Кристина, владелица однокомнатной квартиры в Киеве, решила сдать жилье в аренду самостоятельно, без оплаты услуг риэлторов. Квартира площадью 50 кв м в новостройке находится в Соломенском районе Киева. За неделю героиня сюжета, попросившая не называть ее фамилию, столкнулась с массой неприятных сюрпризов — риелторы перепечатывали ее объявление и оставляли свои контактные данные, требовали снизить цену на 20%, назначали просмотры и не приходили, предлагали поселить «очень ответственных» граждан Нигерии и Алжира.
Журналист НВ Бизнес после общения с Кристиной выделил пять нюансов, на которые арендодателю нужно обратить внимание
Как установить цену на аренду квартиры
Это наиболее спорный вопрос. Перед публикацией объявления риелторы советуют изучить, по каким ценам сдаются похожие квартиры в этом же доме и по соседству. Кристина поняла, что ее квартиру площадью около 50 кв м и неплохим ремонтом сейчас можно сдать за 12 тысяч грн в месяц. Это примерно на тысячу грн дороже, чем в прошлом году. В эту цену не входит плата за коммунальные услуги — обслуживание придомовой территории, отопление (в новых домах рассчитывается по счетчикам), воду и электричество. Но это не все затраты арендаторов. Как правило, их просят внести залоговую сумму в размере месячной оплаты. Ее арендодатель обязан вернуть, когда получает ключи от квартиры. Опытные риелторы советуют делать это не сразу, а через день-два после освобождения жилья. Этого времени хватит, чтобы спокойно осмотреть квартиру и найти возможные проблемы. Это может быть поломанная оконная фурнитура, сломанная столешница или поврежденная ванная.
Новое объявление о сдаче квартиры в аренду лучше публиковать за неделю-две до выезда арендаторов. Этого времени достаточно, чтобы оценить будущий спрос. Если в течение недели-двух с момента публикации звонков и просмотров нет — это сигнал, что нужно снижать цену, говорит вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал.
Где искать нормальных арендаторов
Если собственник квартиры не хочет платить комиссию риелтору, (обычно половину месячной арендной платы), то объявление придется размещать самостоятельно. Это можно сделать в профильных группах в facebook, таких как Риелторы-зло, а также на специализированных сайтах — country.ua, fn.ua, address.ua, 100realty.ua, olx.ua. Главное — сделать хорошие фотографии, на которых не видно посторонних предметов, а также четко описать все то, что есть в квартире.
Большинство арендаторов в среднем ценовом сегменте хотят снять жилье с балконом, бойлером, большим шкафом, стиральной машиной, кондиционером и часто — ванной и двухспальной кроватью. Все чаще потенциальные арендаторы интересуются близостью к парку. Отдельный пункт — никаких ковров на стенах, хозяйских вещей и советского ремонта.
Работать с объявлениями придется постоянно. В профильной группе в facebook надо периодически оставлять комментарии под постом, что автоматически позволяет его поднять. На специализированных сайтах, как правило, бесплатно можно публиковать объявления на 7−30 дней, а затем необходимо их постоянно обновлять. Есть и платные услуги — от 40 грн, которые предлагают держать объявление в топе, выделить его в рамке и пр.
Что удивило Кристину? На специализированных сайтах появилось много объявлений-клонов — под фото и описанием её квартиры можно было найти номера телефонов риелторов. Как это работает? Потенциальный арендатор обращается в агентство недвижимости, оставляет заявку на определенное жилье. Риелтор связывается с владельцем квартиры и уточняет, можно ли ее посмотреть. Квартира попадает в базы риэлторов. За такое «посредничество» арендатор тоже платит половину арендной платы за месяц. В нашем случае — это 6 тыс. грн. Причем, риелторы могут звонить собственнику квартиры и через полгода после того, как жилье было сдано в аренду.
Как общаться с риелтором
За неделю, пока объявление «висело» на специализированных сайтах, потенциальный арендатор позвонил лишь один раз. Он назначил время для просмотра и … не пришел. По несколько раз в день звонили риелторы, которые задавали стандартные вопросы — свободна ли квартира и готовы ли собственники поселить молодых людей или семью с домашними животными. Несколько раз спрашивали об иностранцах — гражданах Алжира и Нигерии, которые готовы арендовать квартиру на длительный срок. Многие риелторы пытались торговаться и сбить цену «до реальной» — 10 тыс. грн в месяц, настаивая, что рынок недвижимости просел и собственникам лучше пойти на уступки.
Скидки, обновление, регистрация: на какие уступки идти
Владельцы квартир редко идут на уступки. Большинство из них не готовы уступать больше 500−1000 грн и только в том случае, если квартира не сдается в аренду больше месяца. Перед тем, как сдавать квартиру в аренду, нужно понять, готов ли вы докупать технику или предметы интерьера. Например, поменять матрац, приобрести посуду или микроволновку. Это нужно оговорить сразу с потенциальными арендаторами и прописать в договоре.
