />«Плюсом такої схеми є зниження проектних ризиків при повному фінансуванні проекту, а також можливість продажу квартир на первинному ринку. Причому самі покупці житла будуть ставитися до проекту з більшою довірою, знаючи, що певний банк вже стоїть за угодою », - вважає він.<br /><br />Віце-президент Промсвязьбанка Максим Меліхов в якості однієї з нових реалій на ринку виділяє «точкову» роботу банків з компаніями будівельної галузі. Якщо до кризи був інтерес до роботи практично з кожним великим гравцем на ринку, то зараз банк докладно підходить до оцінки фінансового стану потенційного позичальника, портфеля проектів, репутації на ринку і перспективи реалізації проекту.<br /><br />«Як приклад можна навести компанії, що будують значні обсяги житлової нерухомості під контракти з державними структурами, такими як Міноборони, Федеральна митна служба та ін Подібні проекти - гарантована реалізація побудованого житла», - говорить банкір.<br /><br />Голова правління Совкомбанк Микола Журавльов також розповідає про нові принципи роботи банку з будівельниками. «Ми віддаємо перевагу проектам з добудови вже розпочатих об’‎єктів і тим, у кого повний порядок з документацією, - пояснює він. - Причому ми завжди беремо в заставу, крім об’‎єкта, в який вкладаються позикові кошти, допобеспеченіе у вигляді застави готової нерухомості.<br /><br />І бажано, щоб ця нерухомість створювала орендний потік, достатній для покриття процентних ставок і графіка по кредиту ». Враховуючи всі ці параметри, банк і визначає ставку, за якою він пропонує кредит. Вона сьогодні варіюється від 14 до 18% річних, тоді як у минулому році досягала 22%. «Інтерес будівельної галузі до кредитів ніколи не пропадав, але банки, безумовно, змінювали своє ставлення. У 2008 році обсяг видачі кредитів у цьому сегменті у нас скоротився приблизно в два рази, а за останній рік, навпаки, зростає приблизно на 15-20% на квартал », - говорить Журавльов.<br /><br />Заступник директора департаменту кредитування Росевробанка Ігор Глухів розповідає, що з початку 2010 року і на даний момент банк уклав 41 кредитний договір з компаніями будівельного сектора більш ніж на 2 млрд рублів. «Перед кризою, в першій половині 2008 року (тобто в самий благополучний час, на піку) ми видали кредитів на 2,3 млрд рублів за середньою ставкою 9% річних. Зараз ставка знаходиться на рівні 13% річних », - зазначає Глухов. Так що, за словами банкіра, не варто думати, що будівельна галузь перебуває в якомусь загоні, - кредити будівельникам видаються, але тепер банки перевіряють не тільки конкретний об’‎єкт, але і всю компанію, включаючи афілійовані структури.<br /><br /><strong>Криза повернеться?</strong><br />Опитані «Профілем» банкіри вважають малоймовірним, що на ринку нерухомості найближчим часом може виникнути новий міхур. Принаймні всі вони в один голос говорять про нову «зваженою» політиці ризик-менеджменту банку при видачі кредитів будівельникам та іпотечним позичальникам. Занадто сильно вони обпеклися в період кризи і так швидко не готові йти на нові експерименти.<br /><br />Експерти теж поки не бачать об’‎єктивних причин для таких песимістичних прогнозів.<br /><br />Нинішні непогані показники за кількістю виданих кредитів пов’‎язані головним чином з тим, що відкладений попит на житло трансформується в попит реальний, вважає Олександр Орєхов. А Анатолій Аксаков попереджає: «Багато організацій сподіваються, що повернеться той же самий час, який було до кризи, - легкі гроші і величезна маржа. Я думаю, що цього не буде, і даремно вони на це сподіваються. Люди просто розпещені ситуацією, яка була до кризи ».<br /><br />Директор департаменту ліцензування діяльності та фінансового оздоровлення кредитних організацій ЦБ Михайло Сухов вірить в те, що криза очистить ринок від непрозорих і зайво ризикованих гравців. «Будівельник будівельникові ворожнечу. Є будівельники благополучні, які більш-менш пережили кризу, домовившись з кредиторами. І їм було що дати в забезпечення. А є інші будівельники, які шалено ризикували або вивели гроші через свої будівельні компанії й потім ходили бідкалися, що ціни на нерухомість впали ».<br /><br />Втім, у банкірів коротка пам’‎ять, і коли будівельний ринок знову запрацює на повну потужність, як вони себе поведуть - ще невідомо. Можливо, фінансові ділки знову захопляться зароблянням надприбутки на житло - і тоді чекайте новий кредитний міхур!<br /><a href="https://www.zagorodna.com">www.zagorodna.com</a><br /><br />