• {{ item.product_type }}

    {{ item.brand_name }}

    {{ item.product_name }}

    {{ item.old_price }} грн/кв.м

  • Список повідомлень порожній

П’ять нюансів, які потрібно знати про оренду квартири

Читать статью на русском

Поради з нерухомості

Україна

16.03.2021

П’ять нюансів, які потрібно знати  про оренду квартири фото
Як визначити ринкову вартість оренди житла, як спілкуватися з ріелторами, захистити майно і мінімізувати податки, якщо ви вирішили здати квартиру легально.
Читайте також: Краще вкладати кошти у соціальні гуртожитки для ВПО, ніж у модульні містечка

Христина, власниця однокімнатної квартири в Києві, вирішила здати житло в оренду самостійно, без оплати послуг ріелторів. Квартира площею 50 кв м в новобудові знаходиться в Солом’янському районі Києва. За тиждень героїня сюжету, що попросила не називати її прізвище, зіткнулася з масою неприємних сюрпризів — ріелтори передруковували її оголошення і залишали свої контактні дані, вимагали знизити ціну на 20%, призначали перегляди і не приходили, пропонували поселити «дуже відповідальних» громадян Нігерії та Алжиру.

Журналіст НВ Бізнес після спілкування з Христиною виділив п’ять нюансів, на які орендодавцю потрібно звернути увагу

Як встановити ціну на оренду квартири

Це найбільш спірне питання. Перед публікацією оголошення ріелтори радять вивчити, за якими цінами здаються схожі квартири в цьому ж будинку і по сусідству. Христина зрозуміла, що її квартиру площею близько 50 кв м і непоганим ремонтом зараз можна здати за 12 тисяч грн на місяць. Це приблизно на тисячу грн дорожче, ніж в минулому році. У цю ціну не входить плата за комунальні послуги — обслуговування прибудинкової території, опалення (в нових будинках розраховується за лічильниками), воду і електрику. Але це не всі витрати орендарів. Як правило, їх просять внести заставну суму в розмірі місячної оплати. Її орендодавець зобов’язаний повернути, коли отримує ключі від квартири. Досвідчені ріелтори радять робити це не відразу, а через день-два після звільнення житла. Цього часу вистачить, щоб спокійно оглянути квартиру і знайти можливі проблеми. Це може бути поламана віконна фурнітура, зламана стільниця або пошкоджена ванна.

Нове оголошення про здачу квартири в оренду краще публікувати за тиждень-два до виїзду орендарів. Цього часу достатньо, щоб оцінити майбутній попит. Якщо протягом тижня-двох з моменту публікації дзвінків і переглядів немає — це сигнал, що потрібно знижувати ціну, говорить віце-президент Асоціації професійних управителів нерухомістю Анатолій Топал.

Де шукати нормальних орендарів

Якщо власник квартири не хоче платити комісію ріелтору, (зазвичай половину місячної орендної плати), то оголошення доведеться розміщувати самостійно. Це можна зробити в профільних групах у facebook, таких як Ріелтори-зло, а також на спеціалізованих сайтах — country.ua, fn.ua, address.ua, 100realty.ua, olx.ua. Головне — зробити хороші фотографії, на яких не видно сторонніх предметів, а також чітко описати все те, що є в квартирі.

Більшість орендарів в середньому ціновому сегменті хочуть зняти житло з балконом, бойлером, великою шафою, пральною машиною, кондиціонером і часто — ванною і двоспальним ліжком. Все частіше потенційні орендарі цікавляться близькістю до парку. Окремий пункт — ніяких килимів на стінах, хазяйських речей і радянського ремонту.

Працювати з оголошеннями доведеться постійно. У профільній групі в facebook треба періодично залишати коментарі під постом, що автоматично дозволяє його підняти. На спеціалізованих сайтах, як правило, безкоштовно можна публікувати оголошення на 7−30 днів, а потім необхідно їх постійно оновлювати. Є й платні послуги — від 40 грн, які пропонують тримати оголошення в топі, виділити його в рамці тощо.

Що здивувало Христину? На спеціалізованих сайтах з’явилося багато оголошень-клонів — під фото і описом її квартири можна було знайти номери телефонів ріелторів. Як це працює? Потенційний орендар звертається в агентство нерухомості, залишає заявку на певне житло. Ріелтор зв’язується з власником квартири і уточнює, чи можна її подивитися. Квартира потрапляє в бази ріелторів. за таке «посередництво» орендар теж платить половину орендної плати за місяць. У нашому випадку — це 6 тис. грн. Причому, ріелтори можуть дзвонити власнику квартири і через півроку після того, як житло було здано в оренду.
 

Як спілкуватися з ріелтором

За тиждень, поки оголошення «висіло» на спеціалізованих сайтах, потенційний орендар подзвонив лише один раз. Він призначив час для перегляду і… не прийшов. По кілька разів на день телефонували ріелтори, які ставили стандартні запитання — чи вільна квартира і чи готові власники поселити молодих людей або сім'ю з домашніми тваринами. Кілька разів питали про іноземців — громадян Алжиру і Нігерії, які готові орендувати квартиру на тривалий термін. Багато ріелторів намагалися торгуватися і збити ціну «до реальної» — 10 тис. грн на місяць, наполягаючи, що ринок нерухомості просів і власникам краще піти на поступки.