На специализированных форумах арендодатели пишут, что не стоит сдавать квартиру людям, которые просят разбить залоговую сумму на несколько частей, жалуются на дорогую аренду или требуют приобрести сразу большое количество техники и предметов интерьера. Одна из арендодателей в специализированной группе сообщила, что по просьбе квартирантов обновила буквально все — купила новую стиральную машину, микроволновку, чайник и даже постельное белье.
Некоторые арендаторы просят предоставить им регистрацию, которая позволит прописать ребенка и претендовать на место в ближайших детских садах или школе. «Сделать это можно только при письменном разрешении владельца в Центре предоставления административных услуг (ЦНАП). Но обычно никто не соглашается — попробуй потом выписать ребенка из квартиры, особенно если его родители на это не согласны», — говорит директор АН Брок-Риелти Дмитрий Корчев. Поэтому иногородние семьи стараются получить регистрацию в квартирах знакомых, родственников или получают такую услугу за деньги. В Киеве есть некоторые квартиры, в которых регистрируются сотни людей.
Частью квартир в центральной части города владеют иностранцы, которые не рискуют самостоятельно сдавать жилье в аренду, говорит Корчев. Они пользуются услугами физических лиц-предпринимателей, которые заключают соглашение с арендаторами, получают от них оплату, платят налоги и отдают остаток владельцам жилья. Стоимость услуги — не менее 10% от стоимости аренды жилья. «Некоторые собственники передают свои квартиры в управления риелторам и те сдают их посуточно. Они сами занимаются подбором арендаторов, уборкой и ремонтом жилья», — говорит Корчев. Заработок на таком виде деятельности у посредников достаточно высокий и может превышать плату, которую получает владелец квартиры. При долгосрочной аренде лишь единицы решаются передавать квартиры в управление риелторам.
Ущерб и налоги: как собственник квартиры может защитить свое имущество
Риелторы, которые зачастую принимают участие в сделках по сдаче квартиры в аренду, не несут никакой ответственности за взаимоотношения арендатора и собственника квартиры. Поэтому большинство владельцев заключают договор, описывают в нем состояние мебели и техники, берут копии паспортов всех проживающих в квартире. Самый важный пункт — когда арендатор должен внести оплату за аренду квартиры и каковы условия для расторжения соглашения. Чаще всего в документе указано, что каждая из сторон может предупредить о завершении действия соглашения за месяц. И минимальный срок аренды должен составлять месяц. В противном случае залог не возвращается. Соглашение, если оно заключается на срок до трех лет, имеет юридическую силу, говорит управляющий партнер юридической компании Кравец и партнеры Ростислав Кравец. И арендатор либо арендодатель могут обратиться в суд, если какие-то из его пунктов нарушены.
Свои риски можно застраховать. Но чаще всего — это нанесение вреда третьи лицам от затопления или пожара, кражи имущества в своей квартире. Такая страховка, как правило, недорогая и может обойтись в 1−1,5 тыс грн в год.
Но есть ли у арендодателя реальные рычаги влияния на арендатора, который нанес ущерб квартире и сбежал? В профильных группах разошлось видео, на котором видно, как арендатор крушит однокомнатную квартиру в ЖК Комфорт Таун. Свои действия он объясняет тем, что арендодатель отказался возмещать залог в размере 20 тыс грн.
Привлечь арендатора к ответственности можно даже в том случае, если видео не было, говорит Ростислав Кравец. «Нужно вызвать полицию и на основании договора и акта составить заявление. Арендатор должен будет заплатить штраф, компенсировать ущерб и будет привлечен к ответственности по статье хулиганство, максимальное наказание при котором составляет до пяти лет лишения свободы», — говорит Кравец. И добавляет, что тот факт, что собственник квартиры, возможно, не платит налоги, не играет для следствия никакой роли.
Легально в Киеве свое жилье сдают и платят налоги единицы, признает налоговый консультант Киевского центра поддержки и развития бизнеса Александра Томашевская. Заплатить их можно двумя способами: ежегодно до конца апреля подавать декларацию о доходах за предыдущий год и платить 19,5% от полученной суммы (18% — подоходный налог и 1,5% — военный сбор). В нашем примере Кристины при доходе от сдачи квартиры за год в размере 144 тыс. грн уплатить придется 28,08 тыс. грн налогов.
Томашевская говорит, что сдавая жилую недвижимость, можно пойти по второму пути — зарегистрировать ФОП по второй группе. И платить 1,32 тыс. грн Единого социального взноса и 1,2 тыс. грн единого налога в месяц. За год сумма налога составит 18,24 тыс. грн в год.
Соседи или нерадивые арендаторы часто пугают квартиросдатчиков, что передадут данные в налоговую службу. Но для этого необходимы доказательства — расписки или другие документы, которые подтверждают передачу денег за квартиру. «Без документов показания соседей никому не нужны», — говорит она. Именно по этой причине большинство владельцев квартир хотят получать плату наличными и отказываются от перевода средств на карточный счет.
https://nv.ua
Комментарии