Знижки, оновлення, реєстрація: на які поступки йти

Власники квартир рідко йдуть на поступки. Більшість з них не готові поступатися більше 500−1000 грн і тільки в тому випадку, якщо квартира не здається в оренду більше місяця. Перед тим, як здавати квартиру в оренду, потрібно зрозуміти, чи готові ви докуповувати техніку або предмети інтер'єру. Наприклад, поміняти матрац, придбати посуд або мікрохвильовку. Це потрібно обумовити відразу з потенційними орендарями і прописати в договорі.

На спеціалізованих форумах орендодавці пишуть, що не варто здавати квартиру людям, які просять розбити заставну суму на кілька частин, скаржаться на дорогу оренду або вимагають придбати відразу велику кількість техніки і предметів інтер'єру. Одна з орендодавиць у спеціалізованій групі повідомила, що на прохання квартирантів оновила буквально все — купила нову пральну машину, мікрохвильову піч, чайник і навіть постільну білизну.

Деякі орендарі просять надати їм реєстрацію, яка дозволить прописати дитину і претендувати на місце в найближчих дитячих садках або школі. «Зробити це можна тільки при письмовому дозволі власника в Центрі надання адміністративних послуг (ЦНАП). Але зазвичай ніхто не погоджується — спробуй потім виписати дитину з квартири, особливо якщо його батьки на це не згодні», — говорить директор АН Брок-Ріелті Дмитро Корчев. Тому іногородні сім'ї намагаються отримати реєстрацію в квартирах знайомих, родичів або отримують таку послугу за гроші. У Києві є деякі квартири, в яких реєструються сотні людей.

Частиною квартир в центральній частині міста володіють іноземці, які не ризикують самостійно здавати житло в оренду, говорить Корчев. Вони користуються послугами фізичних осіб-підприємців, які укладають угоду з орендарями, отримують від них оплату, платять податки і віддають залишок власникам житла. Вартість послуги — не менше 10% від вартості оренди житла. «Деякі власники передають свої квартири в управління ріелторам і ті здають їх подобово. Вони самі займаються підбором орендарів, прибиранням і ремонтом житла», — говорить Корчев. Заробіток на такому виді діяльності у посередників досить високий і може перевищувати плату, яку отримує власник квартири. При довгостроковій оренді лише одиниці наважуються передавати квартири в управління ріелторам.

Збиток та податки: як власник квартири може захистити своє майно

Ріелтори, які часто беруть участь в угодах зі здачі квартири в оренду, не несуть ніякої відповідальності за взаємини орендаря і власника квартири. Тому більшість власників укладають договір, описують в ньому стан меблів і техніки, беруть копії паспортів всіх, хто проживає у квартирі. Найважливіший пункт — коли орендар повинен внести оплату за оренду квартири і які умови для розірвання угоди. Найчастіше в документі зазначено, що кожна зі сторін може попередити про завершення дії угоди за місяць. І мінімальний термін оренди повинен складати місяць. В іншому випадку застава не повертається. Угода, якщо вона укладається на термін до трьох років, має юридичну силу, говорить керуючий партнер юридичної компанії Кравець і партнери Ростислав Кравець. І орендар або орендодавець можуть звернутися до суду, якщо якісь з її пунктів порушені.

Свої ризики можна застрахувати. Але найчастіше — це завдання шкоди третім особам від затоплення або пожежі, крадіжки майна у своїй квартирі. Така страховка, як правило, недорога і може обійтися в 1−1,5 тис грн на рік.

Але чи є у орендодавця реальні важелі впливу на орендаря, який завдав шкоди квартирі і втік? У профільних групах розійшлося відео, на якому видно, як орендар трощить однокімнатну квартиру в ЖК Комфорт Таун. Свої дії він пояснює тим, що орендодавець відмовився відшкодовувати заставу в розмірі 20 тис грн.

Притягти орендаря до відповідальності можна навіть в тому випадку, якщо відео не було, каже Ростислав Кравець. «Потрібно викликати поліцію і на підставі договору і акта скласти заяву. Орендар повинен буде заплатити штраф, компенсувати збитки і буде притягнутий до відповідальності за статтею хуліганство, максимальне покарання за якого становить до п’яти років позбавлення волі», — говорить Кравець. І додає, що той факт, що власник квартири, можливо, не платить податки, не грає для слідства ніякої ролі.

Легально в Києві своє житло здають і платять податки одиниці, визнає податковий консультант Київського центру підтримки і розвитку бізнесу Олександра Томашевська. Заплатити їх можна двома способами: щорічно до кінця квітня подавати декларацію про доходи за попередній рік і платити 19,5% від отриманої суми (18% — прибутковий податок і 1,5% — військовий збір). У нашому прикладі Христини при доході від здачі квартири за рік в розмірі 144 тис. грн сплатити доведеться 28,08 тис. грн податків.

Томашевська каже, що здаючи житлову нерухомість, можна піти іншим шляхом — зареєструвати ФОП по другій групі. І платити 1,32 тис. грн Єдиного соціального внеску і 1,2 тис. грн єдиного податку в місяць. За рік сума податку складе 18,24 тис. грн на рік.

Сусіди чи недбайливі орендарі часто лякають квартироздавачів, що передадуть дані в податкову службу. Але для цього необхідні докази — розписки або інші документи, які підтверджують передачу грошей за квартиру. «без документів свідчення сусідів нікому не потрібні», — говорить вона. Саме з цієї причини більшість власників квартир хочуть отримувати плату готівкою і відмовляються від переказу коштів на картковий рахунок.
https://nv.ua

Теги:

квартира

Коментарі

До цієї новини немає коментарів

Читайте також

Используя сервисы Zagorodna.com, вы соглашаетесь с Политикой использования файлов cookie. Мы используем файлы cookie, необходимые для аналитики, персонализации и рекламы.